義父の借地と空き家について

静岡・女性・40代
初めて相談させていただきます。よろしくお願いします。
義理の父の土地の話ですが、恐らく50年前に借りた70坪の土地に
35年程前に家と小屋を三つ建てました。
15年前、その家を増築、改築して私たち家族と同居する予定でしたが、
地主が現状に一切手を加える事を許さず、売ってもらう事も出来ず、
私達は別の所に土地を買い家を建てて住み、父は一人で自分の家に住んでいました。

10年ほど前に、その父が病気をし、私達と同居する事になりました。
解体して更地にし返す費用がなく、70坪の家は10年たった今もそのまま空き家で
地代だけを払い続けているのですが、父は今80歳です。
自分が死んだら後は知らんと言っていますが、私達が困ります。
借地権買取とか、借地権売買とかあるようで?
10年間空き家に地代を払い続けてきた事もあり、
できれば手元に多少残る形がいいのですが、
最終目的は私達に一切の費用がかからず、土地を返す事です。
よいアドバイスお願い致します。ちなみに、契約書はなくしたそうです。

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アドバイス
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簡単な解決方法としては、建物の固定資産税と地代に、
その建物の解体費用(恐らく100万前後?)を貯めることが出来るだけの
家賃で貸すことが出来れば良いと思うのですが?
貸しだすことを前提に、その建物の近隣の不動産業者にご相談されては如何でしょうか。
(高原開発・涌井さん)

人気地域のマンションの売却か賃貸か

千葉・女性・20代

諸事情により引越しする事になり、自宅マンションを売却か賃貸か迷っております。

物件
H10年築 H20年3450万円購入(諸経費込3700万円借入)
・35年住宅ローン残債3500万円
・月/136000円/修繕積立管理費込み/月ローン
・75平方メートル3LDK・7階建て2階部分
・修繕積立+管理費26000円
・固定資産税105600円
・**県●●市▼▼駅徒歩15分
・人気地域
・売却査定価格3400万~3500万円

賃貸の場合賃料査定
・150000円前後(修繕管理費込み)

・次の住居は月/85000円前後の賃貸予定

※不動産屋さんに、不動産投資は難しい事、空き室の場合リスクが大きい事、
最初リフォームなど諸経費、維持費がかかる事、
貸し手はリスクが大きいなどアドバイスありました。

※ただ人気地域で、目減り率もあまり大きくなく、手放すのも惜しい感じもあります。
最初賃貸にし、10年~20年後くらいに売却もありかななどと・・。

賃貸と売却とどちらがよいでしょうか?

アドバイス宜しくお願いいたします。


■アドバイス

私見ですが、数字をみるだけですと、賃貸にするメリットはあまり無いと思います
(利回り等の利益が無いと思われる)が、如何でしょうか。

私であれば、売却してローンを完済する方を選択致します。
理由は、利益が取れない事。空き部屋リスクを考えると損する可能性さえある事です。

(高原開発・涌井さん)

自宅マンションを、賃貸か売却か?

千葉・女性・30代
昨年主人ががんで亡くなり自宅マンションを売却すべきか賃貸に出すべきか悩んでいます。
私は39歳で8歳5歳3歳の子供がおります。
現在金銭には困っておりませんが近くの実家に引越しを考えております。

昭和63年のマンションを11年前に1950万円で現金で主人と共同で購入しました。
80平方メートルで3LDKです。6階建ての5階部分でエレベータ階です。
**県●●市の▼▼駅徒歩8分
または ▲駅徒歩15分
現在売っても1100万円と査定されました。

賃貸でも家賃収入は8万から8万5千円が相場のようです。

一度もリフォームをしていないのでリフォームをして賃貸にするならば
リフォーム代が150万円はかかりそうです。

固定資産税が年間9万円かかります。
修繕積み立てと管理費で毎月24000円かかります。

賃貸と売却とどちらがよいでしょうか?
教えて下さい


■アドバイス

私見ですが、
居住用資産の売却ですから、諸経費を除けば、ほぼ手取りは1100万円と仮定します。
さらに、リフォーム代が150万円ですと、物件的に1250万円の価値と言う事になります。

