医院から居住部屋への原状復帰について

千葉・女性・30代

原状回復の範囲について
アパートの1室を接骨院として建設時より医院仕様で内装してもらいました。
この度院長が脳梗塞で倒れ閉院することになりましたが、
契約書には原状復帰(マンション仕様)する様記載されているだけです。

今日不動産屋が業者をつれてみつもりにきましたが、
同じ階にある最近改修した居住用賃貸物件と全く同じ間取りにし、
キッチンの位置や玄関の位置までかえ、天井、床すべて新築同様にするようです。

ここまで借主負担でやる必要があるのでしょうか?
収入はなくなるし、入院費はかかるので1円でも多く保証金を返してもらいたいのですが・・・

またここまでしなくてもよい場合どの程度にしたらよいのでしょうか?
そしてどのように交渉したらよいのか?
アドバイス頂きたくよろしくお願いいたします。


■アドバイス

契約書が事業用賃貸借契約で有る場合は、民法よりも商法が優先されると思います。
その場合は、契約書の内容を遵守するという事になろうかと思います。

原状復帰(マンション仕様)と記載されてると言う事は、院長さんは借りる時に、
マンション仕様に戻す事を承諾していた可能性もございます。

その点を良くご確認される事をお薦め致します。

(高原開発・涌井さん)

事業用定期借地で出てきたガラの撤去と契約解除について

愛知・男性・50代

お世話になります。長文で失礼します。クリニックの開業のために
9月に25年の事業用定期借地を公証役場で結び、10月から建築がはじまりました。
地主は80歳代の親父さんですが、実際の交渉は息子(司法書士)が行いました。

土地は畑でしたが、基礎工事のために畑土を除去したところ
地中から相当量のガラが出てきました。
もちろん事前に地主側からの説明はなく、公正証書にも特約事項はありません。
建築業者から基礎工事に必要な範囲のガラの撤去・処分に300万円以上、
借地全体のガラ全てだと1000万円以上かかるとの見積りが出されました。

地主側に撤去を依頼すると費用負担を求められましたが当然拒否しました。
しかし、それでは話ができないと地主側がガラを撤去に応じないまま
工事がすでに2か月も止まっており、来春の開業予定に間に合わなくなりました。

一方9月から地代は発生しており、
すでに今年の分の地代は最初にまとめて支払っております。
この土地は20年前の市の区画整理で換地により手に入れた土地なので
ガラのことは知らなかった、こっちも被害者だというのが地主側の主張です。

ところが、近所の人の話では区画整理は確かにあったそうですが、
その地主のところは殆ど現地換地で一部道路になった部分だけが換地だったということです。

それに加え、そもそも区画整理以前の30年前に地主である親父さんが
トラック何台かのガラを埋めたものということがわかりました。
当然ながら契約解除を求めたところ慌てて最小限のガラの撤去を検討し始めました。
しかし、来春の開業もできませんし、地主との信頼関係は完全に崩れており、
当方としては契約を解除したいと思っております。

このケースで地主がガラの撤去を行った場合、
事業ができないわけではないので契約解除はできないのでしょうか?
かなり悪質なケースと思いますが、
地主の詐欺、少なくとも告知義務違反で解除できないでしょうか。
また損害賠償請求は可能と思いますが、どこまで認められるものでしょうか。
今から別の土地でとなると設計もし直しとなります。
それにかかる費用や、さらに3月いっぱいで今の病院は退職となり、
アルバイトでしばらく生活しないといけなくなりました。
またすでに来春から働いてもらう約束で
今の病院を辞めることになっている職員も数名います。


■アドバイス

損害賠償問題になりますので、弁護士等の専門家にご相談されることをお薦め致します。

(高原開発・涌井さん)

買い取った飲食店の閉店と現状復帰について

鳥取・男性・30代

はじめまして。
知り合いである前経営者から飲食店を買い取り、
テナント大家との賃貸契約を新たに結び直し(居抜きになるのでしょうか?)、
内装などはほぼそのままですが店名も変え営業しておりましたが、
この度閉店することになり、大家にその旨を伝えたところ、
前経営者が変えた入り口のドア、ぶち抜いた壁を元に戻せと言われました。

契約時に説明も全くなかったですし、契約書を見ても、
”契約締結時の原状復帰~”と書いてあるので、私が造作した部分以外に対して
そんな義務はないじゃないか?と言っているのですが、話が通じません。

