お隣の配水管と境界ブロックについて

京都・女性・20代
中古住宅を購入し新築しようと思っています。
塀を境界線から内側(自分の土地)に建てたいのですが
お隣の排水管が境界線上にあり半分こちらにかかっています。
途中に三カ所ふたがありそこはあけれるようにブロックは積まないといっても
お隣が許可しないと言います。よい方法ありませんか?
排水管の上は土のままおいて置かないといけないのですか?


◆アドバイス:
私見ですが、本来で有れば、
境界線上に隣地の排水管が存在するのは、望ましいことでは有りません。
過去のいきさつ等が有るのでしょうが、
越境部分を賃貸借または使用貸借する旨の覚書や念書等が無い場合は、
越境部分については、撤去を求めることも不可能では無いと思います。
ただ、引っ越し前から隣地所有者と揉めるのも、好ましくも無いので、
仲介不動産業者がいるので有れば、その不動産業者に、クリアにして頂くべきでしょう。
尚、自分の敷地内にブロック塀を建てるのは、
その市町村の景観条例等による規定が無いので有れば、基本的に自由でしょう。
どちらかと言うと、隣地所有者の了解を得るというより、
隣地所有者に越境している部分の排水管の蓋を撤去して頂くべきでしょう。
(高原開発・涌井さん)


◆相談者より:
アドバイスありがとうございます。とても参考になりました。
この排水管はやっかいで前の家と共有に使っていたようです。
昔はこのように共有での使用が多かったとか・・・
そんなことまで調べずに購入してしまい・・・
お隣さんとの関係をそこねても精神的につらいですし・・
折り合いをつけないといけないですね。
[自分の敷地内にブロック塀を建てるのは、基本的に自由でしょう。]
と言うアドバイスいただけて楽になりました。
お隣さんは誰に聞いてもそこに塀は駄目と言ってる。
と強くせまってきましたので・・・お忙しいなかアドバイスしてくださり
ありがとうございました。


◆アドバイス:2
排水管を共同使用するというのは、私の地元では聞いたことが無いですね。 
然し、排水管を共同使用ですか・・・
そうすると、その地区と言うか団地?特有の申し合わせ事項が有るかも知れませんね。
その地区の境界に、塀が有るか無いか、良く観察してみたら如何ですか。
何処にも塀が無かったら、その地区特有の慣習かも知れません。
その場合は郷にいっては郷に従えといいすから、塀はブロックでは無く、
簡単に移動可能な物を考えた方が良いかも知れません。
(高原開発・涌井さん)


◆相談者より:
このサイトを見つけて境界線などさまざまな悩み(問題)かかえておられる方が
多いことに驚きました。涌井様のように法的や不動産の知識があればいいですね。
親身にこちらのことを考えてくださったお答え、うれしくおもいます。
その通りですよね。
ブロックではなく簡単なものを考えたほうがいいですよね。
みんなお隣さんに相談された方はお隣さんの肩を持つでしょうし、
こちらが相談すればこちらの肩をもってくださる。
涌井様のようにちゃんとした考えを言ってくださいません。
このサイトに投稿して本当によかったです。
本当にありがとうございました。

上水道の引き込みと役所の対応について

北海道・男性・30代

土地を購入しました。

もともと200m2の土地をAとBに分筆された土地で、Aには汚水引き込み管が、
Bには公営水道本管より敷地への上水引き込み管が敷設されていることを
市役所上下水道部が不動産仲介会社に発行した敷設図面で確認し、
Bの土地を契約しました。

土地購入契約後に、上水道の引き込み方に疑問を持った仲介会社が
再度市役所に確認に行ったところ、
Bには本管から敷地への上水引き込み管が入っていないことが分かり、
仲介会社が何度も現況の敷設図面を市役所に求めても提出されませんでした。