この物件を賃貸した場合は、
年8.5万円×12-9万-2.4万×12=64.2万円
で年間手取り額が64.2万円。

64.2÷1250≒0.051
つまり、表面利回り5.1%と言う事になります。
1250÷64.2=19.47
で元をとるのに約20年近くかかる事になります。

昭和63年築と言う事ですと、既に23年経過していますが、
RC造ですと後30年程度は、建物本体は大丈夫かとも思います。
実際には20年後に売却した価格が1250万円の投資の金利分=利益となります。
(若しくは20年経過後の家賃収入が利益となります)
然し、20年後にはマンションの価値もかなり下がるでしょう。
その利益をいくらに設定するかにもよりますし、
また、賃貸期間中に予期せぬ出費が嵩む可能性もございます。
更には、20年間8.5万円/月の家賃が続くかどうか。
(20年経過後の家賃収入がどうなるかのご検討も必要)
空き部屋になる可能性はどうか。
そして、修繕積立金の増額の可能性も考慮する必要もあるかも知れません。

ご相談内容から推測致しますと、
単純に投資物件として考えた場合は、かなり魅力の薄い物件と言う事になりますので、
賃貸物件として投資する人はあまりいないかも知れませんね。
然し、自己所有物件ですから悩ましい所では有ります。

1100万円+150万円をもっと有効に運用出来るので有れば、
売却して現金化→資産運用する方が良いかも知れませんが、
賃貸しても損する可能性は極めて低いとも思いますので、
最終的には、相談者ご自身で判断すべきかと思います。

(高原開発・涌井さん)

マンション経営の向き不向きについて

相談内容 マンション経営の向き不向きについて

東京・30代女性
都心に築4年の1DKマンションを所有・居住していますが、
結婚にともない、転居が決まりました。
これを売却するか、賃貸にするかで悩んでいます。

マンションは2,800万円ほどで購入し、残債は1,600万円です。
徒歩5分圏内に5~6駅あるので、非常に利便性の高い物件です。

同じマンションの別の部屋が2,800万円で売りに出ており、
いま売却しても条件は悪くないと思うのですが、周囲からは、
  「そういう物件は、賃貸価格も維持できるし、
   将来、子供に与えたりできるし、ホールドしておけば?」
と言われました。
確かに、このマンションは、マンション経営が目的で所有している人が
半数くらいです。

しかし、私は当該マンションの管理組合役員をしているのですが、
都心の一人暮らしの人と、分譲賃貸が多いために、
組合活動に無関心な人が非常に多いです。
配水管清掃など、マンション全体の資産管理に必要なことが全く不十分で、
このままでは長い目で見たときに資産価値が落ちていくのではないか…と、
懸念しています。

無責任なオーナーにはなりなくないという気持ちと、
修繕や賃貸のための経費、もちろん税金などの負担を考えると、
物件相場が悪くない今、手放したほうが、やっぱり得策なのかな…
と、迷います。

もとから株などを含めた、いわゆる「投資」というのに関心がない性格ですが、
マンション経営も、物件や収支以外に「向き不向き」というのがあるのでしょうか?


□■アドバイス:1

この課題は誰もが悩み、専門家と称する人でも、わかりません。
ただ、お考えになるにヒントをいくつか提供しますので、十分にご検討ください。

  1.子供さん云々は20年先のこと
  2.賃貸収入は、築からみても、あと10年以内での計算が最長。
   よって、家賃X120ヶ月の収入でバランスは納得できるか?
   元がとれると納得できるか?
   (買ったときの自己資金を投資とすれば、初めの4年間も収入と考える
   (=家賃X176ヶ月)
  3.つまり、10年後は手放す可能性ありということ(例えば300万円とかで…)。
  4.都心といえども、ストックはかなり増えているので、
   空き部屋になる確率は、今後、増えることがあっても、減らない
  5.ワンルーム(1DK)は、需要に応じたリフォームでの対応に限界がある
  6.経済的に余裕があれば、損得抜きに維持するメリットは、
   精神的余裕(戻れる場所がある)、税金対策など
  7.管理負担は、主に修繕費の持ち出し懸念のはず。
   役員ゆえ、向う10年の負担を見通せるなら、
   先の収入バランスを考えるときに組み込むように。