これが面倒な部分ですが不動産屋を通しての契約ではないので
話の通じない大家本人と直接やり取りせなばならずとてもストレスです。
形としては引き継いだということかも知れませんが、会社組織ではなく個人事業です。
この場合私にそこまでしないといけない義務はあるのでしょうか?
ご回答よろしくお願いいたします。


■アドバイス

事業用賃貸借契約の場合は、
基本的に契約書の内容を遵守すると言う事になるかと思います。

ところで、ご相談者が
『知り合いである前経営者から飲食店を買い取り』
と言われているのは、恐らく前経営者の行った造作や営業権のことでしょう。
そうすると、『前経営者が変えた入り口のドア、ぶち抜いた壁』を含めて、
その所有者はご相談者という事になると思いますが、如何でしょうか?

契約書に造作買取請求権の放棄と、原状回復義務が明記されている場合は、
大家さんの言い分が強い気が致します。

(高原開発・涌井さん)

店舗を借りる際のスケルトンについて

神奈川・男性・40代

初めまして、よろしくお願いします。店舗を探していた所、
知り合いの大家さんの、1階を借りる話をこれからして行くのですが、
2階が大家さんの住居で、1階をかります。
以前クリーニング屋さんだったらしくて、今は、スケルトン状態です、
間口が狭くて、借りるとしたら、大きくガラス張りにしたいと、思っているのですが、
大家さんも人に貸すのが初めてだと思うのですが、
入り口の工事は結構大規模だと思うのですが、
返す時は、元に戻さないといけないのでしょうか?
戻すといっても、完全には元に戻すのは、相当費用が掛かると思うのですが、
こう云う場合は、契約の時の話し合いになるのでしょうか? 
よろしくアドバイスお願いします。


■アドバイス

私見ですが、
事業用賃貸物件は、事業者同士の契約であり、
商法が重視される契約となります。
ご理解されている通り、契約時に当事者間で、良くご相談され、
詳細な点まで契約書に明記されておく事を、お勧め致します。

(高原開発・涌井さん)

水漏れ工事と営業補償について

水漏れ工事と営業補償について
大阪・男性・40代

現在ビルの地下1階で飲食店を営業しています。1日平均15万円ぐらいの売上です。
私たちが営業を始める前から地下2階に水が漏れていたらしいのですが、
今度其処を工事するため営業を休まなければなりません。
その時の営業補償を受ける権利また家賃の日割引を受ける権利はあるのでしょうか?
またもめたときはどうすればよいのでしょうか?


■アドバイス

私見ですが、
基本は、業務用賃貸借契約書の内容によりますので、ご確認願います。

売上を単純に請求する事は無理が有ると思います。

一般的に、管理ミスにより休業せざるを得なくなった場合は、
荒利分(売上平均-仕入れ平均)から
休業中に使わない経費を差し引いた分は請求出来ると思います。
当然、根拠となる計算書(決算書等含む)の提示は必要かとも思います。

また、賃貸人・賃借人のどちらかが、火災保険の一種で、
店舗総合保険に入っていれば、営業補償(荒利分)される事も有ると思います。
保険の場合は、多分タフな交渉となるかとも思います。

(高原開発・涌井さん)

言い分が変わる大家とのテナント契約について

相談内容:言い分が変わる大家とのテナント契約について
長崎・女性・30代

はじめて相談させていただきます。

3月末、旧テナント物件から新しいテナント物件へ賃貸借契約を結び引っ越しをしました。
引越しの2日前に、既に支払い済みだった契約金
(敷金、前払いの家賃と駐車場代、仲介料)に消費税が足りない(大家さんが言っていると)と、
仲介業者から連絡がありました。
引越しを目前にいろいろと準備を済ませていた状況もあり、受け入れました。
(初回のみ消費税は仲介業者が持つということを取り決め、
また、二度と今後の変更がないようにお願いしますということで了解しました。)
もちろん、契約書には、消費税込みの料金と明記してあった
(契約書内容とは違うことで消費税請求されました)のですが・・・

そして、引越して約2週間。テナントは、2階建ての4つの会社が入居できるもの。
の1階が大家さんで、もう一つの2階が私どもの会社が移転したテナントです。
この間、大家さん一家の父と息子がかわるがわる電話をしたり、事務所に来ては
二人の意見が違うようなこと言ってきたり。
と、過干渉な大家さんだなぁ~とは感じてはいたのですが・・。