市役所担当者いわく
『現況と違うことはよくある。しかたがない。
現況の敷設図面は指定工事業者にしか出せない』とのこと。

上水道敷設図面は、不動産譲渡が目的の場合非常に重要な書類となるはずですが、
間違えている図面を交付したままの市に対し、
上水道引き込み工事代金の一部を請求することは可能でしょうか。

ご教示頂けるよう宜しくお願い致します。


■アドバイス

市町村により、若干の差は有るかも知れませんが、一般的に上水道の図面は、信用性がイマイチで有るとは思います。

何故かと言いますと、下水道の引込は、基本的に下水道の本管工事時に、同時に行われる事が多く、それも地方の場合は、最近になって行われていますので、正確性が高いのです。
然し、上水道の引込は、本管工事自体が昔に行われ、引込も昔に行われ、それも指定工事店からの届出をそのまま書き込んでいるケースが多くあります。
ですから、問題が生じた時点で、図面の提出を拒むケースも多いですし、最近では最初から図面を出さず、『メーターは有ります』程度の説明しかしない市町村も増えています。
つまり、引込されていても、その位置が違っている事も多いので、あまり図面が参考にならない事も有るのでしょう。
ただ、疑問なのは下水道が引き込まれている地域の様ですから、そうすると同時に水道管も本管も新しくし、引込管も20mmに換えていると思いますが、これもかなり地域差が有るようです。
もう一点疑問なのは、メーターボックス無しで、上水道が引き込まれるのは、あまり聞きません。
私の地元では、上水道菅の引込の判断として、メーターボックスの確認が一番の判断となります。(例外として本管末端の泥抜きを私有地に設置するがありますが)
個人的には、メーターボックスが無い場合は、引き込まれていないと判断しています。(実際に水道局の図面上では引き込まれている図面になっていて、メーターボックスが無いので不審に思い調べたら、実際には隣地から分岐した事が有っただけで、現存していないケースも御座いました)

最近の造成地では、有り得ないのですが、昔は一つの引込管を宅内で分岐して、隣の家へ引き込むなんて事も行われていました。これは現在では使わなくなった時点で、菅を切断しプラグをかぶせ、止めてしまう様になっています。

いずれに致しましても、上水道は基本的に、地方自体がそれぞれ単独に運営しているのが実情で、実際にはかなり地域差があります。これは公共下水道が補助金の関係であると思いますが、ある程度規格化されているのとは大きな違いが有る気が致します。

あまり良い助言は出来ませんが、市・昔の指定工事店・不動産業者・・・そのいずれの責任を追及するにしても、法的手続きを取らない限り、その責任の所在は、明確に出来ない気が致します。

(高原開発・涌井さん)

埋められた井戸の告知義務違反と仲介業者について

神奈川・女性・30代

土地売買契約締結後、井戸が埋め戻されていた事が発覚

去年12月に、建築条件なしの土地を仲介の不動産屋さんと通して契約しました。
同日、建築会社(こちらは仲介なしです)とも建築請負契約をかわしました。

土地の契約時に、建築会社より、引き渡し前に地盤調査に入ってもいいか、
確認してくださいと言われていたので、売主A社と仲介B社が同席している時尋ねたら、
「いつでもどうぞ」との回答を頂き、土地の引き渡しは2月18日ということで終わりました。

設計士とも何度も打ち合わせを重ね、1月最後の週に建築会社が地盤調査を入れた
と報告があり、「現在中間報告なのですが、敷地中央辺りに一部だけとてもゆるい所があり、
どうやら井戸跡らしいのですが、土地の契約時に何か聞いていませんか?」
と言われ、聞いていない私たちは顔面蒼白で、
まず、契約した土地が現在の家から近いので、見に行くと、
今まで全然気がつかなかったのですが、塩ビのパイプが15センチほど出ていました。
そして、隣の敷地を工事していた土木の人に、
「これってなんのパイプだと思いますか?」と聞くと
「井戸を埋め戻した跡でしょう」と・・
近所の昔からある商店のおばあさんにも
「以前あそこの敷地内に井戸があったかご存じでしょうか?」と尋ねると、
ご丁寧に「今パイプが刺さっている所に井戸があり、前の方は、
洗濯や植物の水やりに使っていた」とも教えてもらいました。