…などなどですが、都心と言っても広いので、
更に具体的な場所や、床面積や家賃相場から判断は変るかもしれません。
しかし、ワンルーム(1DK)の中古市場は、不透明な部分が多く、
確立もされていないので、家賃収入に完全に頼らずに維持できるか…を、
良くご検討の上、結論ください。

(一級建築士・中尾正文さん)


□■アドバイス:2

私見ですが、1DKの1部屋だけですと、マンション経営といえるかどうかは、
甚だ疑問ではあるのですが、物件・収支以外の向き不向きに限定して
お答え致しますと、賃貸事業者としてのノウハウの有無に尽きると思います。

当然、賃貸物件の大家となることが前提だと思いますので、
大家としての自覚と、関係する法律を知っているかどうかが重要だと思います。
法律だと、借地借家法、消費者契約法、宅地建物取引業法等の、
ある程度の理解は必要だと思います。
会計処理だと、不動産所得の決算書の作成や確定申告が
ご自分でできるかどうかが重要だと思います。

若干脱線して、私の個人的なことを言いますと、
鉄骨造3階建て延べ床面積約100坪の賃貸ビルを個人所有
(3事業者・5個人に賃貸中)しておりますが、
決算書や確定申告の作成・申告は、
全て会計事務所を使わず、個人で行っています。
私の場合は、元々不動産コンサルの技能登録もしてありますし、
取引主任者資格もありますので、その点は心配ありません。
しかし、会計については素人でしたので、複式簿記について個人的に勉強し、
エクセルで総勘定元帳から科目別に明細も作成できるようにして、
仮決算書も自動的に作成できるように努力いたしました。

マンション1棟の大家であれば、
管理会社や会計事務所に委託するのも良いと思います。
しかし、1部屋だけだといかがなものでしょうか?
賃貸に関する諸問題や会計等、関連する細かいことを
ご自分で行う自信があったり、無料もしくはローコストで教えて頂く
スタッフ・友人・関係者がいるのであれば、向いていると言えますし、
あなたが経営者・個人事業者で、元々会計事務所や
コンサル等と親しいのであれば、それはそれで良いと思います。
  
しかし、全て管理会社や会計事務所に任せるということになりますと、
1DKの1部屋の賃貸収入だけですと、
コスト的にも合わなくなる可能性もあるかと思います。

家賃収入や固定経費以外にも、
管理や会計に関わる諸経費や手間もありますので、
全くの素人さんの場合は、よくご検討いただいた方が良いと思います。

(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:3

私も、仕事で収益物件の仲介は良くさせてもらっています。
都心部においては、地価の値段上昇があり、非常にうらやましい話です。
都会の事情(地価上昇)を考えれば別かもしれませんが、
私の仕事をしてるエリアで同様の質問を受ければ、
間違いなく売却を進めます。

  一般的に考えれば、
   ●物件の利回りを7%と仮定
    2,800万円×7%÷12カ月=約16万円(1ヶ月分賃料の予測)
   ●4年間住まれた事を考え
    16万円×12ヶ月×4年=768万円分の家賃を得した
  
のと同様です。経費を考えても賃貸暮らしをしていれば、
600万円程度は家賃に消えたと想像できます。

という事は、2,800万円の投資に対して、
現在売却すれば600万円の利益、
つまり、
   ●600万円÷2,800万円÷4年間=5.3%(ネット利回り)
  
となります。これ以上、長期保有をして、利回りが上がるかどうか、
冒険するよりも、売却で確定利回りを確保する方が大事だと思います。

(アート不動産・吉田宏さん)


■□相談者より

中尾様、早速のご返信をありがとうございました。
1DKということや、今後の市場ストックを考えても、
不安要素はありそうですね。よく考えてみます。
ありがとうございました。

涌井様、ありがとうございます。
仮に賃貸に出すとしても、任せるべきところは
プロに任せるつもりではありますが、やはり税金、法規、
その他知識は必要ですよね。よく考えて検討してみます。
ありがとうございました。

吉田様、ありがとうございます。そうですね。
現在の相場の価格で売却したとして、
おそらく損が出るわけでもなさそうなことを考えると、
今後の不確定な要素に期待・賭けをするよりは、
利確売りをしたほうが賢明な気がします。
検討してみます。ありがとうございました。