電話の内容の一つは、次のようなものです。従業員に不審な伝言電話。
(要するに、敷金が払われてないからどうなっているのか・・
と言うような内容の事を従業員に言う。
もちろん支払い済みでしたが・・
従業員は、私ではわかりかねるのでわかるものと変わります
と言っても変わる様子がなく電話を切るとか・・)
もう一つは、スクーターです。決められた駐車場の敷地内に置きましょう!
とご自分が取り決めていたものを、数日後、別に駐車してくれ!と言ったり。
こちらとしては、引越だけでもバタバタとしているのに、
不愉快なことで電話したり出向いてきたりと業務妨害的な事をされて弱っていました。
仲介業者には、この件は、相談をしていた状況でした。
そんな時、また事務所に電話があり従業員に、社長をこっちに至急よこしなさい!
という命令がありました。
すぐに出向いたところ、”君のところは、契約違反だ!”
”常時駐車場に車を止めているではないか!”
”お客さんの車はいいけどオーナーの車を止めたらだめだ”
と・・・だから、駐車料金を上げるというもの。

やはり、引っ越し前の消費税分の引き上げのときに止めておくべきだったのかと・・
もちろん、契約書には、そんなことは書いてありませんし、契約書にあるのですが、
”事務所”の分類なのです。お客は発生せずに営業車を駐車するのは明白なこと。
上記の件で、今後も駐車場代のみならず不当な要求が懸念されるため弱っています。
このままでは、2年後の更新時は、もちろん、1週間後もわかりません。

こちらとしては、契約書を交わし印鑑を頂いている限り契約書にのっとり
また、大家さんではなく仲介業者を通して進めていきたいと考えているのですが、
そこにも問題が生じているようで、
(大家さんVS仲介業者で契約が破棄されたということを大家さんから聞かされました。)
どのように対処したらよろしいのでしょうか。アドバイスをお願いします。


■アドバイス

私見ですが、御社が契約違反を行っているのではなく、
大家が契約違反を行っているのではないのですか?

「仕事の邪魔だ」
「契約書の内容を遵守すべきだ」
ともっと、御社の言い分をはっきり大家に伝えるべきかと思います。

出てけと言われたら、「大家の契約違反による一方的な解約なので、
新事務所に移転する費用や退去費用は、全て大家さんが御負担下さい」
と言えば良いでしょう。

(高原開発・涌井さん)

店舗の名義について

■相談内容 店舗の名義について
長野・女性・30代

初めまして。
今、悩んでいることがあります。

私は日本人ですが、外国人の女性( 以後、お姉さんと称します )と仲良しで、
一緒にスナックでお仕事をしてきて、交流があります。
今現在は別々のお店なのですが、そのお姉さんが近々、お店を出す予定です。
最近相談されまして、是非一緒に仕事がしたいと言われました。
お姉さんと一緒に仕事をすることは、願ってもいない喜びでした。
この人と一緒に仕事がしたい・・・そんな思いでいましたから。

私も、そのお姉さんのことはずっと信頼しており、仕事が別々になっても、
いまだに交流があり、お互いの誕生日などにも食事をしたり、
お互いしか知らない話なども、絶対に口外しないほど、信頼関係はあります。
人間的にも本当に、尊敬できる、日本人に近い外国人だなと、いつも思っております。

また、お姉さんは私に、いづれは私がお店をやった方がいいし、
私にそれだけの力があると言ってくれます。
お姉さんが知り合いの仲間も県外でお店を持っていて、
いづれはいい話があれば、そちらへ移ることも考えているとのこと。

そうなったときに、私に、このお店を全てあげるからやりなさいと。
私がお金が無いことを知っているので、私からお金を取るなんてことは、
これっぽちも考えていないし、妹みたいにずっと思ってきたからと言われました。

そのためには、私の名義でやれば、お姉さんが辞めた時にも、
面倒な書き替えもなく、余計な料金もかからずできるし、
外国のお店は、守ってくれる関係者に毎月決まった料金を支払います。
日本人の私の名義なら、そのお金を取りに来ることもないし、
余計な経費はかけない方向で考え、そこにたどり着いたと言われました。

私が不安なのは、名義を私にすることのメリット、デメリットが知りたいことと、
もし、名義が私ではなくても、お姉さんがお店を離れるときに、
余計な料金はかからないように、名義変更ができるものなのかどうか、知りたいです。

