実家のローンの返済と借り換えについて

地域・年代=福島・女性・40代

この度コンタクトを取らせていただきましたのは、
銀行と住宅金融公庫2本だてで実家のローン返済をしておりますが、
実は債務を1/2負っています当方が結婚して別姓となり、
夫とともに別な家で暮らしております。
よって今ローンの返済をしておりますのは実家の妹とその夫(義弟)です。
母は80歳で支払い能力はありません。
実家の名義は母親と当方半分ずつになっております。
妹夫婦がだんだん支払いもキツいので借り換えをしたいと相談の電話を受けましたが、
ローンの債務が当方にあることと今現在その家に住んでいないということは、
借り換えどころか住宅金融公庫からペナルティを課せられる、
またはすぐに完済するようにと言われるでしょうか?
(借り入れしている銀行では、こういった状況をすでに知っているようです...
母が話してしまったのかも?)
こういう場合は義弟と当方との売買契約しか方法はないのでしょうか。
また、こういったケースを相談できるところはありませんか?
何かアドバイスを頂きたく宜しくお願いいたします。

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アドバイス
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御推察の通り、通常はローンの残債分の金額で売買契約をやって、
妹夫婦が新規ローンを返済していくと言うことになるのでしょう。
問題は、親族間売買の場合は路線価以下だと、税務署が贈与とみなす場合が有る点です。
ローンの残債が路線価以上だと問題は有りませんが、
路線価以下だと借入総額が増えてしまう可能性も有ります。
ただ、母親が半分名義をもっているみたいなので、路線価も1/2で有れば、
ローンの残債よりは低い可能性が高いですね。
もう一つの手法は、感づいているだろう銀行が納得すればってことになりますが、
事情を良く説明して、ご相談者名義のまま、ローンの繰り延べを交渉することです。
つまり、ローンや所有権名義・残債や金利はそのままに、返済期間を延ばすことによって、
結果として月々返済を減らす交渉です。金融公庫分は難しいかも知れませんが、
銀行は可能性が有ります。
最後の禁手は、詳しく書きませんが、ヒントは返済ストップ、親族による第三者競落です。
後の具体的手法・メリット・デメリットはご推察願います。
この手法は一歩間違えると大けがをしますが、上手く行くと大きなメリットも有ります。
でも重ねて言いますがお薦めは出来ません。特に妹夫婦が現金を用意出来るか、
または住宅ローンを組めるかどうか(かなり難しい)が大きな分かれ道です。
(高原開発・涌井さん)

追加です。
最後の禁手ですが、競売を妹夫婦が落札する場合は、第三者とはなりませんので、
正確に言いますと第三者では無く、親族による落札になります。
現金を用意出来れば、問題は有りませんし、実際に行われていますが、
親族が競売を落札する為に住宅ローンを新規に組のは、かなり難しくなります。
手っ取り早く、どなたか身内にお金をかしてくれる方がいれば、
残債金額にもよりますが、かなり楽になることも有ります。 
(高原開発・涌井さん)

結婚と不動産の名義変更について

愛知・女性・40代

自分名義の不動産がありますが、
結婚で名前が変わる場合どのような手続きが必要ですか?
もしそのままにしておくと将来的に売却の際困りますか?


■アドバイス
売却時に売主=所有者は、実印と印鑑証明が必要となります。
この印鑑証明は、婚姻により名字と住所が変更となるのが通常です。
印鑑証明に記載された住所と法務局に登記された氏名・住所は同一でなければ、
売却時の所有権移転登記は受け付けて貰えません。
女性の婚姻の場合は、将来ご主人が転勤・引っ越しにより、
住所が数回変わる可能性も御座います。
当面は不具合は取り立てて御座いませんので、
売却時に同時に行うのも有りかも知れません。
詳しくは、下記をご覧ください。

■氏名に変更の有った場合
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/Taro12-1273.pdf

■住所に変更の有った場合
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/Taro12-1271.pdf

(高原開発・涌井さん)