持ち家の運用に関する相談先について

相談内容 持ち家の運用に関する相談先について

東京・40代男性
持家を売却か、賃貸かで悩んでいます。
賃貸にした場合でも、今のままローンを続けることが可能であり、
借り換えの必要はありません。
来年2月に新居(私名義)が完成予定です。
これにより、現自宅(妻名義)の流用(売却or賃貸)を悩んでいます。

希望は賃貸を考えており、周囲での物件の販売、
賃貸状況を不動産屋さんに聞いたところ、
中古物件は、出てもすぐ売れてしまうし、賃貸も空きがあまりない
ようなことを話され、資産運用としての賃貸を推奨してきます。
また、近隣の建築関係者に聞いても、賃貸を推奨してきますし、
土地代で売ってくれるなら、即買いしてあげます…とも言われました。

しかし、インターネット掲示板では、
売却のほうが得策である旨の告知が多いのを見て、
本当にどちらが良いのか悩んでいます。

自宅の現況から不動産屋さん情報での賃貸相場、売却相場から、
残存している借財の返済は充分可能であり、若干の利益が出る雰囲気です。

賃貸でのメリット、デメリット、収益(税制面も含めて)は
どのような関係が成立しているかを知りたいです。
また、売却した場合、借財を精算した残額の扱いや、新居へ投入した場合、
税制面、資産分割など、考えられることや対応の仕方なども知りたいです。
(新居購入には、またローンが発生します。それに対する上記の金品の投入や
 資産分割のタイミングなども疑問です)

このような相談は、どちらにするのが、一番よろしいのでしょうか?


□■アドバイス

ご相談なさるなら、
   ●不動産関係に精通されたFP資格を持たれた税理士の方
   ●税務関係に精通されたFP資格を持たれた不動産業者の方
でしょうか?

ただ、少々、ご投稿内容から気になりました部分がございますので、
以下、補足させていただきます。

今回の場合、かなり一生懸命に調べてらっしゃいますが、
反面、情報過多になってしまって、判断しづらくなってしまっていませんか?
将来的に売買がトクか、賃貸がトクか…は、将来の状況によって、
どちらにも転がる可能性があります。

大切なのは「貴方の判断」です。
そのためには、アドバイスよりも、「事実」を集めた方が良いと思いますよ。
 例えば、
   ●業者さんが「土地代で売ってくれるなら、即買い」と言うことは、
    土地代であれば、即買いしてくれる方がいる
 ことになりますよね。
 であれば、
   ●今であれば、いくらで売ることができるのか?
 ということを、徹底的に調べてみると良いと思います。

同時に、賃貸と売却の場合のメリット、デメリットを、全て書き出してみて、
それをもとに、判断してみるのも良いと思います。
(わんえるで~おー・前野)


■□相談者より

早速の御教示ありがとうございます。
一般的な意見を見すぎて混乱しているのかもしれません。
もう少し、物件近辺の事実情報を掴んで、
それらと合わせて判断したいと思います。
また、何かありましたら、投稿させていただきます。

居宅として認められる期間について

東京・30代女性
現在、3LDKのマンションを所有し、人に貸しています。
テナントが退去するのを機会に売却したいと考えていますが、
貸家を売却した場合、高額な譲渡益課税が発生してしまいます。

居住用の住宅を売却して発生した譲渡益に対して、
3000万までの課税所得控除があると理解しています。
テナントが退去した後、自らがしばらく住めば居宅ということになりますが、
どれぐらいの期間住めば居住用として認められるのでしょうか。

私の理解では、「節税を意図して一時的に居住するのは認められない」
という一般的なルールがあるだけで、ハッキリした期間の定めがないという程度です。

何か知見があれば、教えていただけましたら幸いです。




□■アドバイス:1

貴方が、他の不動産(住宅)を所有しておらず、たとえ短期間であっても、
住居を必要とし、その住宅へ居住したものの、やむを得ぬ事由で引っ越しされれば、
居住用の住宅です。

今回のような場合で、別の住宅を所有されているのであれば、
充分な期間住んでいないと難しいと思います。
書いておられるような決まった期間は有りません。

このような相談は、税理士にご相談下さいませ。

(アットホーム・香川文人さん)



■□相談者より

貴重なアドバイスをありがとうございました。
他にワンルームマンションを複数持っていますが投資用です。
これなら対象物件以外は「住宅を持っていない」ことになるのでしょうか。
たびたび申し訳ありません。




