家の売却と親からの相続と借りた土地について

東京・女性・40代

母親が家(約15坪)を売却しようと思っていますが
実は隣との境界にかかる土地約3坪が他人の土地となっております。
この3坪は、父(故人)と仕事仲間だった地主(故人)がはるか40年昔に、
家を建てるときに貸してもらったかたちになってます。

今回、母が不動産へ査定を頼んださいに、この3坪分の相続人を探して、
その分の売却費用を払わないと家はうれないと、言われました。
この相続人が5名ほどいるそうで、見つけるのがこれがかなり大変なことになりそうですが、
年よりの母には大変なことで、できれば、私(長女)と兄(長男)にこのまま相続して、
貸家にでもして、母が亡くなった後は二人で解決してほしいというのですが。

まずは、質問として、今現在、母が家を売却するのにはどうしたらいいのでしょうか。
また、私たちが相続して、それから売却になった場合はさらに難しくなるのでしょうか。
よろしくお願いします


■アドバイス

借地の有るままで売却する事もやってやれない事は御座いません。
ただ、売れるかどうかは別の問題となります。
また、相続により、売主が複数の共有となれば、その分複雑になるのは当然です。

(高原開発・涌井さん)

相続した借地上の建物の売却について

福岡・女性・30代

お忙しい中、恐れ入ります。
ぜひ、お知恵をお貸しいただきたく相談させていただきました。
今、借りている土地の上にある建物を相続で継承しました。
借りている土地の名義だった方も亡くなられて、新たに契約をすることになりました。
ずいぶん昔からから借りている土地なので、これといった契約書がなく
お互いの覚書のようなものしかない状態です。
建物は古く築35年です。建物には数店舗のテナントが入っています。
先代の契約では、更地にして返すと言った覚書はないようですが、
新たに契約する地主の方は、返すときは更地にして返して欲しいと強く言われています。
更地で帰す場合は、テナントの方の立ち退き料や取り壊し代もかかりますので、
手放したいと思っています。
ここで質問ですが、この建物を地主に買っていただくことは可能ですか?

実際に、テナントの方の経営も厳しいようで、少し家賃が遅れおり、少し変わった方です。
この状態を地主も知ってます。

評価額は600万程です。
この満額とは言いませんが、地主に買い取っていただく良い方法はありませんか?
または、転売することも可能でしょうか?
気をつけるべき点なども、教えていただけたら幸いです。

大変困っています。
お忙しい中、恐れいりますが、よろしくお願いいたします。


■アドバイス

私見ですが、
そもそもですが、旧借地法の契約を、敢えて新たに契約しなおして、
新借地借家法の契約にする必要性が有るのか疑問です。

地元の詳しい不動産業者、若しくは
行政書士・司法書士等にご相談されてみては如何でしょうか。

(高原開発・涌井さん)

借地上の古い店舗住宅について

東京・女性・50代

店舗付き住宅(借地)の件

都内駅3分程の商店街に 築50年以上の古い店舗付き住宅(借地)35坪に
両親が住んでいます。現在商売はしておりません。

90歳と高齢な事、母が足が悪く、今後 どのようにしたらよいかと、 
父より相談を受けるのですが、 私もどの様にするのが良いのか、
不動産については全く素人なのでわかりません。 
アドバイスをお願い致します。

1.転売
 というのは、店舗の三分の一弱を飲食店にまた貸しを40年程しておりますため、 
その状態では売る事が難しいと不動産やに言われたそうです。
その店舗に 出て行ってもらうためには 補償金を支払う必要があるのでしょうか? 
支払う必要があるなら相場はどのくらいなのでしょうか? 
以前二千万円貰わなくては出ていかないと言われたそうで。 
転売すると 地主にも 支払いが生じるということですが。
どの位の金額になるのでしょうか。 

2.建替え
 不動産やから 無償で借地を変換して、地主にビルに建て直してもらい、 
その一部の所有権利をもらうという方法がありますと言われたそうですが。

3.又貸し
 転売せずに 現在住んでいる部分を 店舗に貸す場合、 改装はこちらがするのでしょうか、
それとも借主がするのでしょうか?  古いものですから、そのままでは 全く使用不可能ですし、 
2階の住居部分など どうしたらよいのか 全く 見当がつきません。

