住み替えに伴う悩みについて

相談内容 

神奈川県で妻の両親と同居しています(6人家族)。
両親は田舎(岐阜県)に、170坪ほどの土地と築20年の家を持っています。
私は11年前に小さい家を買っています。

両親と同居するには、狭すぎて増築も困難で、
仕方なく借家を借りて生活しています。
  
今後のため、両親の家を売り、自分の家も処分して
新しい家を買おうを考えていますが、田舎の不動産会社へ依頼をやめて、
こちらの不動産会社に一括して依頼して購入までやりたいと考えています。

田舎の家は担保にはなっていませんが、私の家はまだローンの残っています。
一旦、全額支払ってローンを完済しないと転売できないと思っていますが、
これについても良い方法があればお教えください。

  流れは、
   1.田舎の家を売り
   2.その資金でローンを返し
   3.ローンのある家をさらに売り
   4.新しい家を買う
  ことになります。

特に私の家を売るときに損が出ると思います。
多少の資金はあります(500万円から600万円)。
よろしくお願いします。




□■アドバイス

両親の田舎(岐阜県)の家の売却は、地勢・価格等精通されている
地元の不動産業者に売却依頼をされた方がいいと思います。
なお、2社以上に依頼された方がいいでしょう。

貴方の家もご両親の家も、共に譲渡益が生じると譲渡税の対象になりますので、
税務対策も十分にされるといいでしょう。

ご両親の家の売却金でもって、ローンを返すとなりますと、
貴方のロ-ン返済は贈与税の対象になる可能性もあります。
よく考え、役所の無料税務相談室などで、専門家に相談した方がいいでしょう。
新しい家の購入は共有名義で、資金内訳を明確にされるといいでしょう。

(森田住販・森田さん)




■□相談者より

詳しいアドバイス、ありがとうございます。参考になりました。
もう一つ、ご助言をお願いします。田舎の家の販売を任せているのは1社ですが、
分割して更地にするなどの提案をもらっています。
しかし、費用も掛かるので、悩んでいます。

更地にしても確実に売れるわけではないので、現状で待つべきか、
少しでも早く処分したいのならば、不動産会社の提案に従ったほうが良いのか、
アドバイスをお願いします。




□■アドバイス:2

「ところ変われば品変わる」と言われます様に、地方行政によって、
分筆行為そのものに規制、負担が掛る可能性があります。
一定面積の分筆行為には開発行為とされる事もあり、
よく調査された方がよろしいかと思います。

顧客のニ-ズにもよりますが、貴方に資金的余裕があり、
建物が使用に耐えない老朽化したものであれば、建物を壊し、
更地にして土地販売(分割可)とされてみては…と思います。
貴方に資金的余裕がなければ、「更地渡し」として販売、
勿論かかる壊し費用を販売価格にプラスして販売する方法もあります。

(森田住販・森田さん)

銀行の抵当権の抹消について

相談内容 

駐車場にしている土地を持っていますが、
先日、建売業者さんから売ってほしいとのお電話があり、
金額(3,000万円)の折り合いがついたので、売買契約をしました。

この土地には銀行の抵当権がついているのですが、
そのことでご相談に乗っていただきたいのです。よろしくお願いいたします。

   1.決済は相手の司法書士事務所にて行う。
   2.決済金は借り入れの残金分(約2,000万円)を振り込み、
    残りは小切手(700万円)で…との事(すでに手付金300万円は受領済み)。

以上のことをいわれたのですが、相手の司法書士事務所で行うにあたり、
銀行に連絡をしなければならないのですが、抵当権を抹消するのに必要な書類と、
借入金の残金を振り込みするタイミングなど、このような決済方法について
関連することについてアドバイスをお願いいたします。



□■アドバイス:1

相談者さん、不動産売買契約後の決済・登記・引き渡しについて、
特に決済・登記は同時履行を心がけたいものです。

なお、今回の場合は、抵当権抹消登記をも同時に履行する必要があるように
思います。従って、決済の場所については問題ないようですが、
決済金については「現金決済」とするのが良いのではないでしょうか。