□■アドバイス:2

居住用資産を売却した時の3,000万円の特別控除の特例の件ですが、
これは基本的に所有期間が10年以下の場合にも対象になるという事で、
短期の所有期間の譲渡の場合の確定申告の時に良く使われています。

さて、貴方がご認識のとおり、この特例の適用を受けるためのみの目的で
入居したと認められる場合は、この適用は受ける事が出来ない事になっています。
期間は…という事ですが、私の経験上と言いますか、知っている限り、
実際にその物件上で生活していたと言う証拠さえ有れば、
期間の長短はあまり関係ありません。

この実際に生活していたかどうかは、住所移転は当然の事ですが、
俗に言う水道光熱費の支払いや、新聞の購読、郵便物の配達など…で、
税務署は判断しているようです。くみ取りトイレの場合は、
そのくみ取りが行われていたかどうかを調べられたケースもあります。

所得税の特例の場合、実際に調べて判断するのは税務署ですから、
税務署の担当者以外ははっきりした事は言えませんが、
実際にそこで生活さえしていれば、認められる場合が多いと思います。

尚、居住用では無くても、特定の事業用資産の買い替えの特例も有りますので、
資産運用についてはいろいろ検討してみるのも良いかも知れません。

(高原開発・涌井さん)




■□相談者より

貴重なアドバイスをありがとうございました。
具体例等を頂きまして、大変良く分かりました。

土地利用に関する相談について

相談内容 

現在自宅敷地が120坪ほどの面積あります。
そこに自宅とアパート付き店舗があるのですが、
建物が老朽化して、入居は1店舗のみで、ほぼ全体空き家です。

入る家賃は固定資産税程度です。今回、自宅を改築しようと
思うのですが、店舗まで改築できる資力はありません。
でも、自宅に120坪もの敷地は必要ありません。

そこで、
   1.店舗はそのまま、自宅のみ改築
   2.借金して、店舗まで改築
   3.店舗部分の土地売却
   4.土地全体を売却して、他に自宅用地を求める
  
などが考えられると思うのですが、借り手が付く状況か、
収益性の目安など、どうしたらよいのか解りません。

当方、普通のサラリーマンで、特に不動産経営がしたいわけでもありません。
そこで、専門家の意見を聞きたいと思うのですが、
こういう相談はどこに持っていくのが良いのでしょうか?
どうやって良い相談先を見つけ、また、いくらくらい、かかるものでしょうか?




□■アドバイス

公平な相談先は大変難しいですね。
不動産や建築や設計やなど、いずれも我田引水に成り易いです。

どのような相談をされようが、最終的には、貴方様の将来設計(生き様)に
よっての判断しかないことになります。どの方法が得かとの正解はありません。
どうするにしろ、店舗や売却計画の、より細かい検討が必要です。
多分、ご存じない様々な方法があります。

どちらにお住まいか不明ですが、まず、信頼しようと思う人と、
よく話して情報開示をすること、そして、多角的に検討することです。

10万円20万円の小金をケチらず、
まず、はじめの相談をきちんとすることでしょう。
会社でなく個人次第です。それから、どのような人(会社を含む)に
どの程度のフィーで、検討回答を作ってもらうかを決めてください。

正しい判断をする資料も有料と考えないと、無料のたいしたことのない
情報で、重要な判断をしてしまうことになります。

(グッドカラーステッション・中尾正文さん)



■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
読み取りづらい書き方だったようで、申し訳ありません。

私としては、無料相談の先を聞きたかったわけではなく、
きちんと代金をお支払いして、専門家としての公平な情報を
提供してくれる所というのが存在するのかという点を知りたかったのです。

素人の場合、判断するための情報が、あまりにも少なすぎますので、
まず、どうやってその材料を集めたらよいのか、分かりません。
不動産業者なら土地売買の方向に流れそうで、
建設関係なら建築の方向に流れそうなことは容易に想像できますので、
その後の契約を縛られないように、その情報提供に対する
適正な代価を支払うつもりでおります。
もっとも、あまり高額だと払えませんが…。

信頼できる人に相談して…と、それを探すのが一番難しいのです。
残念ながら知り合いに、こういう関係に詳しい人も業者もいませんので、
まず、初期の相談をする先が知りたかったのです。
場所は札幌です。どこかにお心当たりがあると幸いです。




