アパート側都合で希望部屋に入居できず引っ越す場合の家賃について

福岡・男性・10代

私は関西の大学に通う大学生で、アパートで一人暮らしをしています。

今年の三月から現在のアパートに住んでいますが、
入居の時は2階の角部屋に住むということで契約しました。

しかし入居直前になって、
私が入居する予定の角部屋に住んでいる人が、
3月ではなく、6月まで滞在することになりそうだから、

その間家賃半額でいいので、同じ物件の一階の空き部屋に住んでくれと言われました。

なので3月から二階ではなく、一階に住んでいました。

しかし6月になると今度は、「来年の3月までのびそうだ」と言われて、
今現在も私は二階にはうつれずに、一階に住んでいます。

はっきりしないので、私は他の物件も探していました。
するといい物件が見つかったのでそちらに引っ越そうと思い、
不動産屋にそれを告げました。

すると、
「家賃半額にして優遇してあげていたのに引っ越すならば、家賃半額は取り消し
になるので、さかのぼって正規の値段を払っていただきます」

と言われました。
これは、素直に従って払うしかないのでしょうか??


■アドバイス

私見ですが、
契約違反をしたのは、どちらでしょうか?
ご相談内容から推測するに、大家・不動産業者側なのではないでしょうか。
家賃半額にしたのは、契約違反をしたペナルティーの意味合いととれますが、如何でしょうか。

そもそも、まだ契約違反の状態だから、ご相談者は引っ越しを検討された訳ですよね。
だとすると、『家賃半額にして優遇してあげていた』というのは、かなり論点のずれた言い分と思います。

『家賃半額はペナルティーとして当然の対応で有り、決して優遇では無い。それよりも早く契約内容の2階の角部屋へ移動させろ。契約を守って契約違反の状態を解消せよ』と迫るべと思います。

(高原開発・涌井さん)

条件に急に礼金を追加された場合について

相談内容 条件に急に礼金を追加された場合について

東京・女性・30代
頼んでいた不動産の方に紹介していただいた物件の内見に行ったところ、
カビだらけのお風呂に破れかぶれの障子、部屋中ボロボロで大家さんも驚いていました。 
その為リフォームをかなりします!とのこと。
内見時は、このままの条件でもいいですよ。という返答だったので、
そこに決めようとしたところ、急にプラス礼金1ヶ月と提示されました。
10万円近い出費になります。 これは仕方ないことなのでしょうか??


□■アドバイス

あなたにとっては不満と思いますが,
業者も大家もうかつな返事をしたと思います。
そもそも大家自身が,部屋の状態を把握してなかったため,
このようなことが起こったことです。
まだ,契約前のことですので,条件変更ということなので,
それで,あなたがどうするか考えなおしてください。

(ハビット・小谷吉秀さん)

契約前の入金について

相談内容 契約前の入金について

佐賀・20代女性
来月から、神奈川県で物件を借りますが、現在、地方に住んでいるため、
先日下見にいってきました。

その時点で申込書を書きましたが、契約書はまだ交していません。
しかし、今日、不動産屋さんから電話があり、
   ・明日中に敷金礼金前家賃を振り込んでほしい
   ・契約書は明日発送する(地方だから三日ほどかかる)
   ・振込先はメールにて伝える
と言われました。

契約書も交していないのに、支払わなければいけないのでしょうか?
アドバイスをいただければ…と思います。


□■アドバイス:1

私見ですが、
  ●地方遠隔地でも、必ず家主立会いの上、契約と同時に金銭の授受をすること
をお勧めします。
重要事項説明書を確認した後に、契約書締結、金銭授受が順番です。

借りて終りではなく始まりです。
ボタンの掛け違えにならないようにしたほうが良いと思います。
(響不動産リサーチ・山中祐次さん)


□■アドバイス:2

私見ですが、敷金礼金前家賃の振込みをもって、契約の成立とみなすことは
可能でしょう。しかし、問題は重要事項の説明(重説)が行われていない
と考えられる点でしょうか。