(高知県宅地建物取引業協会・門田さん)




□■アドバイス:2 

門田さんの返信がありますが、相談者さんの疑問に一つ加えたいと思います。
それは、抵当をはずす書類を何時どこでもらうかですが、
融資銀行は、平気で金を先にもってこいとバカな事を言います。

スキミング事件の対応と同じように、銀行は本当に身勝手ですからね。
まず融資銀行に「どうすれば良いか」と聞いてください。実行できる範囲でね。
融資先の銀行の支店まで、関係者が出向けるなら、これで一見落着。
そうでない遠方などなら、交渉しないといけないのです。

つまり、よくある事なのに、行政も銀行も考えてないのが実情。
相談者さんの疑問は此処の辺と理解しました。銀行の司法書士なら、
銀行が信用しやすいから、もう一歩状況は打開します。

(グッドカラーステッション・中尾正文さん)

売却後の残債と新規購入について

相談内容 

埼玉県に築6年のマンションを保有しています。現在35歳です。
北海道への移住を考えており、マンション売却を考え、
不動産屋に相談したところ、抵当割で差額約500万円は必要との事です。
現金は持ち合わせておりません。ここを賃貸にしようかと思いましたが、
北海道で中古物件購入の選択肢もあるのではないかと考えました。
そこでお聞きしたいのですが、残債込みでの借換えが可能かどうか
教えていただきたく思います。ちなみに中古物件は一軒家を希望し、
1000万円以下の中古物件を模索中です。




□■アドバイス

北海道へ移住と言うことは、35才の転職でしょうか?

金融機関が住宅ローンの融資をする条件は、以下の通りです。

   1.勤続年数が規定年数以上(3年以上が多い)
   2.安定した所得が見込まれる方(サラリーマンや公務員がベター)
   3.自己資金が一定の割合以上有る方
    (最近は自己資金が少なくても貸してくれる)
   4.物件の担保能力があること(土地と建物の評価が重要)
   5.一定以上の年収があり、規定の返済率以下の方

最近は買い替えで残債が残っても、一定金額以内なら
次の住宅ローンに加えて融資する金融機関も有りますが、
上記の条件に年収が600万円以上など、更に条件がプラスされます。
そのため、詳細は、金融機関のホームページなどで情報を入手し、
最寄りの金融機関にご相談下さい。

(アットホーム・香川文人さん)

売却後にわかった残債の計算ミスの負担について

相談内容 

はじめまして、こんにちは。
先日、M社にマンションを2,400万円で売却しました。
その時の条件は、残債が消えるのならとローンの関係書類を
全てM社の担当者に渡して調査してもらった結果が
残債は2,390万円という事だったので、売却しました。

ところが、後日新居を探している時に新築マンションの担当者から
残債が2,650万円有ると指摘されました。M社のリハウスの集計ミスでした…。

この結果を元にM社と協議しましたが、ミスは認めるが、
そのペナルティーは仲介手数料(80万円)の中でしか払えないとの回答でした。
それも80万円全てでなくその一部になるかもとの事でした。

私も次のマンションを購入するつもりで売却しましたので、
その残債分の250万円を全てこちらでカバーしなければならないというのは
納得できずに、こちらの要求としては2,400万円から250万円オーバーしており
話が違うので、オーバー分の250万円と仲介手数料80万円を足した
330万円の半分の165万円を負担して欲しいと要求しました。

こういった場合は、どういった進め方になるのでしょうか?
よろしくお願い致します。



□■アドバイス

担当者と話すのではなく、親会社のお客様相談室(消費者相談室?)に
クレームとして強い調子で申し立ててみてはいかがでしょうか。
企業イメージとして訴訟ざたや業務のミスが表に出るのを恐れています。
好転する可能性があると思います。

(有限会社バードランド・前原さん)