二人のうちは、便利だし、知人友人も沢山いるので
どうしても娘の方に行くのは嫌だと言っていたのですが、 
少し不安になって来たのかもしれません。

どの方法にしても 父がするのと、 
いずれ相続する娘が相続後にするのと どちらが良いのか? 
万一 老人ホームにお世話にならなくてはいけないときは
早急に売買しなければと いうことも考えられます。 

本当に 全くの素人で わかりません。ご意見を伺えれば幸いです。


■アドバイス

私見ですが、個別の事情も有るかと思いますので、
近隣の不動産業者等にご相談されてみては如何でしょうか。

(高原開発・涌井さん)

差し押さえられている借地の居住権について

千葉・女性・40代

底地を地主さんから借りていますが、
地主さんが所得税を滞納している為、現在財務省と市の差し押さえ中です。
奥地で間口がないため立て替えできないので
隣の家に居住権を譲りたいのですが、
財務省または地主の許可をとなないといけないですか?


■アドバイス

私見ですが、
居住権と言うか、建物を売買すると言う事を前提にお答え致します。

地上権設定して無いので有れば、当然地主の了解は必要です。
財務省と市の同意は不必要と思いますが、
購入予定者の隣の家の方には、きちんと説明するべきです。

ただ、競売となれば、安く土地が手に入る可能性も有りますので、
様子をみて土地建物をきちんと売買した方が良いとも思いますので、
その点も併せてご検討されるべきかとは思います。

(高原開発・涌井さん)

借地の地主への売却について

東京・男性・40代

東京都杉並区に旧借地法に基づく借地を保有しております。
現在は借地の上に自宅の建物が建っておりますが、老朽化していること、
また建て替えをするにも資金が不足していることより、
地主さんに借地権を売却出来ないかと考えているのですが、
一般的にそのような売却は可能なのでしょうか。
アドバイスをお願いいたします。


■アドバイス

私見ですが、
地主側からの申し出が無い限り、借地権を地主に売却するのは難しいでしょう。

貴方から、借地権を解消したい場合は、建物の買取請求権のみになるのが一般的です。

地主からの解消申し出の場合は、ケースバイケースですが、
地価相場の20~40%程度で買い取って頂くのが一般的かと思います。
(高原開発・涌井さん)


■相談者より

高原開発 涌井様

アドバイス誠にありがとうございます。
建物の買取請求権について調べてみます。
お礼の返信が遅くなってしまい失礼致しました。

借地権の買取と建物の解体について

借地権の買取と建物の解体について
埼玉・男性・30代

借地についての相談です。
40年程前に祖父が地主から土地を借り受けて、建物を建てました。
祖父・祖母・父・母・私が同居しておりましたが、
父が20程前に他県に家を購入し父・母・私は引っ越しをしました。
その後、父の弟が祖父・祖母と一緒に住むようになりました。
そして祖母が亡くなり・祖父も亡くなり最近父の弟も病気で亡くなりました。

家は現在空家となり、建物は相当老朽化しており価値はありません。
地代は父が現在払っています。
借地契約書は、亡祖父が紛失しており父もわからないと言ってます。
おそらく地主の方は持っていると思いますが・・・ 
そこで相談ですが、父は借地を地主に返したいと考えてます。
地主とはこれから方向性の相談をしに行く予定ですが
具体的にはまだ何も伝えてません。

①地主に借地権を買い取ってもらう事はできるのかどうか
②建物は通常解体して更地にする必要があるのかどうか
③あるいは第三者に借地権を転売したほうが金銭的に良いのかどうか
④地主との今後の打合せで気をつける事は無いか

以上 アドバイス宜しくお願い致します。


■アドバイス

私見ですが、
①基本的には難しいでしょう。
 但し、建物の買取請求は可能かも知れません。
②原契約の内容によります。
 通常は、更地にするよりも建物の買取請求を行うと思います。
③地上権設定して有れば、可能です。
 通常の賃借権の場合は、地主の承諾が必要かと思います。
④地主の意向を良く聞かれる事かと思います。
 もし、地主がその土地を売りたいと言ったら、借地権の分を安くして頂く事は可能かと思います。

(高原開発・涌井さん)