重説が事前に行われていない場合は、
その不動産業者は業法違反となる可能性が大きいでしょう。
重説時には、契約書の案についても説明しますから、
案の提示すらない点も問題でしょう。

遠隔地の場合ですが、私の場合は、大体、
   1.申込書によって、賃貸人(大家さん)の承諾を、まず得る
   2.重説・契約書の案をFAX等で送信し、質問等は電話メール等で対応する
   3.賃借人(借主さん)の納得後、重説・契約書の正本を郵送する
    (この時点では賃貸人の署名・捺印はありません。
     主任者証の提示はコピーの同封で承諾を頂きます)
   4.賃借人・連帯保証人の署名捺印をしてある重説・契約書を
    印鑑証明等と一緒に返送して頂く(重説の一通は賃借人の手元に保存)
   5.各書類の確認後に、敷金礼金前家賃手数料等を振り込んで頂く
   6.賃貸人の署名捺印と精算・鍵の受け取りを行う
   7.各書類領収書鍵等の引き渡し、水道電気ガスの開栓等は、
    賃借人と相談して行う
  というような流れで行っております。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

ご多忙中にも関わらず、貴重な情報をありがとうございます。
早速、担当者に確認します。

保証金の表示義務について

相談内容 保証金の表示義務について

東京・30代男性
保証金について表示義務、重要事項説明義務に関して、ご質問させて下さい。
よろしくお願い致します。

インターネットで、敷金0、礼金0という賃貸物件を見つけ、
契約を進めておりました。
いざ契約…というときに、契約書類の中に「保証金1ヶ月」という項目が
記載された振込指示の連絡通知を仲介会社から受け取りました。

保証金1ヶ月という記載は、インターネットの物件ポータルサイトにも、
店舗で見せてもらったチラシにもなく、また、申込を進める段階でも、
仲介会社から全く説明がありませんでした。
また、久しぶりの引っ越しということもあり、「保証金」というものが
何かもわからず寝耳に水の状態でしたので、
仲介会社に問い合わせをしたところ、
「実質、礼金のような形で、返金されるものではありません」
とのことでした。

希望を満たした物件なので、入居はしたいと思っておりますが、
保証金以外にも、
  「やっぱり、礼金を0.5か月分下さい」
  「退去時、クリーニング代5万円が義務づけられています」
など、
事前説明のなかった事項が契約条項に含まれております。

仲介会社さん、管理会社さんに対して、やや不信感を抱かざるをえない状況で、
このまま締結してよいか、若干、不安です。
このような募集方法は、公正取引上、問題とならないのでしょうか?
よろしくお願い致します。


□■アドバイス

私見ですが、この「保証金」というものの中味が、相談内容からは解らないのですが、
物件そのものに固有のものなのか、それとも、某社の様に会員登録の意味合いを
持っていてるものかにもよるかもしれません。
でも、その場合であってもチラシ等、物件案内時には明記すべきだと思います。

但し、仲介業者の立場を若干説明させて頂きますと、大家の中には急に話を変えて、
賃貸条件を変える非常識な大家がいることも事実です。
事業用物件と住居用では若干違うのですが、特に事業用物件の場合は、
条件交渉は常につきまといます。

住居用(アパート・マンション)であれば、確かに違法性はかなり高いと思いますので、
宅建協会の無料相談や無料法律相談等の然るべき所にご相談に伺うべきだと思います。
でも、事業用であれば、現実的には、契約前の諸条件の変更は良くあることだといえます。
  
なぜかと言いますと、建物の外装・内装の負担の割合や、
家賃の値引き交渉や各事業に合わせた間取りの変更も良くあることだからです。
そして事業内容や会社の経営内容によっても、保証金額を変えることもあります。
また、事業用の場合は、一般消費者とは別で、事業者同士の取引となる関係上、
商法の精神(=事業者としての自己責任)が生きてくることも無関係とは言えないと思います。