■□相談者より

アドバイス有難うございます、早速そのようにしてみます。

家の売却・ローンの返済、保証人、名義変更について

相談内容 

ローンの返済が厳しくなってきたので、
築6年になる今の家を売ろうと思っています。
ローンは2,450万残ってます。
家を売る手順がよくわかっていないのですが、まず、
売る際にローンを借りている銀行になんて言えばいいのでしょうか?
また、実際に不動産に査定してもらって、ローンの金額よりも
高く売れればいいのですが、低かった場合、足りない分は
一括で銀行に支払わなければならないのでしょうか?
あと、参考までに土地、建物の名義って変更可能なんですか? 
費用ってかかるのですか? 
また、ローンの保証人についても変更できますか?
教えてください。よろしくお願いします。




□■アドバイス

⇒以下をご参考ください。

  ■売却の流れ
    査定(複数社に査定依頼します)
     ↓
    売却の決断と価格の決定
     ↓
    媒介契約(専任・一般)
     ↓
    営業活動
     ↓
    売買契約締結
     ↓
    銀行に住宅ローン一括返済の連絡
     ↓
    引っ越し
     ↓
    引渡・残金精算・住宅ローンの一括返済と抵当権の抹消

  ■注意事項
   ・住宅ローンの残債より売買代金が低い時は、足らない金額を
    ご自身で補填しなければなりません。

   ・売買契約を締結したら金融機関に売却の旨と
    住宅ローン一括返済の連絡をします。

   ・次の買主さんが住宅ローンを利用する場合は、住宅ローンの融資承認が
    下りて売買契約の無条件解除の心配が無くなってから連絡します。

  ■名義変更について
   ・名義変更は可能ですが、住宅ローンの抵当権が設定されている場合、
    金融機関への手続き(承諾)などが必要です。
    詳細は金銭消費貸借契約書をご確認下さい。

   ・名義変更とは、所有権を移転する事です。
    登録免許税と司法書士への報酬や実費が必要です。

  ■保証人の変更について
   ・現保証人が保証人としての資格を有しなくなった場合、
    又は金融機関が認めるやむを得ない事由が有れば、
    金融機関の基準に基づき保証人の変更が可能です。
   ・保証協会の保証を得て住宅ローンの融資を受けた場合は不可能です。

(アットホーム・香川文人さん)




■□相談者より

香川様、大変詳しく教えて頂き、ありがとうございます。
非常に役に立ちました。これを参考に検討してみようと思います。
また分からない事がありましたら、教えて頂きます様、宜しくお願いします。

名義人が違う場合の建替え及び資金について

相談内容 

家の建て替え(もしくは買い替え)を考えていますが、
家の名義などに問題があり、どのような手順で
事を進めていくのがいいのかよくわかりません。

現在の家は兄の名義で購入及び銀行から資金を借り入れました
(現在の借り入れ残は300万円程)。実際に返済をしているのは母で、
3年ほど前から同居しだした私が払っています。
できれば、借入れ残金とともに家の建替え資金を併せて私の名義で
借入れをできればと考えていますが、そのようなことは可能でしょうか?




□■アドバイス

失礼ながら敬称略でご返事致します。
建物は登記名義人が兄ですので、売却するには兄が当事者になるか
又は貴方が兄から建物を取得して売却する必要があります。

   ※取得するとは、建物を売買したり贈与してもらうなど。
   ※贈与の場合、贈与税が発生する場合があります。

住宅ローンですが、建物を売却するにせよ解体するにせよ、
残った住宅ローンを一括で返済しないと抵当権の抹消が出来ません。

   ※抵当権が抹消できないと新しく住宅ローンを借りる事も売却も出来ません。

建物の建て替えなどで、現在支払っている住宅ローンの残債を含めて
貸してくれる方法がありますが、それは建て替え資金の住宅ローン申込者の
住宅ローンが残っている場合に限ります。

   ※原則として他人の住宅ローンの肩代わりはしてくれません。

土地の名義の事が書いてありませんが、土地の名義も兄の場合、
建て替えの際に、現在の住宅ローンを一括返済し、土地を借りて建築する事になります。
土地にも抵当権の設定が必要になり、土地所有者(兄)は担保提供者になります。
土地の名義が母で有れば母が担保提供者となります。