□■アドバイス:2

当方は不動産業を営んでいるものですが、
相談先をお探しのようなので、返信させて頂きます。
このような相談は良くあります。宜しければ、税理士を紹介します。
また、土地の査定等の資料作製については無料で行っております。
ご希望が無い限り、その後に営業は行いません。
また、アパート経営のお手伝いもさせて頂いております。
こちらも無料です。エリア調査、プラン作成も可能です。
お客様の立場にて検討致します。お手伝いさせて頂きます。

アイディアル・ホーム 網中雅基 http://ideal-home.co.jp/


(アイディアル・ホーム/網中雅基さん)

売却が良いか賃貸が良いか

相談内容  

今、妻名義で持ち家があります。残債は少なく、10年程度で返せる予定です。
ローンは、賃貸でも今の利子で借りることが可能です。
ただし、売却の場合は一括返済と条件付です。

建物は、築5年程度、ずっと住む予定でしたので、
気分を変えるため、昨年、壁紙のみ張り替えています。
我が家は3LDKで、駐車スペースは確保でき、庭もあります。
ちなみに周辺物件のアパートで、2DKで8万~9万円程度です。

不動産屋さんによれば、周辺の中古物件で2,700万円くらいとのことですが、
貸したほうが良いのか、売却したほうが良いのか。悩んでいます。
新しく土地建物で建築を予定しております。この土地名義は私で、
売却をすれば、建物に妻の名義を載せようかと思っているのですが、
いかがなものでしょうか。




□■アドバイス

貴方の文面では悩む事の意味が理解できませんが、
築5年の、まだ真新しい建物にお住まいになって居られるのに…。
もう少し具体的に書き込みされては…と思います。
別のところに、すでに別の土地をお持ちなのですか?

(森田住販・森田さん)




■□相談者より

現在、築5年程度の3LDKの住宅に住んでいます。家族の構成が変わり、
このままでのここでの住まいは困難なため、転居を考えています。
この物件の周辺相場は、3LDK築5年ということから、
2,700万円程度とのことでした(購入元の不動産屋さんです)。

  > 別のところに、すでに別の土地をお持ちなのですか?

土地のみ契約を済ませています。建築条件はありません。
そこで、この物件を中古で売ってしまって、
今度建てるところの資金とした方が良いのか(税金面なども含めて)、
貸していて家賃収入としたほうが良いのかと思って、悩んでいます。
同じくらいであれば、気楽なほうが良いです。

ちなみに、近所の2LDK、2DKのアパートは15年くらい経過しているもので、
家賃は8~10万円です(8万円は駐車場なし、日当たりはすごく悪い場所です)。

自宅として居住中のビル、売却か、賃貸か?

相談内容 

はじめまして。都内23区在住です。現在、自宅として居住中のビルについて、
至急結論を出したく悩んでおり、どなたかアドバイスいただけると助かります。

ビルは土地17.4坪、鉄筋鉄骨5階建て、総床面積200平米ちょっとで、
昭和44年築の老朽ビルです。外装・内装は何度か手が入っており、
見た目にはそれほどみすぼらしくはないと思います。
平成10年に購入し、住宅ローンの残債もまだあります。

現在は1店舗、2階を事務所に、3階を母親の住居に、4,5階を自宅に利用中です。
3階部分も事務所としての利用可能だと思います。今は壁にしてありますが、
2~3階は内階段つきです。エレベーターはなく、動力電源つきです。

ビルは一応バス通り沿いの商店街にあり、毎月一回、盛大な(?)イベントもあるので、
一部の層の人出は十分見込め、業種によってはメリットも小さくないと思いますが、
普通の事業用としては商店街自体が衰退しており、
店舗としての利用はかなり難しいと思います。至近には高級住宅街もあり、
町自体が高齢化しているため、獣医・歯科医・接骨院など、
ペットや老人関係でしたら厚い層が居住している区域です。

自宅での自営ですが、このところの冷え込みで、各方面に抱えている
借り入れ等の返済が計画通りに行かず、これ以上の負担に耐え兼ねました。
そこで、この際、売却して一切を清算し、仕切り直しを図ったほうが良いのか、
一棟丸貸しの賃貸とし、家賃収入から返済計画を立て、不動産は持っていたほうが
良いのか、真剣に悩んでいます。どちらにせよ、自分たちの住まいは、
別荘にと持っていた田舎に引っ込んで、生活費は自力で…と考えています。