まとめますと、
   ●住居用物件であれば違法性が高く、事業用であれば違法性は低い
  ということになると思います。
  ただし、
   ●両者とも重要事項の説明書を交付して説明した後の条件変更は、
    業法違反の可能性が高い
と思われますので、
地元の宅建協会の支部にご相談された方が良いと思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、大変丁寧なご回答、誠にありがとうございました。
今回は事業用でなく、住居用であり、保証金に関する説明は、
書類上、一切記載されていないため、非常に曖昧な状況です。

顔が見えているのは仲介業者の担当者さんで、
管理会社と大家さんに若干振り回されている様子は見て取れましたが、
仲介料1ヶ月分をお支払いする以上、
ある程度のサービス品質は期待したいところでもあります。

アドバイスいただきましたとおり、
宅建協会の無料相談へ問い合わせてみたいと思います
(もし、有益な回答を得ることができましたら、
 こちらへフィードバックしたいと思います)。

改めまして、ご回答に感謝いたします。ありがとうございました。

賃貸の重要事項説明について

相談内容 賃貸の重要事項説明について

東京・20代男性
東京で部屋を借りようと手続きを進めている最中です。
ある部屋が気に入り、申し込みを行いました。
提出した書類は、申込書・個人情報取り扱いに関する同意書で、
金銭の払い込みは一切ありません。

契約は書類の郵送でも可能とのことでしたので、郵送でお願いしましたが、
後日、業者の義務であるはずの「重要事項説明」が行われる時間がない
ことに気づき、メールにて不動産業者に質問をしました。

すると、
   ●希望される場合は管理会社に行ってもらう必要がある
との返信メールが来ました。
重要事項説明は任意のものなのでしょうか?
もし、任意ではない場合、どのように手を打てばよいでしょうか?


□■アドバイス

私見ですが、重説は、宅建業者が仲介を行ったり、
貸主になる場合に必要な書類です。仲介業者がいる場合、
もしくは宅建業者が貸主となっているかどうかによりますので、ご確認下さい。

また、重説は取引主任者が直接説明することになっております。
事情によっては郵送で行うこともありますが、直接、説明を行うべきではあります。
郵送で行って、後で問題が生じることも考えられるかどうかにもよりますし、
その管理会社は、ある意味「堅い」と言いますか、
「真面目」であるとも言えるのかも知れません。

なんとか時間を作って、
その管理会社に出かけて重説を受けることが一番好ましいことだと思います。
どうしても郵送で行いたいのであれば、
   ●貴方の事情で郵送でお願いしたい
   ●そのことによる苦情は一切申し立てない
という内容を含んだ書類を提出することを条件にしてみては、いかがでしょう?

なお、遠方のお客様の場合、
当社では、重説や契約書はワードで作成していますので、
事前にメールの添付ファイルで内容をご確認頂き、
質問等はメールでやり取りして、入居時に契約日より前の日付で
重説に署名・押印を頂くという方法を取る場合もございます。
メールでやり取りをすると、全て証拠が残りますので、
問題にはならない…と理解しています。
ですので、そのような対応をして頂けないかどうかを、
お願いしてみてはいかがでしょうか?

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
事情によっては現実的に重説を受けることが難しい場合もありそうですね。
今回は時間を作って、管理会社を訪問したいと思います。
以上、ありがとうございました。

入居審査の際の源泉徴収票の提出について

相談内容 入居審査の際の源泉徴収票の提出について

東京・20代女性
現在、アパートの賃貸契約の手続き中ですが、入居審査のために、
借主と保証人の源泉徴収票を提出するように言われました。
何度か賃貸契約をしたことがありますが、
源泉徴収票を提出しなければいけないとは、言われたことはありませんでした。
しかし、その不動産屋さんでは、
  「提出できないならば契約対象外とする」
と言われました。
収入の証明書がないと契約できないのでしょうか?
教えてください。