頭金の振込みと夫婦間の贈与について

頭金の振込みと夫婦間の贈与について
埼玉・女性・30代

結婚4年、夫婦共働きです。住宅取得にむけて貯金をしてまいりました。
主人の給与=生活費、私の給与=貯金です。
先日無事に頭金分貯金ができましたのでマンションを購入いたしました。
マンションは主人名義です。
頭金を入金する際に、貯金は私名義の口座でされていたので、
私の口座から主人の口座に移して主人名義で振り込みを致しました。
この方法では私から主人への贈与とみなされるのでしょうか?
所得は完全に共有しておりましたので
一つの家の一つの財産とはみなされないのでしょうか。
残金もまた主人名義で振り込みをしなければならないのですが、
どのようにすればいいのでしょうか。教えて下さい。お願いいたします。


■アドバイス

私見ですが、
生活を共にする夫婦間の場合、あまり贈与は気にしない方が良いでしょう。

マンションを夫名義にした場合の問題点は、
夫が妻に内緒で物件処分する可能性も有ると言う事程度でしょう。
不安が有れば、夫の実印と印鑑手帳(カード)を奥さんが管理された方が良いかも知れません。
尚、権利証を管理するだけでは、実務上は不十分です。
(高原開発・涌井さん)


■相談者より

ご返答ありがとうございました。
大きなお金が絡む事でしたので色々言われて分からなくなっていたところでした。
気にせずに支払いをしようと思います。本当にありがとうございました。

自己破産とローンの保証人の変更について

自己破産とローンの保証人の変更について
千葉・男性・40代

はじめまして。

主人の持ち物→会社と自宅(住宅ローン返済中)
妻の持ち物→積み立ての保険100万以上

この度、主人の有限会社の売り上げが0になってしまい、
借入金が払えず、まだ督促はきていませんが時間の問題です。
これだけギリギリになって、やっと自己破産を考えるようになりました。

だけど、自宅を住宅ローン支払い中ですが、この連帯保証人が妻になっています。
自宅を査定してもらったら、ローン残高よりうまくいけば100万高くついていますが、
仲介手数料3%を払うとおそらく少しは赤が出ると思っています。

子供がいて、今から年度末(3月までは)同じ学校に通わせたいと思っています。

何もかもギリギリにしてしまった自分が悪いのですが、
自己破産時に妻の連帯保証を避ける方法があれば教えて下さい。

住宅がいつ売れるかわからないので、当たり前ですが…
買い手様が見つかっても、自分はローンが今からは組めず、
赤の部分は妻が別途ローンしかないですよね?

自分には両親がいますが、父は70過ぎの老人、母は60半ばです。

そもそも妻を女性を連帯保証人にしたのが間違いでした。

自分はパートを二つして凌いでいますが、
4人家族で支払いと家経費で物凄く苦しいです。

下の子がまだ小さいですが、妻は仕事を見つけてきました。

妻には離婚したいと言われています…。
私は離婚したくないです、本当は…。
でも仕方無いのはわかっています。

自分の親や親族にお願いして、
妻の連帯保証人を変更では無いカタチで避ける方法を教えて下さい。

家の所有者変更でどうにかならないのか?と考えてみたり。
これは家を持ちたいのではなく売れるまでの一時凌ぎです。

どうぞ、どうぞ宜しくお願い致します。


■アドバイス

私見ですが、
自己破産をせずとも、自宅を任意売却し、残債の返済を延ばして頂く様に
金融機関と交渉されては如何ですか。

離婚しても連帯保証人は外れません。
また、自宅を売却処分した後は、給与所得から月20万を超えた分を
返済すれば良いかと思います。(最低限の生活費は必要)

ご夫婦で頑張れば、何とかなる状態に思われますので、
再度、金融機関・奥様とも、良くご相談されては如何でしょう。

(高原開発・涌井さん)

土地建物の名義変更について

土地建物の名義変更について
沖縄・男性・40代

土地と建物の名義変更についてです。
私の所有している土地建物の名義を長男に変更したいのですが、
住宅ローンの支払いが280万円程残っており、
これまで支払い遅れは当たり前のように
銀行に長男による借り換え等を勧められた経緯もあります。

不動産に詳しい知人によると、抵当権の銀行に内緒で長男名義に変更して、
これまでどおりローンを返済し続ければよいのでは、とアドバイスを受けましたが、
ネットで調べていくうちに抵当権の銀行の同意があって名義変更できるものではないか
とアドバイスに対する不信感を覚えました。