借地権売却後の所得税額ならび手続きについて

相談内容 借地権売却後の所得税額ならび手続きについて

東京・男性・70代
借地権売却後の所得税額ならび手続きについて:

昨日、80m2の土地、借地権終了に伴い千八百万円にて
地主に売却しました。
取り壊した2階建て家屋の所有者は高齢のため
施設ににて療養中のため本人に代わり法定後見人のとして
税務上すべきことお伺いします。
どうぞよろしくお願いします。


□■アドバイス

私見ですが、借地権の長期譲渡所得の申告に該当すると思います。

譲渡所得は
『収入金額(譲渡価格)』-『資産の取得費+譲渡費用』-『特別控除』=『譲渡所得』
で計算し、
この譲渡所得に対し恐らく、
譲渡所得税率15% 住民税率5% 合計20%
の納税ということになろうかと思います。

確定申告で行いますが、
詳細は国税庁のHP  http://www.nta.go.jp/
にてご確認願います。

(高原開発・涌井さん)

借地の買取要請と賃貸契約について

相談内容 借地の買取要請と賃貸契約について

富山・男性・40代
初めてご相談させて頂きます。
近隣に祖母の代から約10坪ほど貸しています。
祖母は15年前に他界しており、父も7年前に他界しております。
何時から貸しているか分かりませんが、祖母の代から契約書も無く、
口約束で年間7千円、地代を貰い続けております。
固定資産税はその土地に約4千円、掛かっています。
整理をしたいと思い、先方に話しを持って行ったのですが、
一向に取り合ってもらえず、話しが進みません。
私としては固定資産税納付書記載では、
評価額が約10万なので100万で買い取って頂きたい思っています。
買い取って頂けないにしても、契約書を交わして、正当な価格で貸したいのですが、
の様に話しを進めて良いのか全く分かりません。良いアドバイスを宜しくお願い致します。


□■アドバイス

取り敢えず、
『評価額が約10万なので100万で買い取って頂きたい』
が妥当かどうか、
国税庁の路線価図
http://www.rosenka.nta.go.jp/
で、調べてみて下さい。

倍率地区の場合は、評価額に倍率をかけて下さい。

(高原開発・涌井さん)

借地権設定の土地の売却について

相談内容 借地権設定の土地の売却について

大阪・男性・30代
当方、借地権の設定された土地を貸し地代をいただいているものです。
このたび、とある業者がきて、その土地を売ってほしいとやってきました。
路線価を調べてみると、105Dとなっていましたので、
土地の面積にこの単価をかけた金額の40%の金額で
売却希望することが妥当なのでしょうか?
借地権が設定された土地の売却価格の相場について
ご教授いただければ幸いに存じます。
よろしくお願い致します。


□■アドバイス

路線価を調べてみると、105Dとなっていましたので、
土地の面積にこの単価をかけた金額の40%の金額
>その金額で売却できればいいですが
実際は時価(普通に所有権で売買される金額)の20%~30%位です。
但し、一等地などの場合を除きます。

(日建ホーム㈱ 福島さん)

借地権の買取請求について

相談内容 借地権の買取請求について

東京・70代男性
はじめまして。よろしくお願い致します。
借地人である私の場合、転居して空屋になり、地主と縁を切りたく思います。
「借地権譲渡」、あるいは「底地売買」などで、地主に話をもちかけている
のですが、地主は知らぬ顔で一向に話にも乗らず、もう9ヶ月になります。
このままでは無駄に地代を払い続けねばなりません。
借地上の家屋は、建築後32年の軽量鉄骨プレハブ2階建で、
20年目に更新し、あと8年借地権残存あります。
また、家屋の状態は外部、内部ともリフォームを続け、
定期的に点検確認しています。

「買取り請求権」は、法的には存在しないのでしょうか?
「借地・借家法」や「借地非訟事件」など、勉強したのですが、
肝心なところが分からなかったのです。
こちらの、
   http://fudosan.2525.net/2006/02/post_2618.html
  の通り、本当に「0円で明け渡す」ことになるのでしょうか?

また、申立書の様式には、譲渡予定者を書く欄があるのですが、
譲渡承諾を借地非訟事件として裁判に持ち込むとき、
譲渡先が決っていないと裁判所は受付ないのでしょうか?