□■アドバイス

私見ですが、大家もしくは仲介業者が、契約の条件として
源泉徴収票の提出を求めたとしても違法とは言えないと思います。

但し、個人情報保護法から考えますと、業者はその使い道の限定について
説明を行い、守秘義務について守ることを約束した上で、
提出する方(=相談者さん)の同意書は頂いておくべきだと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井さん、ご意見どうもありがとうございました。
何度か引越しを経験しておりましたが、源泉徴収票を求められたのは
初めてのことだったため、とても疑問に感じてしまいました。
「個人情報保護法に基づいて守秘義務を厳守する」
という約束をしていただくという形で、
源泉徴収票の提出をさせていただきます。

事業用定期借地権の不動産仲介手数料について

相談内容 事業用定期借地権の不動産仲介手数料について

栃木・30代男性
このたび土地を借りて商売を始めようと思っております。
事業用定期借地権で、公正証書にて契約いたしますが、
この場合、仲介に入って頂く不動産業者さんへの仲介手数料が
どういう基準で算出されるのでしょうか?

売買の場合は400万円以上は3%+6万円というのを、よく耳にします。
賃貸の契約であるため、アパートなどのように、月額金の1ヶ月分であるなら、
借地の場合は坪500円くらいで100坪でも月額5万円のため、
不動産業者さんの報酬が低いような気がします…。

こういった場合の不動産業者さんへの正規の手数料はどうなるんでしょう?
公正証書を作成するにあたって、保証金等いれる場合、
保証金の額により不動産仲介手数料が変ったりもするのでしょうか?
アドバイスよろしくお願いいたします。


□■アドバイス:1

私は何度か事業用借地契約に仲介として携わりましたが、
仰るように、準備やそのプロセスにおいて、
なかなか細々としたうち合わせ等が必要です。
しかし、賃貸ですから、仲介料としては、基本的には、借地代1ヶ月分です。
その代り、後々の誤解やトラブルを避け、借り手側からは仲介料として
1ヶ月分頂くことを了解いただきます。
その上で貸し主側からコンサルタント料として1ヶ月分頂いております
(大手賃貸仲介業者でも同様のところがあります)。
いずれにしても、宅建業法上の規制を受ける以上、1ヶ月分が原則です。
一方、1台毎の月極駐車場等は「施設」ですから、
基本的には規制はなく、任意の設定ですね。
(青山地建・青山博秋さん)


■□相談者より

お忙しい中、こまかくいろいろ、ありがとうございました。
駐車場に関しても勉強になりました。
ありがとうございました。


□■アドバイス:2

事業用賃貸物件でも、賃貸である限り、
仲介手数料は青山様の仰る通り1ヶ月と決っています。
しかし、実際には、企業が相手の業務用賃貸物件の場合は、
別途、立地・市場調査を含む成功報酬型のコンサル契約を締結したり、
専任依頼時に、活動費名目等(出張旅費等)を別途支払って頂く
契約をしたりしています。

駐車場の場合は、保守管理~賃貸料管理等、全ての管理を行うことを前提に、
毎月、家賃の何%を管理料として頂くという契約の場合もございます。
また、これは若干、本題とは外れるかも知れませんが、
建物等の建設が行われる場合は、建物を地主さんに建てていただいて、
その家賃を含めた仲介手数料を頂くこともあります。

いずれに致しましても、業務用賃貸物件の場合、
仲介手数料以外の金銭の授受につきましては、当事者同士が承諾し、
賃貸借契約書とは別に、その金銭の授受に関して
正式に契約書を締結しているのであれば、
商法の精神に則り、全く問題が無いと思います。

なお、今現在においては、コンサル契約につきましては
技能登録者でなくとも、 誰でも報酬の授受は可能です。
技能登録者制度はコンサルに関して一定のレベルの能力があることを
証明しているに過ぎませんので、技能登録をしていない不動産業者や
一般の方でも、当事者同士が契約さえすれば、
コンサル契約はして良いことになります。