事前に聞いていなかった我々は頭にきて、まず仲介B社に連絡しました。
私が、「地盤調査に入ったら、井戸跡が見つかったと、
建築会社から連絡が来たのですが、井戸ってあったんですか?」と尋ねると
「井戸あったよ!だけどもう埋めてあるよ!」との回答。
「重要事項説明にその旨の内容が書いてませんが」と言うと
「契約後に知ったから」と言われ、
「では、なぜ知ったらすぐにうちへ報告がないのですか?」
といったら「知ったのが最近だから」と。

納得いかないので、元売りA社へ連絡します。と仲介に言って、連絡しました。
ここでもまた「知らなかった」と意味のわからないことを言われ、
A社は関東全域か全国に支店を持つとても大きな会社なので、
「本社の人と、担当、仲介と事情説明にうちに来てください」
と告げ、次の日1月31日にうちへ元売りA社の担当者・支店長・と
契約時にいた支店長、仲介の担当者がきて、まず説明をうけました。

元売り担当者と支店長の話は
「うちの会社も業者から買った土地で、その時の重要事項説明書にも記載がなく、
会社としては井戸の存在を知らなかったが、
その時、担当者は口頭で井戸があると聞いていました。
すべて我々に責任がございます。(告知義務違反と認めていました)」
とのことで
「どのような対処をしたらご納得いただけますでしょうか?」
と言われましたので
「地盤補強にかかる費用、井戸のお祓い費用、それから、
 事前に井戸があったと知っていたら、現在の価格では契約しなっかったので、
 土地価格の見直し」
を要求しました。

話し合いをするにあたって、県の建築業課宅建指導グループや、
宅建取引協会へ相談していて、仲介にも責任があり、
何かしらの(仲介料を値引くなど)提案があるのではないかと聞いていたので、
仲介B社に
「元売りはこういってくれてますが、仲介B社はどのような対処をしてくれるのでしょうか?」
と聞くと
「私は、元売りからきいていなかったから関係ない」
と。
「では、我々が連絡したときは知ってましたが、いつ井戸の存在を知ったのですか?」
と聞くと「地盤調査に入っていいかって聞かれた日かな?」って
「我々は契約の時に、地盤調査に入っていいかきいたのですが、
では、契約の時には知っていたのですか?」と聞くと
また違う日を言ったり、最終的には、「年明け」とあいまいで納得いかず
「重要事項を作成するにあたって、調査不足だったんでは?」
との質問に腹を立てたのか、「じゃあ やめちゃえばいいじゃん」と怒鳴りました。
その言葉に頭にきて「録音させていただきます」
と録音を開始すると怒鳴らなくはなったものの、
イライラした様子で、「じゃあどうすればいいのよ」と言ってきました。
なので、頭にきたわれわれは、「ローン関係もすべて自分たちでやってきましたし、
こんな言われ方されてあなた方に一銭も払いたくありませんが、
仲介料を考えなおして来てください」と告げ、話し合いが終わりました。

現在、元売りA社へ地盤改良費用の見積もりを渡し、回答を待っている状態なのですが、
専門家の皆さまに相談したいのです。

・井戸があった事を告知しての販売価格は、隣地との差はいくらぐらいにするのでしょうか?

・今回のような場合、元売り・仲介はいくらぐらいの値引きをして提案してくるでしょうか?
(素人でいくらなら妥協して前向きに話を進めるかのボーダーラインをひけないので・・)

・提案された金額に納得いかない場合、もう少し値引いてくださいと交渉してもいいものか。

・もしも金額に納得いかなかった場合は、契約解除も考えているのですが、
契約解除の場合違約金請求は可能でしょうか? 
またどのように請求すればいいのでしょうか?
(重要事項説明書には、「相手方の義務違反により売買契約を解除した時は、
その相手方に対し違約金として、売買代金の20%相当額を請求することができます。
・・・・違約金を超える金額については請求することはできません。またその損害が
違約金より少ない金額の時も違約金の減額を求めることができません」とあります。)

・手付倍返し となるには、どのような解約のしかたなのでしょうか?