障害のため遠出ができず、色々な相談所へ行くのが困難な状況です。
是非、アドバイスをよろしくお願い致します。


□■アドバイス:1

私見ですが、賃貸人に対して、借地権譲渡・底地売買を持ちかける
ということ自体が、よく理解できません。
実際にその様な取引が行われている地域があるかどうかは不明ではありますが、
私が知っている範囲ですと、
   ●借地権譲渡は建物を第3者に売却する時に、同時に建物購入者に譲渡するも
    ので、地主に対しては、その承諾を求めることになるだけだ
と思います。
底地売買は、地主が賃借権付の土地を第3者に売る場合であり、
賃借人が売却することは底地売買とは、あまり言わないと思います。

ご相談内容で、ちょっと疑問に感じるのは、今回は平成4年7月31日以前の契約の
旧借地法の対象となると思われるのですが、旧借地法の契約期間の規定によると、
軽量鉄骨ということは「堅固ノ建物」ということになると思われます。
20年で更新したということですが、その場合は期間が30年以上でなければ
いけないと思います。

ちょっと、この辺りに問題がある様な気も致します。
元の契約期間が無効となりますと、契約期間は60年になるかもしれませんね。
それと、「20年目の更新料は取り戻せるかどうか」は、更新して12年も経過
しているということになると、更新後の契約に異議を主張するにしても、
時間が経過しすぎているとも思いますし、時効と関連があるかもしれませんので、
この辺りは弁護士等の専門家にご相談された方が良いと思います。

  建物の買取請求権はあります。
   1.借地権が消滅し契約が更新されなかった時に成立する(旧借地法4条2項)
   2.賃借権の譲渡を地主が承認しない場合に、その借地上の建物などを
    取得して借地権を譲り受けようとする者は、その地主に対して
    建物等の買取を請求できる第三者の建物買取請求権というもの
    (旧借地法10条)
  という2種類があります。

  1の場合は、8年経過して満期になった場合は、
   ・形成権であるため、その行使があれば、
    賃借人と地主との間で建物の売買契約が成立する。
   ・代金額は取り壊しを前提としたものではなく、建物としての時価である。
   ・借地権の価格は含まれないが、場所的利益は考慮される。
   ・建物買取請求権者は、地主から代金の提供があるまでは、
    建物の明渡しを拒否できる。
  ということになります。

なお、「申立書の様式には、譲渡予定者を書く欄がある」というのは、
前述の2の場合ということになるかと思います。
つまり、契約期間の満了時か、借地権の譲渡を地主が認めなかった場合に、
建物の買取請求権が発生するということになるかと思います。

私であれば、
   ●その建物を借地権付で売却する
   ●とりあえず、定期賃貸借契約で8年間は貸すこと
のいずれかを検討すると思います。
8年経過後に、更新拒絶された場合は、建物を時価で買い取っていただき、
更新された場合は、再度、建物を賃貸するか、借地権付で建物を売却する
ということになるでしょう。
軽量鉄骨プレハブが、実際に60年持つかどうかは解りませんが、
リフォームを行えば、使用できるのではないでしょうか。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

早速のご回答ありがとうこざいました。

私の本心は、病気の老人のため、地主と縁を切りたいのです。
まだ借地期間が切れていないので、その借地権を譲渡するか、
底地分を購入し売却するか…など、考えてみるのですが、
地主も黙ったまま空屋になったままで、仕方なく地代を払い続けているわけです。
このまま契約期間がきれると、建物も価値がなくり、
建物買取請求権があっても1円も手元に入らないのでしょう。
どのように整理したらよいのか分からず投稿したのです。

空屋にしないで、今のまま借地上の建物を賃貸するのは、
地主との縁が切れません。これも承諾を得ないとならないでしょう。

なお、もともと木造古家を軽量鉄骨プレハブに建替えた時も、
木造と同等とみなし、建替え承諾を得ました。
建築確認申請(?)でも、「堅固ノ建物」とはみなされかったと思いました。
それに「堅固ノ建物」となれば地主も承諾しなかったと思います
(承諾したとしても多額な承諾料になったでしょう)。

借地権譲渡承諾(名義変更)を地主が認めないときは、どうすればよいのでしょうか?
地主が名義変更に応じないのでは建物購入者を決められないので、
借地非訟事件申立ができないのではないでしょうか?
このような場合、法的に措置する方法はないのでしょうか?