また、仲介業者とコンサル業者は別の業者の方が、
より好ましいので、仲介料が低いと思われる場合は、
コンサル契約一本にした方が良いと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

こちらとしては、安いに越したことはないのですが、
「いろいろ動いて頂く割に安いかな?」
と思った次第です。
勉強になりました。いろいろ、ありがとうございました。


□■アドバイス:3

そういうことであれば、仲介手数料とは別に、
謝礼を熨斗袋(のしぶくろ)に入れて届けるとか、
お酒を届けるとか、菓子折りを届けるとか、
普通に貴方の感謝の気持ちを形にして届ければ良いと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

なるほど。わかりました。
事業用定期借地や駐車場など、売買以外は不動産業者さんは
仕事の割に、正規報酬が見合わない気がします。
売買同様くらいになるよう、何か法律など変るといいですね。

そうすれば、コンサルタント料とか名目を変えなくてもいいし、
逆に、相談料や動き賃(?)みたいな名目で、
余分なお金が発生しないようできるでしょうし…。

契約を前提とした下見の予約について

相談内容 契約を前提とした下見の予約について

埼玉・30代女性
現在、賃貸マンションを探しています。
なかなかよい条件の物件があったものの、
「現在入居者がおり、今月いっぱいはその方がいるので、下見ができません」
と言われました。
しかし、
「下見を予約するのならいたしますが、とても人気のある物件なので、
 契約していただくという前提であれば、一番に下見を予約いたします」
と言われました。

確かによい物件で、他の人に決まってしまったら惜しいので、
下見を予約しようかとも思いましたが、実際に部屋を見る前に
部屋を決めることに戸惑いがあります。

契約を前提として下見の予約をするということは、
よく行われている営業手段なのでしょうか?
また、法的には問題ないのでしょうか?


□■アドバイス:1

貴女様の言われるようなことは、
賃貸物件をお探しの場合、良くあることのようです。
私の勤めている会社(不動産総合事務所)では、そのような場合、
必ず、現在、居住中の方の承諾を得て、物件を確認された上で、
納得して頂いて、賃貸借契約を結びます。
物件確認前の契約の法的問題は分かりませんが、
但し、道義的な問題はあると思います。
物件確認前の契約は、双方に利無しと考えます。
(アトム総合事務所・田中一郎さん)


■□相談者より

田中一郎様、ご返信ありがとうございます。
大変有益な見解をいただき、ありがとうございます。
早速、不動産会社に連絡をし、現在居住中の方の承諾を得て
物件を確認できないかどうか、聞いてみます。
ありがとうございました。


□■アドバイス:2

現在居住中の物件を、居住者の承諾を得て内覧することは、
田中様のおっしゃっている通りあります。
しかし、契約を前提に内覧の予約を入れるということは
良くは行われてはいません。
これは、「内覧をしたら契約をしなければいけない」とも取れる、
かなり強引な営業方法と思われます。
万が一、契約を強制した場合は、業法上も問題はありますし、
消費者契約法上も問題があると考えられます。

予約はあくまでも予約で、順位保全のために行うものですから、
遠慮せず、内覧の予約は申し込むべきでしょうし、
内覧して問題点があれば、契約はすべきではありませんし、
契約を強制されるものでもありません。
内覧して気に入ったら、契約をすれば良いだけでしょう。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、大変参考になるご回答をありがとうございました。
今回、このような営業活動をしていたのは、メジャーな不動産屋でした。
私も、「契約することが前提でないと下見の予約を受け付けられない」
と言われたときは、かなり強引で、法律上問題があるのではないかと感じました。


□■アドバイス:3

メジャーな業者かどうかは関係無いと思います。
今回の件は、企業としての営業方針なのかどうか、
営業担当者個人の営業スタイルなのかどうか…も解りませんが、
   ●メジャーな企業=安心
   ●メジャーな企業=信用できる
という図式は、全く成り立たないことだけは覚えていて欲しいと思います。