   ※民間金融機関の融資には土地の担保提供が必要です。

  =考えられる手順=

   建て替える場合は、住宅ローンを一括で返済し、建物を取り壊します。
   土地を借地にして担保提供をしてもらい建物を新築します。

    ※建物の名義を変更するにも登記代など費用が必要ですので、
     建て替える場合は建物を名義変更せず解体します。

   売却する場合は、土地と兄の名義のままの建物を売却し、売却資金で
   住宅ローンを一括返済します。残りのお金(一部かも知れませんが)を
   頭金にして次の住宅を購入します。

    ※土地が母名義の場合。兄名義の場合は売却代金全てが兄のものになります。
    ※残った売却代金をどう分けるかは事前に相談しておく必要があります。
    ※代金の分割の際は贈与税がかからないよう、事前に税理士にご相談下さい。

(アットホーム・香川文人さん)




■□相談者より

返信ありがとうございました。大変参考になりました。
ちなみに、土地の名義も兄なのですが、担保提供してもらうのに
なにかしら金銭的な事が絡んでくるのでしょうか?(賃借料など)
兄はただ単に名義を貸してくれているだけで土地も家も
自分の物にするつもりはないとのことです。宜しくお願いします。




□■アドバイス:2

金銭的な事は土地の使用料を払うか払わないかです。
無償で借りる場合は使用貸借、賃料を払う場合は賃貸借となり、
契約書を交わしておく事をお薦め致します。
担保提供時には、所有者の署名と実印の捺印、印鑑証明が必要になります。

(アットホーム・香川文人さん)



■□相談者より

香川さんの意見を参考に家族で話し合い、進めていこうと思います。
どうもありがとうございました。

家の売却のタイミングについて

相談内容 

はじめまして。家の売却のタイミングについて
相談させていただきます。よろしくお願いいたします。

2000年12月に、結婚を機に3,700万円で新築一戸建を購入しました。
購入当初は永住するつもりでいたのですが、
最近になって現在住んでいる家を売却し、
主人の実家を二世帯住宅に建て替えて、
そちらで主人の両親と同居をしようという話が出てきました。

ご相談内容は以下の3点です。

  1.現在、2,400万円の銀行ローンが残っています。住宅ローン控除で、
1年に約10万円の還付金があり、控除期間があと12年残っているのですが、
   自宅を売却した場合は、やはり控除対象外になってしまうのでしょうか。
   例えば、銀行ローンはそのままにして、自宅を売却したお金で
   主人の実家の建て直しというのは不可でしょうか。

  2.一戸建ては、やはり築浅のうちに売却した方が良いのでしょうか。
   素人考えですが、3年・5年・10年の区切りで、物件の大幅な値崩れが
   あるように思っています。査定の際に、築年数がどのぐらい考慮されるかを
   参考までに教えてください。

  3.同居の時期については急いでいるわけではないのですが、
   いずれ売却するのであれば、築浅のうちが良いのでは、と考えているのと、
   今夏生まれる一人目の子供に転校はさせたくない
   (主人の実家と新居は近所ですが校区が違います)と考えているため、
   同居するのなら子供が就学する6年後以内か、子供が高校に進学する15年後
  (子供は二人欲しいので、下の子が生まれたらさらに+α年後)が良いと思っています。
   いずれにしても、数百万円の損失になると思いますが、どのようなタイミング
   で自宅の売却・同居をすれば、損失を少なくできるか、アドバイスをお願いいたします。

なお、現在住んでいる新居に主人の両親が移住するつもりはないようです
(今住んでいる主人の実家は離れたくないとのこと)。
以上、お忙しいところ恐縮ですが、アドバイスのほどよろしくお願いいたします。




□■アドバイス

  1.について
   住宅ローン控除はその住宅に住まなくなったら受けられません。
   住宅ローンはお住まいの住宅(土地建物)を担保に融資を致します。
   従って、自宅を売却して住宅ローンを残す事は不可能です。
   住宅ローンの残債より売却価格が低い場合、
   自己資金で不足分を足して返済します。