以上、県の建設業課や、宅地建物取引業協会へも何度もいろいろと相談しているのですが、
よくわからないので教えていただければ、次の話し合いの時とてもこころ強いです。

そして、仲介の不動産屋のあの態度がどうしても許せません。
何か、懲らしめ方がありましたら教えてください。

素人で乱筆でありますが、ご回答いただけたら嬉しいです。何卒よろしくお願い致します。


■アドバイス

私見ですが、
あくまでも、損害賠償等については、実損が基本です。
言い方や態度が気に入らないから、懲らしめたいとか、余分にお金を取りたいと言うのは、
あまり感心出来る事では有りませんし、実際には無理です。

言い分がコロコロ変わる相手に対しては、あくまでも冷静に
『言い分が変わり過ぎで、信用出来ません』と言えば良いだけでしょう。

交渉時に重要なのは、メモや録音を必ず取る事です。
そして、貴方の要求したい事をまとめておく事です。

業者側の説明義務違反による解約の場合は、
基本的に手付倍返しにならない可能性が高いですね。
手付金の返還と、実損額になるかと思いますので、この辺りも冷静に分析すべきです。

仲介業者の仲介料の値引きは、交渉次第でしょう。
契約白紙撤回となれば、当然手数料は戻して貰う事になります。

交渉時に最初から、喧嘩腰になる必要は有りません。
冷静に自分の言い分だけを言って、後は相手の反応を見て下さい。
そして相手の言い分に、欠点が有れば、それをメモを取りながら指摘すれば良いだけでしょう。
それでも怒るようなら、仲介業者として入った意味が無いので、『媒介契約』を撤回したいので、
手数料は全額返して欲しいと言い、元売り業者と直接交渉すれば良いでしょう。
また、その旨を仲介業者にはっきり明言すれば良いでしょう。

・井戸が有ったから価格が下がるかは、ケースバイケースであり、
それが価格値引きの大きな要因になるかは、明言出来ません。

・値引き交渉には、相場は有りません。双方が納得するまで交渉する事になります。

・契約解除や手付倍返しについては、前述の通りです。
手付倍返しは基本的には売主から契約解除を申し出る場合です。

(高原開発・涌井さん)


■相談者より

迅速、丁寧なコメントありがとうございます。
頂いた具体的なアドバイス、大変参考になりました。

我々も、前回の話し合いの中で、仲介業者の発言・態度が想定外だっため
不適切な感情があらわになってしまいました。
お聞き苦しく思われた事を謝ります。

コメント頂いたとおり、自分たちの要望を明確にし、
冷静に対処し粘り強く交渉していきたいと思います。

10日に元売り業者が、回答を持って話し合いに来ることになりました。
元売り業者も、前回のような話し合いになっては、前向きに進めるはずの話し合いも
こじれてしまうと考えたのか、「仲介業社の人は控えて頂いて、
我々が仲介業者の回答も持って伺わせていただきます。」とのことでした。

教えていただいた、相場のようなものはない事や、損害賠償や手付倍返しなどの
基本的な使い方が私たちの心の盾となって、交渉がうまくまとまるようがんばります。

また、この件に何か動きがあった場合や解決へ進んだ場合には、またご連絡いたします。

本当にありがとうございました。


■相談者より

(一ヵ月後)
大変遅くなりました。先週、ようやく土地の決済をして、晴れて我々の土地になりました。
交渉では、私たちがほんの少し妥協する形にはなってしまいましたが、
最後は気持ちよく決済を迎えられたので満足です。