もし、知人の勧める方法をとった場合、訴えられたりすることはあるのでしょうか?
また、知人の勧める方法は実際できることなのでしょうか?
もちろん、ローンの支払いを私が放棄するということではなく、
これまでどおり支払いは確実におこないます。ただ、名義を長男へ変えたいだけです。


■アドバイス

私見ですが、
まず、登記からみますと、所有権移転登記は、抵当権が付いたままでも可能です。
金融機関側からみると、所有者が変更となっても、抵当権は付いたままですから、当然物件の差し押さえは可能なので、所有者が変わったとしても影響は少ないでしょう。
でも、ご相談者に対する不信感は持つと思います。
滞納が有るにも関わらず名義変更されたことが解かったら、即差し押さえ・競売手続きと言うことも考えられます。

理解出来ないのは、何故ご相談者が名義変更したいのかと言う理由です。
280万円の残債の為に、名義変更を行うメリットが有るとは思えません。

売買による移転となりますと、譲渡所得税や不動産取得税や登記費用を支払わなければなりませんし、実際に売買代金を長男が貴方に支払わなければなりません。
親族間売買となりますと、税務署はかなり厳格に調査も致します。
長男が売買代金を支払えるのなら、280万円を返済した方が早いのではないですか。
登記原因が売買となっているのが解かったら、金融機関は返済を迫ってくるのは当然でしょう。

また、贈与による場合は、当然贈与税を長男が支払う必要が御座いますし、登記費用も必要となります。
これも、税務署がかなり目を付けるでしょう。
抵当権が付いたままの物件ですから、当然贈与された途端に、差し押さえ・競売という危険性もあります。

金融機関に内緒で名義変更を行うことにより失う信用、名義変更に伴う税金や諸経費を、良くご検討されてから、名義変更を行われた方が良いでしょう。

もし、名義変更を行うとしたら、まだ抵当権のついていない不動産物件です。
これは、金融機関が気付く前にやっておけば、財産の保全が行えます。
ただ、残債が280万と言う事を考えると、財産保全を行うメリットが有るかどうかを良くご検討される必要が有ると思います。

(高原開発・涌井さん)

離婚後の名義変更について

相談内容 離婚後の名義変更について

兵庫・女性・30代
今離婚して8年たってます。
家の名義が主人のままでローンは私が支払っています。
将来家は子供にと話はしていたのですが、
主人はマンションを買って今はそこに住んでいます。
でも、会社が危ういらしいので私の住んでいるマンションの名義を変更したいのですが、
どんな書類がいってどういう手続をすればいいですか?


□■アドバイス

私見ですが、過去も含め、ローンを実際に返済しているのが、
相談者さんで有れば、それを考慮した売買契約を
締結すれば良いのではないでしょうか。
手続き等については、近隣の司法書士さんに
ご相談されるのが良いと思います。

(高原開発・涌井さん)

購入代金水増しとローンの借り換えについて

相談内容 購入代金水増しとローンの借り換えについて

十年ほど前に新築一戸建てを購入する際、頭金が少し足りなかったので、
仲介会社の担当の方が購入代金の水増しをして売買契約書を二枚作り、
水増しした契約書でローンを組みました。 
担当の方の言われるままに契約してしまいましたが、
これって公文書偽造とかに当たるのでしょうか?
また、最近ローンの借り換えを考えていますが、
私の場合そういう点において借り換えは無理でしょうか?
宜しくお願いいたします。


□■アドバイス

はじめましてミケさん
「売買契約書を二枚作り、水増しした契約書でローンを組みました」
は厳しくいうと私文書偽造で詐欺罪になるとおもいます。
借り換えは以前の契約書とは切り離して考えればいいと思います。
金融機関が貸す判断は
下記①「物」②「人」の総合的判断になるとおもいます。

①金融機関は現在ミケさんの戸建の価値がいくらなのか
(担保評価)・・・物
原則は戸建の価値が借入額を超えないとなかなかむずかしいです。
戸建の価値は金融機関が不動産業者に相場を調べ
金融機関が判断します。
例えば現在、住宅ローンが3,000万円残っていて、戸建の評価が
2,000万円であれば金融機関としては住宅ローンを貸すことは
むずかしいでしょう。
※金融期間によっては価値及び価値と借入額とのこと
 判断は異なります。