古屋はともかく、借地権料分(路線価はD区分の4割分)を、
地主に買い取って貰うことはできないのでしょうか?
(近所にその例はあります。
 現在の土地価格により借地権分を返してくれたそうです)

また、これらのやり方について、宅建業者は介入していただけるのでしょうか?
改めてご助言、よろしくお願いいたします。


□■アドバイス:2

「旧借地法の9条の2」には下記の様に規定されております。

  第9条ノ2 借地権者ガ賃借権ノ目的タル土地ノ上ニ存スル建物ヲ第三者ニ譲渡
        セントスル場合ニ於テ其ノ第三者ガ賃借権ヲ取得シ又ハ転借スルモ
        賃貸人ニ不利トナル虞ナキニ拘ラズ賃貸人ガ其ノ賃借権ノ譲渡又ハ
        転貸ヲ承諾セサルトキハ裁判所ハ借地権者ノ申立ニ因リ賃貸人ノ承
        諾ニ代ハル許可ヲ与フルコトヲ得
        此ノ場合ニ於テ当事者間ノ利益ノ衝平ヲ図ル為必要アルトキハ賃借
        権ノ譲渡若ハ転貸ヲ条件トスル借地条件ノ変更ヲ命ジ又ハ其ノ許可
        ヲ財産上ノ給付ニ係ラシムルコトヲ得
      2 裁判所ハ前項ノ裁判ヲ為スニハ賃借権ノ残存期間、借地ニ関スル従
        前ノ経過、賃借権ノ譲渡又ハ転貸ヲ必要トスル事情其ノ他一切ノ事
        情ヲ考慮スルコトヲ要ス
      3 第1項ノ申立アリタル場合ニ於テ裁判所ガ定ムル期間内ニ賃貸人ガ
        自ラ建物ノ譲渡及賃借権ノ譲渡又ハ転貸ヲ受クベキ旨ノ申立ヲ為シ
        タルトキハ裁判所ハ同項ノ規定ニ拘ラズ相当ノ対価及転貸ノ条件ヲ
        定メテ之ヲ命ズルコトヲ得
        此ノ裁判ニ於テハ当事者双方ニ対シ其ノ義務ヲ同時ニ履行スベキコ
        トヲ命ズルコトヲ得
      4 前項ノ申立ハ第1項ノ申立ノ取下アリタルトキ又ハ不適法トシテ同
        項ノ申立ノ却下アリタルトキハ其ノ効力ヲ失フ
      5 第3項ノ裁判アリタル後ハ第1項又ハ第3項ノ申立ハ当事者ノ合意
        アルニ非ザレバ之ヲ取下グルコトヲ得ズ
      6 裁判所ハ特ニ必要ナシト認ムル場合ヲ除クノ外第1項又ハ第3項ノ
        裁判ヲ為ス前鑑定委員会ノ意見ヲ聴クコトヲ要ス

判り易く簡単に言いますと、
   ●借地上の建物の譲渡を地主が認めない場合は、
    裁判所が諸事情を検討して、
    地主の承諾の代りに許可を出すことができる
  ということになります。

私見ですが、借地権料分を地主が買い取るケースというのは、おそらく、
   ●地主の事情により立ち退いてもらいたい場合に、地主からの提案があった
   ●借地権料分を支払ってでも、その土地を返して頂くことに、
    地主側が何らかのメリットがあった
などのように思います。
ですから、借地人から買取の提案したとしても、地主にメリットが無ければ、
地主は提案を断って、それで話は終り…ということになるかと思います。

借地人の事情により、建物を買い取ってもらったり、賃借権を買い取らせることは、
交渉ですから、全く駄目とは思いませんが、今回のケースでは私が知っている限り、
難しいと思います。宅建業者が仲介役をやることもあるのでしょうが、
今回のご相談の場合であれば、借地権付建物の買主を探すとか、
賃借人を探すということを薦めると思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、度々のご助言ありがとうございます。
結論は、借地権付建物の買主を探すか、
賃借人を探すということになると理解できました。

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