  2.について
   建物の評価は減価償却と同じ考えで、年々低くなっていきます。
   建物の構造や仕様、メンテナンス状況によって評価が異なります。
   区切りと言う点では、建物のメンテナンスが必要な時期が来ると
   それにかかる費用を考慮して低くなる事もあります。
   また、税金が安くなる条件に建築経過年数がございますので、
   一般の住宅で建築後20年を超えると特に低くなるようです。

  3.について
   建物の価格は年々下がっていきます。土地については何とも言えませんが、
   上昇する確率は非常に低いと思われます。
   少しでも早く売却する方が損は少ないでしょう。

土地建物の売却による損得よりも、ご家族のライフプランを考える事が重要です。
お子さんが大きくなればなるほど、教育費などの支出は増えていきます。
ご主人の完済年齢制限による住宅ローンの借入可能期間はどんどん短くなります。
ご高齢になると、ご健康状態によっては住宅ローンの借入が出来なくなるかもしれません。

(アットホーム・香川文人さん)


■□相談者より

香川様、早速、丁寧なご対応をいただきありがとうございます。
ご回答内容をもとに、主人と相談して今後のことを決めたいと思います。
本当にありがとうございました。

つなぎ融資の留意点について

相談内容 

自宅の買い換えを考えています。
つなぎ資金を親から借用予定ですが、何か注意することはありますでしょうか?
借用書はもちろん必要ですよね。金利などはどうしたらよいでしょうか?



□■アドバイス:1

つなぎ資金との事ですので、
住宅ローンが融資されるまでの1~6か月程度でしょうか?
短期間の一時的な借入であれば、借用書の作成だけで充分と思われます。
金額に応じた収入印紙の貼付をお忘れ無いように。
金利は一般の住宅ローン金利程度で宜しいと思います。
これはハウスメーカーなどがつなぎ融資を斡旋する場合、
民間住宅ローンの金利程度で融資しているためです。

長期間の借入で分割して毎月返済をするような場合は、
借用書を公証人役場で作成(公正証書)し、
毎月遅れないように返済する事をお薦め致します。
この場合も金利は民間住宅ローンと同程度にします。

いずれにしても、贈与と疑われないように、しっかりとした返済計画を立てて、
確実に返済してください。なお、返済は銀行振込などを利用し、
証拠が残るようにしてください。
それでもご不安がある時は、最寄りの税務相談室や税理士にご相談下さい。

(アットホーム・香川文人さん)



□■アドバイス:2

長期借入の場合、公正証書を作成するのがベターでしょうが、
最低でも借入金額・返済期間・金利・返済日等の必要事項を記入した
金銭消費貸借契約書を作成します。そしてこの契約書を法務局等で確定日付をもらい、
後は決められた日に決められた内容に従い、親の口座に振込みをします。
贈与と見られないようにするためにも、この振込みをキチット行うことが最も大切です。
金利については、親子間であれば定期預金並みの金利でも良いと言われています
(宅建協会当支部顧問税理士)。
なお、相続時精算課税制度を利用すれば、3,500万円までの贈与も可能です。
いずれにしても、税理士等の専門家にご確認されることをお勧めします。

(マック住研・清水和男さん)




■□相談者より

香川さん 清水さん、お答えありがとうございました。
これで無駄な税金を払わないですみそうです。

  > 金額に応じた収入印紙の貼付をお忘れ無いように。
  
500万円の場合の印紙の金額は、いくらでしょうか。よろしくお願いします。




□■アドバイス:3

500万円の金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代は夫々2,000円です。

(マック住研・清水和男さん)