②ミケさんの年収・勤務先・勤続年数・年齢・団体信用保険等・・・人
借り換えには下記の諸費用がかかりますので各金融機関に聞いて、
借り換えの損得を十分に考慮してください。
 ①借り換え前の住宅ローンの完済手数料
 ②住宅ローン借り換えの保証料
 ③住宅ローン借り換えの印紙代
 ④登記費用(借り換え前の抵当権解除・借り換え後の抵当権設定)
 ⑤司法書士報酬(手数料等)
※金融機関によって諸費用が異なることもあります。

簡単に貸すようなことが書いてあることがありますが
なかなか厳しいのが現実だとはおもいます。
各金融機関によって条件や取り組む姿勢がちがいますので
いろいろあたってみてください。うまくいくといいですね。

(くすのき不動産・大森さん)

結婚による名義変更時の銀行ローンの再審査について

相談内容 結婚による名義変更時の銀行ローンの再審査について

東京・30代女性
数年前、離婚し、住宅ローンを自分名義に致しました。
この度、再婚を機に仕事を退職しております。
今の主人は仕事柄、ローンを組めず、
銀行への名義変更をした際のことが心配です。
銀行の再審査などあるのでしょうか?
  
このまま、銀行口座やローンの名義変更をせずに、
支払いだけを滞りなくしていけばいいのか…とも考えました。
どんな手続きが一番いいのか分からず、悩んでおります。
ご指導頂きたく、宜しくお願い致します。


□■アドバイス

今回のご相談については、実際に地元の某金融機関に
私の方から確認して返答を頂いた内容をそのままお答えいたします。

 1.夫の所得から返済した場合は贈与の問題があるかもしれないが、
  夫婦ということであれば、税務署もそこまでうるさくは無いであろう。

 2.実際に滞らず返済がされている場合は、
  金融機関としては特別な調査はしないし、
  あとから婚姻で姓の変更や転退職が解ったとしても
  問題とすることは特別無い。

 3.届出があった場合は、ケースバイケースであるが、
  すぐに一括返済を迫ることは、まず無い。
  但し、担保は取ってあっても、返済能力の問題から、
  連帯保証人を追加して頂くケースはあるかも知れない。

以上の説明から、ご自分でどうしたら一番良いのかを、
ご検討いただければ宜しいかと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、金融機関にまでお問い合わせ頂き、有難うございました。
贈与税や銀行への届け出の違反等、心配しておりました。
今回のご回答を参考に、再度、考えてみます。
本当にどうも有難うございました。

離婚後に共有名義のままでいることについて

相談内容 離婚後に共有名義のままでいることについて

大阪・20代女性
初めて相談させていただきます。
先日再婚した相手の住宅は持ちマンションです。

彼の前の奥さんと12年ほど前に中古マンションを購入し、
7年ほど前に離婚しました。そのときに前の奥さんとの
共同名義のまま離婚して、現在に至っています。
再婚してその名義が残っていることを不安に感じ、
前の奥さんの名前を抜きたいのですが、
   ●どんな手続きが必要なのか?
   ●費用はどのくらいなのか?
   ●このまま名義を変えずにいたら、どんなことが起こってしまうのか?
    (例えば、家を売る際に前の奥さんに支払わなければならない…など)
など、アドバイスいただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。


□■アドバイス:1

基本的なことですが、
   ●共有であるということは、所有者の1人であるということ
になります。なぜ、離婚時に清算しなかったのかは、
解りませんが、何らかの事情があったのでしょう。

手続きは、過去の経過もありますので、一概にいえないのですが、
一般論でいいますと、元奥さんの持分を買い取るということに
なるのではないかと思います。
費用は、そのマンションの相場と持分によって変わります。
当然、所有権移転登記費用・取得税等の諸費用も必要になります。
また、元奥さんが売りたくないと言えば、
買う事はできないのはお解りいただけると思います。
おそらく、離婚時に何らかの交渉が行われて、今の状態になっている
はずですから、その原因を排除することが必要になるかもしれません。