今、一人でずっと悩んでいます。
騙されているとは思いませんが、素人の考えで、落とし穴があるかどうか不安です。

どうぞよろしくお願いいたします。


■アドバイス

私見ですが、外国人相手の場合は、まずお互いの約束を
しっかり決めておく事が大事だと思います。

お金はお姉さんが出して、賃貸借契約や許認可の名義は貴女
と言う事になりますと、問題だらけと言った方が良いでしょうね。

営業時の、利益配分や、
場合によっては損の負担の配分はどうするのか。
家賃の支払いは現実的にどちらが行うのか。

理想は、お姉さんが資金を出し、名義もお姉さん、
貴女は単なるチーママで日給なりを決めておくと言う事になるでしょう。
店が儲かるのか、損するのかも解からない、開店前の状況ですと、
お姉さんがいなくなったら、、閉店も有り得る訳です。
儲かっている店なら、お金を出してでも
賃貸借契約を新規契約しても良いでしょう。
但し、田舎なら大家さんと友達になれば、
無料での名義書き換えも可能かも知れません。
当初、借りる時に良く大家さんに事情説明しておいて、
特約条項に入れて頂く手も有ると思います。

賃貸借契約上、もっとすっきりする方法としては、
小さな会社を作りお姉さんを代表者とし、その会社名義で借りる。
その保証人は、貴女とお姉さんの両方を知ってる
信頼出来る第3者に依頼する。
お姉さんが居なくなる時は、代表者を貴女に入れ替える。
と言う手段も考えられると思います。

(高原開発・涌井さん)

法人契約と個人契約について

相談内容 法人契約と個人契約について

東京・女性・40代
通勤にかなり時間がかかる友人がいるのですが、終電を過ぎてしまうことも多い為、
このたび会社が勤務先の近くに住居を借りてくれることになりました。
しかし、法人契約だと何かと手続きが面倒だからということで、
住居自体は個人(友人)の契約にし、
会社からは直接友人宛に家賃相当額を毎月支払うという形をとるそうです。
ただ、友人の勤務先の他の社員達も終電を逃した場合には使う予定で、
友人自体は週1.2回くらいしか使わない見込みです。
他の人も使うのに友人が契約主?になるのはおかしいとも思いますし、
家賃相当額を受け取る事でその収入に対して税金がかかるとなんだか損をしている気がして・・・
それ以上に、他の人も使う住居を友人名義で借りる場合、
何かトラブルがあった場合に友人に責任がかかってしまうのではないかと心配しています。

住宅借り上げではなく個人の契約にするということは一般的によくあることなのでしょうか?


□■アドバイス

私見ですが、
『ただ、友人の勤務先の他の社員達も終電を逃した場合には使う予定で、
友人自体は週1.2回くらいしか使わない見込みです。』
ということになりますと、通常は法人契約になると思います。

個人契約の場合、大家さんが、その様な使い方を
契約書上で承諾して無い場合は、契約違反となる恐れも御座います。

(高原開発・涌井さん)

借りてる職場の住所表記が違い、農地だった問題について

相談内容 借りてる職場の住所表記が違い、農地だった問題について

沖縄・女性・30代
こんにちは。今職場として賃貸させてもらっています。
契約時には個人自営業でやっていて販売も行うことは、
不動産屋さんも承知でした。契約書にも職業の内容も書かれています。

この場所を借りて1年半になりますが、今まで個人自営業から法人になることで、
警察署から発行される古物商を法人名義で取り直す事になり、
家主さんのこの場所の資産評価なども必要となりました。
不動産屋さんにお願いし、取ってきて貰った書類を見てびっくりです。
住所の番地が全然違うんです。

家主さんは、この書類に載っている住所で当たっているし、
営業ができればいいんだろと言っているみたいなんです。
不動産屋は、貸す時に住所は家主から聞いた住所だから、
自分たちもわからなかったというんです。
1年半も違う住所で営業していたことに唖然としています。

法人登記もすでに完了しているので、
住所が違うとなると登記情報もまた変更しなければなりません。
その為に、名刺や看板、事務処理など変更手続きで金額が2重になってしまうんです。
不動産屋さんに請求したら、家主に請求する、
自分たちは払う事は、一切できないといわれました。

もう1つ、驚いた事がこの借りた場所は、農地と言うんです。
契約時には地目に関して一切言わなかったのに、
今回の事がわかって急にここは農地だから、
住所を変更するとなれば、家主さんが不利になると言って来たんです。

不動産屋さんは、全然関係ないような顔をするんです。
不動産協会に相談しようか、どうしようか悩んでます。

何か良い方法はありませんか? 宜しくお願いします。


□■アドバイス

私見ですが、貴方も事業者ですから、
消費者契約法や民法の対象とはなり難いかと思います。
つまりは、商人は契約等に於いては、その内容や
調査・検品については自己責任を追わなければいけない
と言う事が商法で規定されており、
その対象となる可能性が高いと言うことになると思います。