こちらで、頂いたアドバイスが、交渉をスムーズに行えた要素になったのは間違いありません。

本当にありがとうございました。今後も、なにかありましたら、何卒よろしくお願い致します。

雨水管の埋設している土地購入について

相談内容 雨水管の埋設している土地購入について

兵庫・男性・50代
購入しようとしている土地(東が公道に面しています)の端に
隣接する2軒(北と西)とこの土地の雨水処理菅が埋設されています。
北の家も公道に面しています。

■□ ■:西の家 ○:購入検討の土地
■○ □:北の家

 ■と□の間、■と○の間には雨水溝
 ○と□の間には埋設された雨水処理菅

この雨水処理があるので、迷っていましたが、
仲介の不動産屋の話でこの雨水処理菅の通っている
80cm幅20mを不動産屋の所有として分筆して、
その残りを値段はそのままで購入はどうでしょうか
との話を持ちかけられております。
近隣2軒の雨水処理菅があるまま買うよりかはいいと思っていますが、
この場合に気をつける点はありますでしょうか?
雨水管は購入予定の土地の雨水も流れ出していて使用しなくてはいけないものです。
近隣はずっと前からの地主の方で悪い人ではないようです。

よろしくお願いします。


□■アドバイス

私見ですが、雨水処理管は適法な物なのでしょうか。
私の地元では、宅地の雨水は宅内処理が基本です。
ただ、地域によっては、雨水の処理に違いがあるのかも知れませんので、
適切な処理なのかどうかを、まずご確認されべきかと思います。

(高原開発・涌井さん)

下水用地取得のメリット・デメリットについて

相談内容 下水用地取得のメリット・デメリットについて

神奈川・50代男性
我が家からの下水が、
ある法人の土地内にある下水溝を通って、マスへ流れています。
そこを流れる下水は、我が家のもののみで、他家のものは流れません。
その土地は約20平米ですが、細長くて下水溝以外の使い道はなく、
固定資産税も不要です。

今回、ある法人が、その土地を私へ無償で譲ると言ってきました。
確かに我が家のみの下水ですが、私が所有する場合、
どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか?
また、このような土地を市などの自治体に譲渡することは可能でしょうか?



□■アドバイス:1

お答えする前に当方からの質問がございます。

 1.下水というのは、「家庭雑排水」のことでしょうか?
 2.下水溝と言うのは、「家庭雑排水用の側溝」のことでしょうか?
  それとも「雨水のみ流している側溝」なのでしょうか?
 3.一般的に下水といいますと、
    ●トイレの排泄物や家庭雑排水を流す為の配管のこと
   で、
    ●公共下水や集落排水のことを指す場合が多い
   のですが、いかがでしょうか?
 4.「3」の下水管の場合は、
    ●敷地内ですと宅内配管
    ●公道等に埋設する場合は本管
   になりますが、配管の種類は何になっているのでしょうか?

下水管が埋設されている場合、
土地の購入はしておいた方が後々のことを考えると(特に建て替えや売却時)
よいのですが、宅内配管の場合は、貴方の個人所有になると思いますし、
万が一、本管が埋設されている場合は、市町村への譲渡、
または寄付採納も可能かと思います。

また、下水管ではない単なる雑排水用の側溝の場合は、
   ●その対象土地の公図と謄本を取ってみてからの判断
ということになると思います。
公図や謄本に側溝(=水路)が入ってないのであれば、
やはり、後々のことを考えると、購入しておいた方が良いと思います。
但し、この場合は分筆を含めると、結構、費用が必要となると思いますので、
費用負担がどの程度必要か、
相手方と話し合って、良く調べておく必要があると思います。

なお、側溝の場合で、近い将来、
   ●行政による公共下水や集落排水等の下水の整備が予定されている場合
は、雨水はどっちみち宅内処理となり、流し込めませんので、
その土地を購入するメリットは基本的に無いと思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