名義を変えない場合は、元奥さんの承諾が無ければ、
そのマンションの売却はできません
(ご主人の持分だけ売却しても、購入する人はいないと思います)。
この場合、元奥さんにご主人の持分を購入していただく交渉に
なるかもしれません。承諾があって売却した場合は、
基本的に持分に応じた金額が、元奥さんの取り分となります。

おそらく、元奥さんに家賃は支払っていないのだと思いますが、
ご主人と元奥さんの間には、
離婚時に何らかの約束があったのではないでしょうか?
(例えば、家賃の代りにローンは全額ご主人が返済している…とか)

この件につきましては、ご主人に過去の経過を聞いてみるしかないのですが、
あまりしつこく聞かれるのは、嫌がるかも知れませんね。
ご主人の機嫌の良い時に、上手に確認してみたらいかがでしょうか?
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

お返事ありがとうございます。なるほど、いろいろ問題があるのですね…。
どうも、離婚する際に家のことは一切話し合わず、出て行ってしまったようで、
その後も、家に関してのことは元奥さんから、何も問い合わせがないようです。
ここで再度お聞きしたいのですが、以下の2点、教えていただければ幸いです。

  ●名義を書き換えるために必要な手続きは、どこへ行けばいいのでしょうか?

  ●名義を書き換えずに、元奥さんに一筆(持ち家に関する一切の権利を
   放棄するなど)書いてもらえば、売却時にそれが有効になるのでしょうか?


□■アドバイす:2

名義を書き換えるために必要な手続きは、
司法書士事務所にお願いするのが良いでしょう。

一筆書いてもらうことは、有効とは思いますが、離婚時にしかるべき
手続きを経ていない場合は、贈与の対象になるかと思います。
相続ではないので、放棄というのは税務的に通用しないと思います。

使用貸借契約(無料で貸借する)を締結し、かつ死亡時には
ご主人に相続する遺言書を公正証書にしておく方法もあるかと思います。
また、年間110万円の贈与税の控除を利用して、
毎年100万円づつ元奥さんからご主人に贈与し、
持分の変更をしていく方法もあるかもしれません。

  贈与税については、国税庁のサイトをご覧下さい。
   http://www.taxanswer.nta.go.jp/zouyo.htm

どちらにしても、奥さんの実印と印鑑証明、委任状への署名捺印、
司法書士による本人確認が必要になると思われます。
おそらく、権利書はご主人がお持ちだと思いますので、
持分の移転登記につきましては、お近くの司法書士事務所に
ご相談に行かれることをお薦め致します。
また、税務的なことにつきましては、お近くの税理士(会計事務所)等の
専門家にご相談されることをお薦め致します。
(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:3

相談者さん、涌井さん、後だしじゃんけんのような横やりで失礼申し上げます。

放棄する旨の約定書面だけでは、いざというときに有効に
手続は進められないおそれがあるのではないかと思われます。

先妻の方の名義が残っているのであれば、売買などによる権利移転時に
現実に譲渡(売買・贈与契約書、売渡証書)を証する書面に署名捺印
いただく必要がありましょう。実際には、涌井さんの仰るように
司法書士さんにご相談されることをお薦めします。

相続も、先妻の法定相続人(その後の子や親)がいれば、
遺留分を請求される懸念があり、スムーズに望む権利移転が
できない可能性があります。公正証書でも同様です。
なお、遺留分については、手前味噌で失礼しますが、
当事務所のページをご覧下さい。
   http://www.houmu-center.biz/souzoku/sou9.html

ですからこのようなケース、先送りせず今のうちに
整理しておくことが肝要と考えます。

本来、離婚による財産分与であれば、分相応を過度に超えるもの以外の
財産については贈与税非課税とされていますが、ご相談の件では
離婚時の協議がどのようにまとまったのか不明ですし、しかも時を経ていますので、
税務署から認められるかどうかは難しいように思えます。

税務署は相談に行っても具体的個別に判断を保証してはくれません。
そこで涌井さんの仰るように、その場合は税理士さんに
お任せになるのが安心でしょう。
(川村行政法務事務所・川村淳さん)


□■アドバイス:4

川村様、遺留分ですか。…忘れていました。
補足、有難うございました。
(高原開発・涌井さん)