内覧を希望するお客様は、そのほとんどが、
   ●物件を気に入れば契約をしたい
と、思っているはずです。そんなことは常識ですから、
あえて営業担当が確認することではありません。
  
おそらく、「成績をあげたいがためのセールストーク」ということだと思います。
万が一、契約の強制と取れることを言われた場合は、
「御社は契約を強制するのですか?」
と問い掛けてみれば良いだけでしょう。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、ありがとうございます。
そうですね。メジャーな不動産屋だという理由のみで信頼してはいけませんね。
いろいろアドバイスをいただき、ありがとうございます。

賃貸物件の1年間限定の契約について

相談内容 賃貸物件の1年間限定の契約について

千葉・20代男性
来年4月から働くことになっているのですが、そこでは1年しか勤務せず、
次の年は別のところで勤務する予定になっています。
そこで、賃貸物件を1年間だけ借りたいのですが、
1年契約の物件は見つかりません。
こういう場合にはどうしたらよろしいのでしょうか?
マンスリーで1年分借りるしか方法はないのでしょうか?
それとも2年契約を1年契約に変えてもらうといったことは可能なのでしょうか?
よろしくご指導お願いいたします。


□■アドバイス:1

1年だけのお住まいのようですね。
2年契約の物件が多い地域のようですが、もともと2年契約の物件でも、
契約期間中の途中解約はできます。ただし、保証金の返還率など
短期解約に対する違約などがあるなら、要注意でしょう。

   ●マンションのオーナーさんはできるだけ長く
    入居していただける入居者様を探したいという点
   ●入居者様の入れ替わりによるリフォーム代金の負担

もあり、短期(1年くらい)の入居は敬遠されがちですね。
マンスリー系であれば、最初から1年とかで契約されたら、
逆に割安になったりするメリットもありますよ。
  
家具家電を揃えられたり、保証金の支払い、
場合によっては退去時の改装費の負担を考えると、
1年であれば、マンスリーの方が有効でないかと思いますよ。
(アムネッツ・滝本さん)


■□相談者より

滝本さん、早速、丁寧な御回答ありがとうございます。
途中解約という方法があるのですね。
やはり、マンスリーの方が良さそうですね。
ただ、最初にまとめ払いする必要があったりするのが、つらいところですが…。
良く探してみようと思います。どうもありがとうございました。


□■アドバイス:2

頑張って探してくださいね。
マンスリーでも年間契約でも、毎月払いできるところもありますからね。
どんどんお客様よりのサービスは増えてきてますので!
では(^^)
(アムネッツ・滝本さん)

造作解体費の前納について

相談内容 

東京・30代男性
店舗物件について相談します。
最初に保証金400万円(償却15%)、造作譲渡200万円だった物件を、
大家さん、前オーナーから、それぞれ100万円ずつ下げてもらい、
契約の予定でした。

契約の5日前に、突然、大家さんから連絡が来て、
「基本的に造作譲渡は認めていないので、解約の時はスケルトン返しで…」
と言われました。
当初、不動産屋さんも造作譲渡は可能と話してましたので、
何とかならないかとお願いした所、
解体費200万円を保証金とは別に預かりたいと言ってきました。
大家さんは高齢の方で、保証金を500万円にする形では納得してくれませんでした。

物件も気に入っているので、契約でスケルトン返しとなるなら、
当然従うつもりですが、解体費を事前に預けるのが納得できません。
不動産屋さんも初めてのケースと言っており、
今度、大家さんと直接の話し合いをします。
解体費を支払ったとしても、何か良い契約の仕方はありませんか?
よろしくお願いします。




□■アドバイス:1

最初に保証金とその償却について、考察してみます。

  保証金には、
   1.敷金の性質を有するもの
   2.権利金の性質を有するもの
   3.建設協力金の性質を有するもの
   4.貸金の性質を有するもの
  が考えられるのですが、この保証金の内容については、
契約書の保証金の条項に明記されているべきでしょう。
保証金の償却がある場合は、
やはり、その償却による控除の根拠を償却の条項に明記すべきです。
明記しないで償却で控除する場合は、
一定額一定割合は保証金ではなく権利金とみなされるのが一般的です。