お教えありがとうございます。

「雨水のみ流している側溝」で、しかも雨水の一部です。
家庭雑排水と、屋根への雨水・すなわち雨水の大半は、
宅内配管を通して公共下水へ流れます。

その土地は無償で譲るとのことで、かつ、固定資産税なしとはいっても、
わずかな雨水だけですので、余分なものを持つなら、
公所有はいかがか…と思っています。


□■アドバイス:2

市町村の条例や立地にもよると思いますが、雨水のみであれば、
宅内での浸透マスの設置等による浸透処理で充分対応は可能かと思います。
その場合は、雨水用の側溝は不必要かと思います。
道路の雨水につきましては、個人の問題ではありませんので、
当然、市町村等の行政が買い取るべきだと思います。

なお、雨水の宅内処理の方法等については、
市町村の建設課等の担当部所に確認されてはいかがでしょうか?
浸透升の設置費用と、その土地の無償譲渡(=贈与)とどちらが得かは、
貴方自身が比較検討して決めるべきことだと思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

アドバイスありがとうございました。
その下水溝への雨水は、我が家からのみでなく、
道路や、近所10軒ぐらいから流れ込んでいます。
我が家からの雨水は僅かでしょうから、土地を譲渡については遠慮し、
特に何もしないことにしました。
重ねてありがとうございました。

購入した土地で井戸が発見された場合について

相談内容 

東京・30代男性
更地で購入した土地(1年未満)に、家を新築することになり、
基礎工事に入ったところ、井戸が見つかりました。

井戸の場所は基礎にかかっており、埋め戻したとしても、
かつて井戸があった上で生活することになります。
小さい頃から、井戸は粗末に扱うと大変なことになると教えられており、
初めての場所(土地)で、しかも井戸の上に住むのは、
どうも我慢できそうにありません。

もう施工業者との契約も済み、建築確認も下りています。
このような状態で、埋め戻しにかかる費用はもとより、
設計変更した場合の費用の請求、
最悪の場合は土地の売買契約の解除はできるのでしょうか?


□■アドバイス:1

私見ですが、確かに、水道が普及する以前は井戸は大切な物で、
粗末に扱ってはいけないということを言いました。
また、井戸には神が宿っているので、大切に御祭りしなければいけない
と言う方もいらっしゃいます。

現実問題としましては、井戸が「隠れた瑕疵」となるかどうかだと思います。
個人的には、地盤沈下でも起きれば別ですが、かなり難しいのでは無いかと思います。

井戸は埋めて無いのでしょうか?
つまり、穴が開いたままになっているのでしょうか?
それであれば、瑕疵と言えるかもしれません。
売主が不動産業者であれば、埋め戻しにかかる費用は請求できると思います。
その他の設計変更や売買契約の解除(既に引渡しが終っていると思われるので、
解除と言うより、「取消し」、または「無効」ですかね?)については、
 ●売主が不動産業者で、井戸の存在を知っているのにもかかわらず、説明しなかった
のであれば、可能性はありますが、かなり厳しいと思います。

どちらにしても、今回のご相談につきましては、地域の慣習の問題や
瑕疵担保責任の問題もあるかと思います。
さらには、重要事項の説明義務違反の可能性もございますのでも、
地元の弁護士などの専門家へのご相談されるのが宜しいかと思います。
(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:2

少し付け加えますと、井戸があることによる建築上の負担はありません。
基礎が掛かるなら、補強して超えれば良いし、
埋めるのも、解体基礎などを埋め戻しに使えば、問題ありません。
あとは、井戸の神様を丁重に扱うことだけです。
貴方が信じる方法、例えば、宗教関係者に「お祓い」をしてもらうとか、
お経をあげるとか、信じられる行事をして、
自身の気持ちに禍根を残さないことだけです。
(グッドカラーステッション・中尾正文さん)


■□相談者より

早速のご返事、本当にありがとうございます。
勉強不足のため、文章に不備が多く申し訳ありませでした。
ちなみに売主は不動産業者で、重要事項の説明時に井戸の存在の話は入っていません。
井戸の存在を話したところ、売主も更地で購入したので知らないと言っておりました。
この場合は、瑕疵担保責任の範疇と考えてよろしいのでしょうか?