これ以上引き伸ばしても、自営業の好転は見込めないため、
傷が広がる前に決断したいと考えています。よろしくお願いいたします。




□■アドバイス

引退を考えておられるようですが、ご高齢なのですか?
ご母堂は当然高齢なのでしょう。母上のご意見も参考にして引退するか、
どうかを考えておられると思いますが、問題はローンと売価との関係でしょう。
売って資金が残るようならすっきりするのもよいでしょう。
ビルとして価値は下がっていく可能性があります。先ず、売却だと思います。
将来商業地域として復活する可能性があるのなら、
賃貸に出して資産として持つことも一案ですが。

(Century21ホームネット・佐藤倶之さん)



■□相談者より

はじめまして。アドバイスいただき、ありがとうございました。
撤収・仕切りなおしと考えていますが、まだ高齢の域には達していないと…
思います。ただ、これから生活を見直すためには、今の年齢からなら
やり直しも可能ですが、もっと後になると難しくなるとも思います。

ローン残債や借金などは売却すれば清算し、何がしかの資金を残せるつもり
でのご相談です。現在営業中の店舗はともかくとしても、
オリジナルの商品のある株式会社はつぶさずに小田舎で引き続き規模縮小して
営業するつもりです。ただ、単価が小さいので、インターネットなどを利用して、
細かい販売で日銭稼ぎ…と言う計画は漠然と立てています。
舶来生地の在庫と洋裁の腕も多少は期待につなげたいと思っています。

母親の消極的な反対が最大のネックですが、今週から現地を見学に
回って見ようと思います。当初計画した別荘はあまりにも田舎過ぎ、
又建物も居住用にしていないため、生活となると不安が大きすぎるようなのです。
売却して、残った資金をプールと考えたのですが、買い替えに当てて、
わずかでも残せればその方向で進めてみようかと思っています。

昔から老後は田舎で…と言う希望でしたので、自分としてはまったく今の生活に
未練はないのですが、それでも、未知の生活に対する不安と、大きな山場となる
売却問題、加えて母親のしぶりは精神的にかなり来ます。

基本的には母娘二人暮し+犬・猫の生活となるため、あまり僻地もいかがなものか
と思いまして、現在、千葉方面、静岡方面で検討中です。

それなりに大きなお金が絡むお話なので、誰彼かまわず
おいそれとは相談できず、又業者さんも得手不得手があると聞きますし、
一本化したご相談ができる筋がわかりません。

現在のビルはエリアとして今後どういう見込みが立つのか、
又、持っていることによるメリット・デメリットなど、漠然とした知識しかなく、
正しい判断かどうかの基準がありません。が、女手一つですので
そう大きな夢はありませんし、一番確実で安全な道を選択できれば、と希望しています。

一か八か、のような賭け事じみた橋は渡らずに、
納得の行く売却・買い替えに向けて歩を進めようと考えます。
また何かアドバイスいただけると心強いです。よろしくお願いいたします。

築4年の一戸建て、買い替えか売却か

相談内容 

今、築4年の32坪一戸建てに住んでいますが、
諸事情により引越しを検討しています。
そこで、今の家を売って新しく一戸建てを購入するか、
今の家を売って賃貸住宅に移るかを悩んでいます。
もし賃貸にしても、何年か後には一戸建てを買うつもりではいます。
税金とかのことがよく分からないので、どちらが金銭的に得なのか
教えていただけないでしょうか?また、気をつけることなどがあれば教えてください。




□■アドバイス

築4年の家を売って賃貸と言う状況がよくわかりませんが、
売るなら早い方がよいと思います。

日本では家は時間の経過によって安くなります。
税金のことをご心配のようですが、4年前より価格が上がっているとは思えませんし、
譲渡所得税のことは心配ないでしょう。居住用は3,000万円まで税金かかりません。

引越しを急がれているのなら、先ずは賃貸に入って、
ご購入は場所など充分検討してから決断されるのがよいでしょう。

(Century21ホームネット・佐藤倶之さん)

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