  つまり、保証金の一部=権利金となり、この権利金には、
   1.「その場所で営業し、収益をあげることができる営業権の対価」
    (造作、のれん、得意先など)とみなされる場合
   2.「賃料の前払い的性格のもの」とみなされる場合
   3.「賃借権譲渡の承諾料」とみなされる場合
  などがあります。

私見ですが、今回のご相談では、
保証金の償却と造作解体費用の関係が問題であると思います。
保証金とは別に造作の解体費用を要求するのであれば、
保証金の償却はすべきでは無いと思います。

良く考えると、
 「償却=権利金=その場所で営業し、収益をあげることができる営業権の対価」
と考えた場合、造作の譲渡を認めず、解体して明渡すということが、
どう考えても矛盾していると思われるからです。
なぜかと言いますと、営業権の中にはどう考えても造作も含まれると思われますし、
造作は営業をする為に必要不可欠なものだからです。

実際の交渉では、この矛盾点をついて、解体費用を前納する場合は、
保証金の償却を無し、もしくは償却割合を下げるようにすれば良いと思います。
また、保証金の償却を15%にするのであれば、
造作の譲渡を認めてもらう交渉をすべきだと思います。
なお、交渉の過程においてはご自分に有利になるように、
保証金の償却の根拠から、賃貸人に聞いていくのが良いと思います。
(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

涌井様、お忙しいところ、返答していただき、ありがとうございました。
今までこのような契約や問題などとは無関係できましたので、
今回の件で不動産について勉強になりましたし、今回契約できなかったとしても、
必ず次回に役立つと思っています。涌井様の意見を読ませて頂いて、
私見とはいえ、「世の常識」というものがわかりました。

ただ先程も述べたように、85歳のおばあちゃんで、償却自体が理解できない感じの方です
(保証金が400万円・償却15%から、300万円・償却20%にしていただけたのは、
 大家さんが雇っている弁護士さんの「結局、同じこと」の一言で決まったと聞きました)。
私も弁護士さんと交渉した方がよっぽどスムーズにいくと思うのですが、
先週、解雇されたようです
(前オーナーの弁護士を気に入って、後に大家さんも雇われたのですが、
造作の件で前オーナー側についていると思われたみたいです)。

涌井様の意見を伝えたいのですが、とても頑固な女性で
保証金・償却・解体費・その他の内容は一歩も譲らないと思われます。

  私の周りの方も、その物件は辞めれば…という方が大半ですが、
   1.その女性は契約時以外は全く出てこないみたいである点。
   2.実は物件の所有者は息子さんであり、私と同業ということもあり、
    理解ある方みたいである点
   3.私自信その物件に惚れこんでいる点
  などから、こちらから譲歩するしかないかな…とは思っています。

明日がその女性との最後の交渉になると思いますので、
女性の機嫌を損ねないように、涌井様の意見を伝えようと思います。
相談とはかけ離れてしまいましたが、
また何かありましたら、よろしくお願いします。




□■アドバイス:2

相当困られているようですね。
契約前になって急変するのは契約上、おかしなものですが、
よくそのようなケースで解決していた方法としまして、
例えば保証金の償却率を上げて全体的なコストをさげてはいかがでしょうか?
保証金は入居者にとっては退店するまで
返却されない「死に金」になってしまいますよね。
ならば、本件のような場合償却率を極端かも知れないですが、
50%にするかわりに預け入れ保証金を300万円にするとか、
借主様には少々面白くない話かも知れないですが「死に金」になるより、
ご商売の運転資金が増えたとみる手もあると思います。
家主側は償却があがることにより、利益が膨らむので、
交渉には乗りやすいと思いますよ。
(アムネッツ・滝本昌幸さん)

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