井戸の場所は北西の基礎にかかってしまいます。
とても設計変更できる場所ではなく、アドバイスいただいたように
精神的に気持ちを切り替えられるのか、困惑しています。

契約の取消等は難しそうとのことですのが、損害賠償請求等は可能なのでしょうか?
弁護士等専門家に相談するのに何か参考になる所があれば、お教えいただけないでしょうか?


□■アドバイス:3

さらにプライベートな経緯や状況などを細かく説明された上で、公的機関や団体
  に、ご相談なさった方が得策かと思われます。
  それには、以下のようなところに、ご相談されることを、お奨めいたします。

   ●自治体の消費生活センター
     http://www.kokusen.go.jp/

   ●地元の宅建協会などの主催する、
    無料相談に行かれることをお薦めします。
    開催場所や日程は、
     http://www.zentaku.or.jp/
    などから、調べられるはずです。

   ●そのほか、事前に法律的な知識を得るために、
    「自治体などの無料法律相談」
    または、
     http://fudosan.jp/database/houritsu.html
    のリンクにあるような法律の専門家の無料相談などで、
    アドバイスを受けておくことも有意義なことかと思われます。

  もめてしまった場合は、最後はご自身の根気と努力になります。
  まず、ご自身でお問合せになり、
  その結果、判断に困る場合などは、お問合せ結果と共に投稿してください。

  ご検討をお祈り申し上げます。
(わんえるで~おー・前野))


□■アドバイス:4

私見ですが、売主が業者であれば、業者の責任はかなり重くなりますし、
契約書の内容に関わらず瑕疵担保責任を問えます。

瑕疵担保責任を問う場合、業者に請求できるのは埋め戻し費用と、
祭事を業者に行っていただく事は可能かも知れません。
また、設計変更については交渉も可能かもしれません
(明確な判例を根拠としていませんので、業者が交渉に応じる場合です)。

損害賠償については、祭事を行う実費や設計変更に伴う実費については、
業者の調査不足と説明不足が原因で、実損が生じたいうことで
請求できる可能性はあると思います(不法行為による損害賠償請求)。

どちらにしても、埋め戻しと設計変更の費用、祭事の費用については
交渉してみるのが良いでしょう。
業者が交渉に応じない場合は、弁護士等の専門家にご相談下さい。

なお、契約を取消し・無効にしたい場合は、消費者契約法の重要事項の無告知・
民法の錯誤による契約を主張することになると思いますが、
業者が受け入れない場合は、当然、司法の判断に委ねることになります。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

この度、
   ●埋め戻し、および祭事費用を売主が負担する
ということで話がまとまりました。
親切丁寧な、そして、迅速的確なアドバイスをいただき、ありがとうございました。
まだ実際の埋め戻し工事等が残っておりますが、また何かありましたら、
ご相談させていただきたいと思います。
本当にありがとうございました。

プロパンガスと浄化槽について

■□相談内容 

住宅購入を検討しておりまして、
インターネットで色々と調べておりましたところ、
違いのわからない点がございまして教えていただきたいのですが、

プロパンガスの「個別プロパンガス」と「集中プロパンガス」は
どのように違うのでしょうか?

浄化槽の「集中浄化槽」と「個別浄化槽」とは、
   ・集中=合併処理浄化槽
   ・個別=単独処理浄化槽
で、よろしいのでしょうか?