今回の件で、問題となるのは宅建業法の説明責任の問題でしょうか。

事業用賃貸借契約となると微妙な判断も必要となりますので、
不動産協会の無料相談と、更に併せて弁護士等の専門家に
相談されることをお薦め致します。

(高原開発・涌井さん)

敷金の追加について

相談内容 敷金の追加について

東京・30代女性
今年3月に賃貸マンションへ入居致しました。
現在、そこでお店をやっております。
店舗としての契約ではなく、住居としての契約で入りましたが、
契約前に、店舗にするという話を不動産屋と大家には伝えており、了承済みです。
また、不動産屋には店舗で使用することを了解する旨を書面でもらっています。

しかし、大家側が不動産屋を変えたため、問題が起こりました。
新しい不動産屋は、
  「店舗にしているならば、敷金は5ヶ月分必要です」
と言ってきました。
すでに、こちらは2ヶ月分の敷金を払っているので、差額を収めるように
とのことですが、5ヶ月分必要ならば、最初から入居を考えなかったと思います。

商売を始めてしまっており、引っ越しは不可能ですので、
今さら差額を請求されて困っています。
契約では2ヶ月の敷金ということになっているのに、
こんなことが通ってしまうのでしょうか?
また、更新時期まではこのままで通せても、
更新の際に契約内容を変えられてしまうことはあるのでしょうか?

大家側は穏便に済ませたいとの考えのようですが、大手の不動産側は
かなり強気で、大家側も「できれば、払ってほしい」というニュアンスです。
アドバイスをお願い致します。


□■アドバイス:1

私見ですが、旧不動産屋には店舗で使用することを了解する旨を
書面でもらっていて、かつ、当初、契約で敷金が2ヶ月で
契約書に明記されているのであれば、
たとえ、相手が大手であろうがなかろうが、不動産会社を変えた程度で、
敷金の追加を請求するのは確かに納得できないですね。

増額する根拠を大手不動産会社の社長名で提出していただき、
請求書も社印のあるものを出して頂き、それから検討すれば良い事でしょう。

まずは、
   ●きちんと契約書があり、書面による承諾があるにもかかわらず、
    なぜ、敷金の増額を大手不動産会社が要求してくるのか?
  
と、その理由を文書で確認することが大切だと思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

早速のご回答ありがとうございます。

本日、また新たな展開になりました。
旧不動産屋の「店舗使用、敷金2ヶ月」の承諾書面は、
不動産屋が勝手に作成したもので、
大家側はそんな書類は知らないと言ってきました
(もちろん、控えは当方で保管しております)。

しかし、口頭で承諾の意思を確認しており、
今になってそんなことを言い出すのが納得できません。
とにかく、アドバイスしていただいたように、
新不動産屋へ納得のいく回答を求めたいと思います。


□■アドバイス:2

私見ですが、当時の経過を「経過書」としてまとめて、
   ●口頭による大家の承諾があった」ということ
  を、旧不動産屋に署名・捺印を頂いて、追認してもらってください。
  この時に、必ず、
  「大家は不動産業者が勝手に書類を作成したと言っているが、
   そのことについてどう思うか?」
  ということを確認して、書類で返答してもらって下さい。

  その上で、経過書に貴方と旧不動産業者の署名捺印をして、大家に対して、
   ●本当に旧不動産業者が勝手に作成した書類かどうか?
  という質問状を出して、署名・捺印入りの返答書を要求して下さい。

それと、今後、大家や不動産業者からの口頭による請求等は一切断り、
必ず不動産業者の社長と大家の署名・捺印の有る書類以外は
受け付けないという意思表示を明確にするために、
各相手に対してそれらを明記した書類を送って下さい。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

詳しいご回答、ありがとうございます。
大変心強く読ませていただきました。

何でも書面にしておくことが大切なんだと実感しました。
前不動産会社がまともな返答を返してくれる確信は持てませんが、
できるだけ頑張って交渉してみます。
あとは、更新の時期に「契約内容の変更」という形で請求されないかが不安ですが、
その辺もうやむやにされないように、大家側に聞いてみようと思います。

最初はどうしたら良いのか分からずに不安でしたが、
今は前向きに頑張れそうです。ありがとうございました。
また結果が出ましたら、報告させていただきます。

不動産相談インデックす

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