■□相談者より

ありがとうございました。

隣家への住宅売却(個人間販売)について

相談内容 

築30年の住宅の販売を考えています。隣家より販売して欲しいとの依頼がありました。
個人間での販売でと言われますが、方法がわかりません。
できれば費用が安く済むと言われますが、仲介を依頼したほうがいいのでしょうか。
その場合、双方の手続きの費用はどのくらいがかかるのでしょうか。
また個人で売買するなら、どういうことが必要になるのでしょうか。
住宅の名義は現在夫の名義になっています。ローンはありません。
現在離婚を前提に別居しており、住宅は慰謝料として譲渡してもらうことになっています。
名義変更の手続きはどうすればよいでしょうか。
お手数ですがご助言いただけますでしょうか。



□■アドバイス:1

仲介依頼すれば通常の所有権移転費用の他に
売買代金の3%+6万円それに消費税がかかります。
通常所有権移転には司法書士報酬3~5万円、買主には登録税(市役所評価額の1%)、
売買契約書に貼付する収入印紙代(売買代金によって決まる)などが必要です。

  > また個人で売買するなら、どういうことが必要になるのでしょうか。
  
近くの司法書士さんに依頼して書類を作成して頂くのが一番安く上がると思います。
用意するものは
   売主:登記済み権利証・実印・印鑑証明書
   買主:住民票
で、司法書士さんに依頼して簡単な売買契約書を作成して頂き、
所有権移転に必要な一切の手続をご依頼するのが確実で一番安く上がると思います。

本来なら私も不動産仲介業を営んでいるので、仲介業者に依頼しなさいと言いたいのですが。

(紀州不動産・森田喜美夫さん)




■□相談者より

早速のご指導ありがとうございました。今回の話は先方の都合により
中止となりましたが、ぜひ参考にさせていただきます。




□■アドバイス:2

不動産の売買は、たとえ隣人との個人間売買であっても、トラブルにならないように
書面を交わしきちんと手続をされる事をお勧めいたします。

手続としては契約書の作成・調印・売買代金の授受・物件の引渡・
固定資産税などの精算などがあります。
購入者がロ-ンを利用する場合は
ロ-ンの申込手続・金消契約・融資実行などの手続があります。
費用につきましては、登録免許税は固定資産税評価額を元に算出いたします。
又、購入者がロ-ンを利用するかどうかで違ってきます。

慰謝料として譲渡されるものであっても、ご主人から奥様への名義変更が必要です。
ご主人との間でもきちんと離婚協議書を作成される事をお勧めいたします。
私どもは個人間売買も数多く承っております。

(パレット・佐々木由美子さん)



■□相談者より

早速のご指導ありがとうございました。実は隣人から
「やはりこの話はなかったことにしてほしい」と言って来られました。
せっかくの機会ですので、ご意見を参考に金額的に大きな物ですので
離婚を含めてやはり慎重に検討してみたいと思います。
相談させていただき本当に助かりました。

転勤による一戸建て売却について

相談内容 

初めて相談させて頂きます。今年中の転勤が決まったため、
築2年の持ち家を売りに出しています。
売れなかった場合、ローンはどうなるのでしょうか?

  ・遠方へ転勤の為、必ず引っ越さなければならない。
  ・売れなければ空家になる。
  ・ローン残高2,400万。
  ・全て地元銀行ローン。転勤先には支店は無い。
  ・地元銀行ローン金利優遇条件の給料振込み、公共料金支払いは転勤後は不可能。

転勤先にある新たな銀行でローン借り換えも可能でしょうか?
以上、よろしくお願いします。


□■アドバイス

住宅ローンの返済義務は債務者(借入者)に有ります。
どんな事由が有ろうと返済を免れる事は出来ません。
従って、返済に必要な金額を毎月返済銀行の口座へ送金する必要があります。
金利優遇条件の適用条件は、金融機関でご確認下さい。

住宅ローンはマイホーム(自らする住宅)に対して融資されます。
住まない家へや営業エリア外の物件への融資はしてくれません。
今のうちに転勤先に支店がある金融機関で借換をする事なら可能かもしれません。

売却が無理な場合は、転勤の期間賃貸する方法もあります。
その際は金融機関へ事前に相談してください。

(アットホーム・香川文人さん)

不動産相談インデックす

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