□■アドバイス

個別とは各戸別にガスボンベが設置されているもの、
集中とは一団地もしくはマンション等で大型ガスボンベ等が
設置され各戸別に配管され管理するものです。
集中=合併処理とは限りません。
合併処理とは家庭用雑排水と汚水を合併して処理する浄化槽を指します。
よって単独処理でも合併処理はあります。
近頃は合併処理でないと処理水の放流を認めないところが大半です。
単独と集中の違いはプロパンとほぼ一緒です。

(紀州不動産・森田喜美夫さん)

売主への水道負担金の支払いについて

■□相談内容 

土地を購入するにあたり、不動産屋に設備として
水道は敷地内引き込みずみと説明を受けましたが、
その後「水道負担金」に関しては売主に払ってくれと言われました。
なんだか納得いかないのですが、設備としてガスや水道もついてると言われたのに
「分担金」を払わなければならないのでしょうか?
一般的にどうなんでしょうか? どなたか回答お願いします。


□■アドバイス:1

多分想像するには、丁度、売買の時に、
接面道路の本官の改善のため取替計画があり、そのための負担金かもしれません。
一度、管轄の自治体の水道課に聞いて見てください。
よかったら、聞いた返事をお聞かせください。
(ハビット・小谷さん)


□■アドバイス:2

水道の引き込み工事とは別に、
水道のメーターを付ける時に負担金がかかる自治体があります。
  
自治体によっても違うと思いますが、土地への引き込みは
分譲業者が行います。(当然工事費用は業者が負担します)
しかし、メーターを設置するときには、
土地の購入者がその負担金を負担する場合があります。

 例えば、私の地元では、
   13mmだと12~13万
   20mmだと15~18万
 を自治体にメーター設置の負担金として納入して、
 指定水道業者がメーターを設置します。

最近では、自治体が造成時にメーターの設置まで行う様に
指導するケースが増えていますが、100%ではありません。
重要事項の説明には、負担金について記載されているはずです。
使用可とか、将来使用可能とか記載されているのと同時に、
負担金についても記載されているはずです。水道やガスはついていても、
メーター設置の負担金が別に必要な場合もあります。
しかし、契約前に必ず説明が有ると思います。

又、余談ですが、下水道負担金についても、引き込み済みという説明であっても、
買主に負担金の支払いを求める場合も有ります。
 (工事費用と負担は全く別のものだと思って下さい)
この場合も、事前に購入予定者に説明するのは当然です。
又、引き込み可と言う記載であれば、引き込み工事費用も
購入者の負担となると思ってください。

問題は、契約後か前かです。契約前で有れば、違法では有りません。
契約後であれば、重要事項の説明違反となります。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、小谷様アドバイスありがとうございました。

私の説明が悪かったようで。まず私達夫婦は、
その土地の売買契約前の段階で不動産屋から
「ガスも水道もついてます。全部込みの値段ですよ。」
と説明を受けたのです。分担金のことは一切聞かされていませんでした。
  
その後、売買契約となったわけですが、重要事項説明の時に
はじめて分担金の支払いをお願いします…と言われた訳です。
勉強不足だった私達がいけないのですが、分担金というのは、
誰もが必ず収めなくてはならないものだと思ってたので、
「ハイ」と返事しました。その後、友人にその話をしたら
「水道もガスも込みって言われたんでしょう? 
 それなら分担金を払うのはおかしいんじゃない?」
って言われて、初めて気づいたんです。それでなんだか
納得いかなくなり、一般的にどうなのかとご相談した次第です。

で結局その後不動産屋にも交渉をしたんですが、もう契約した後だし、
そのことは十分説明したはずですよ…と言われてしまいました。
確かに契約書には書いてあるんですけど。十分な説明なんて受けてません。
ただ払ってください。の一言だけで。
なんだか納得いかないですが、仕方ないのでしょうか?
もうちょっと気をつけるべきだったと反省してます。


□■アドバイス:3

重要事項の説明に記入されていて、尚且つ「ハイ」と返事をした
という事で有れば、貴方が納得したという事になります。

後で友人から言われて、納得いかなくなったというのは、
ちょっと、納得いかない理由としては弱いと思います。

ところで、分担金の内容はどのようなものなのか確認しましたか?
(高原開発・涌井さん)

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