親族間での住宅ローン契約者の変更について

相談内容 

奈良・30代女性
現在、母との共有名義で建てた住宅に、姉、母、祖母が暮らしています。
弟(独身)が住宅ローンを組んでいます。
本来なら母のみの名義にしておきたかったのですが、
ローンを組まざるを得ず、このような形になりました。

ここへきて、弟が結婚することになり、家を出て、
新たに新居を構えることになりましたが、問題が発生しました。
すでに彼は「持家がある」とみなされているため、
会社からの補助が出ないというのです。

実際のところ、家族はみなそれぞれ収入があるため、共同でローンを
返済していますので、彼が1人でローンを返済しているわけではありません。
名義では彼が筆頭持ち主になるのかもしれませんが、現実は違います。

かといって、今の家に新しい家族が住めるような場所がありません。
そこで、しばらくここに住むであろう姉である私に、
ローン借り換えができるのかどうかを、
収入の面では問題ないとして、教えていただけないでしょうか?
本当は母の名義にしたいのですが、収入額の面から難しいと想われます。
贈与税など関わってくる問題についても、教えていただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。




□■アドバイス:1

基本的には、土地建物の名義を弟さんから
相談者さんに変更する必要があると思うのですが、
この場合は親族間売買になると思われます。

居住用資産の売却→個人の住宅の取得
(譲渡先が直系血族は不可・姉の場合は傍系血族ですが、未確認ですが、大丈夫かも?)
ですから、税金関係はかなり控除される可能性があります。
でも、所有権移転費用や若干の取得税が必要になると思います。
このあたりは通常の売買と同じだと思って下さい。
売買代金の授受に関しては、過去のローンの返済割合の証明や、
今後のローンの付け替えによる金額を代金の支払いとすれば良いと思います。
抵当権の設定が債務者変更ですめば、登録免許税が無くなるかもしれません。

また、可能かどうか判りませんが、
   ・弟さんの持分を賃貸借契約を締結し、姉、祖母が借りる。
   ・そして、弟さんが家賃を不動産取得として確定申告する。
そうすると、住宅では無く賃貸用の土地建物(賃貸事業用)
と言えるようになるかも知れません。
銀行が承諾すれば、住宅ローンの名義もそのままで良いと思います。
つまり、弟さんが転勤して、その間だけ姉と祖母に賃貸するという感じです。
不動産取得用の決算書を作成する必要はありますが、建物の減価償却費や
修繕費用、返済の利子分は必要経費として認められると思いますので、
実際に詳細な計算をしないと断定できませんが、
不動産所得による所得の増額分はそれほど多くはならないと思います。

この方法だと、税務署は、確定申告をすれば、問題ないと思います。
問題は会社の補助金です。
   住居→賃貸事業用物件への変更を認めて、補助金を出してくれるかどうか?
  ですね。
  また、銀行が、
   住宅ローン→プロパー融資への切り替え
  を要求してくるかどうか、その時になってみないと何ともわかりません。

いずれにしても、事前の詳細な検討が必要になると思いますので、
知り合い、またはお近くの会計事務所等にご相談されるのが宜しいかと思います。
(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

早速のお返事、ありがとうございました。
将来的なことを考えると、私に所有権を移転するよりは、
共有名義にしておいたほうがよいのかも…と思うようになりました。

それから、賃貸借契約等は考えもつかなかったので、とても参考になりました。
要は、補助金の問題が一番なので、そこのところを会社側がどう判断するか、
問い合わせてみます。

お知恵をいただきましたので、早速、相談に行こうと思いますが、
こうした件に関しては、会計事務所が一番よいのでしょうか?
銀行・税理士・司法書士等いろいろ考えつくのですが、
一番いろいろな対応方法を教えてくださりそうなところを、
教えてくださると嬉しいです。よろしくお願いいたします。




□■アドバイス:2

税務や会計の問題が一番大きいと思いますので、
知り合いの会計事務所=税理士さんがいれば、
そちらにご相談するのが宜しいかと思います。
それと、一番最初に会社の補助金の規定の確認が大事です。
賃貸借業を副業とするかどうかの社内規定の確認も必要かと思います。
(高原開発・涌井秀人さん)



■□相談者より

ありがとうございました! 相談してみます。

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