隣地のアパート建設について

沖縄・男性・30代
隣の分譲地に、事前の説明もなくアパート建設が行われそうになっており困っています。
どのようにしたら、アパート建設を回避できるか、そして今後も建設をさせないために、
どのようにしたらよいか教えてください。

経過として、私が住んでいます土地は、10区画の分譲地として2年前に販売され、
その1区画を購入、そして去年に自宅を建設・入居しました。
今年の2月末に大手のアパート建設会社が、「隣の土地にアパートが建ちます。着工は3月後半に始まります。
同意書にサインお願いします。」と突然やってきました。
この時は、販売元の不動産会社からなんの説明もなく突然であったため、
サインはせずに帰っていただきました。3月に入り不動産会社や役所で話を聞いたところ、

1.昨年後半にアパート建設会社・地主から不動産会社に対し、
  土地販売、そして建設に対する確認申請を進めていた。
2.今年に入り県に提出していた確認申請が許可されてしまっている(建築基準はクリアしている)。
3.この場所は以前雑種地で、10区画の宅地造成の申請を市町村にしていた。
  しかし一戸建てか共同住宅として利用するかの詳細は記載されておらず、
  市町村の担当者からもアパート建設は想定外の状況ではあったとのこと。
  不動産側は、宅地利用することは伝えて住民の理解を得ているとの言い分であったが、
  市町村担当者は、やはり一戸建てと集合住宅は違うと考えられる為、
  周辺住民の同意を得られているか同意書をとるよう行政指導をしたとのこと。
  それを受け、今回同意をとろうとしている。
4.市町村の担当者から、上記のような行政指導はできるが、建設を止める強制力はないと伝えられた。
5.同意書は数件とれており、すべての住民が反対している状況ではない。
6.アパート建設に対し、不動産会社だけでなく、地主・建設会社担当者も交えて
  周辺住民への説明会を開いてほしいと再三お願いしているが、いまだ具体的な返事無し。

長々となってしまいましたが、県から確認申請はおりているため、
建設を強行できるようなニュアンスを不動産側がちらつかせている状態です。
ただしこれまでこの分譲地が、さも一戸建て向けのようなチラシ・看板・そして販売方法であり、
この建設に反対している世帯の方が多数を占めています。

市町村以外にも地元自治会や議員にも相談させてもらっていますが、
建設されない方法をおしえてください。よろしくお願いします。


アドバイス:
結論からいうと建設されない方法というものはないと考えます。

10区画に宅地開発された分譲地とのことですから、都市計画法上の開発許可をとっている開発地ではないかと推察します。
もし、開発地の所在が市街化調整区域内であれば、開発許可時点で開発地の用途(専用住宅か、共同住宅か、店舗か、など)を申請しているはずですから、それ以外のものは基本的に建てられません。しかし建築確認が下りているということはそれもないでしょう。市街化区域内での開発では、たとえ開発許可時点での用途と異なっていても、用途地域に定める用途に合致していれば建築は可能です。
これを避ける方法として、建築協定や地区計画という制度があり、用途の制限をすることが可能です。建築協定であれば、その分譲地の所有者全員の合意により、特定行政庁の認可を受けることで成立します。こういった方法をとっておくべきであったのです。

また、行政指導はあくまで指導ですから、同意書に全員の同意が得られていないからといって、建築自体を中止にする効力はありません。

アパート建設に対する説明会ですが、共同住宅が大規模なものである場合、条例等で周辺住民への説明会の開催あるいは個別説明が義務付けられている場合はありますが、今回はそれにも当たらないようです。根気強く求めていくしかないかと思います。
なお、反対運動においては、脅迫行為(金銭の要求や、妨害行為の示唆など)と受け取られかねない言動など、相手に付け入る隙を見せないよう、十分にお気をつけ下さい。

また、分譲地が一戸建て向けのような販売形態をとっていたとのことですが、これについては分譲した業者あるいはそれを仲介した業者に対し、虚偽の説明をしたという主張が成り立つかもしれません。チラシ等の現物を証拠として用意できるようであれば、そうされた方がよいかと思います。業者のウェブサイトのコピーやいわゆる魚拓を残しておくのも有効かと思います。ただ、こういった主張を退けるため、重要事項説明書に「当該宅地の周辺は今後それらの所有者によって建築・開発等が行われる可能性があり、それにより日照・通風・交通・騒音等の周辺環境が変化する可能性があります」等の文言が入っているかもしれません。たとえそうであっても、業者が「一戸建てしか建ちません」のような説明をし、それが証明出来る場合や、明らかに一戸建てのみの分譲地であると誤認させるような広告方法をとっていた場合、損害の賠償を求めることができる可能性はあります。弁護士にご相談されることをお勧めします。
ただ、この場合も、質問者様の土地の分譲業者あるいは仲介業者に対し、損害の賠償を求められるというだけであり、アパート建設の中止自体は難しいです。また、損害についても実際にどの程度の損害を被っているかということの算定に議論があるでしょうし、裁判にかかる時間と労力、費用にみあうかは疑問です。

なお、建設が始まってから(実際にアパートが建つと確定し、変更が不可能な状況となってから)、反対運動を続け、看板等を設置し続けた場合、アパートの建築主から入居者が決まらないことや家賃が低下したことに対して、逆に損害賠償を求められる可能性があります。実際、アパートではありませんが、建売分譲住宅への反対運動で、周辺で反対運動を行った住民に対し、損害を賠償するよう命ずる判決があります。(平成12年9月6日横浜地裁判決)そこまでの運動は考えてらっしゃらないかもしれませんが、念頭におかれたほうが良いかと思います。

質問者様の意に沿う回答ではないでしょうが、私の分かる範囲での回答は上記の通りです。
周辺住民の方々でしっかりと協議された上で、計画の見直しを再度求めていくこと自体は可能かと思いますが、現実的には、アパートが建築されることで質問者様が困ると思っている点をもう一度考えなおし、先方も受け入れられる範囲での要望を出していくのが良いかと思います。

例えば、騒音や視線の問題であれば、目隠しフェンスや防音フェンスの設置を求めていく、分譲地の雰囲気の問題であれば、外壁材の色指定(これは建築確認が終わっていても色や柄は変更できるでしょうから、業者も受け入れられるはずです)や外構の植栽を求めていく、それぞれ対応はあるかと思います。うまく解決されることをお祈りしています。
(ディアレストコーポレーション 立川さん)

倉庫の違法建築について

奈良・男性・40代

こんにちは。
現在私は第1種低層専用住居地域の新興住宅地に住んでおります。
ここは乱開発を防ぐため、いろいろな制限を設けており、
建築物については、境界線より1m後退、
かき・さくの高さや形状についても制限を設けています。

このたび、南東隣の空き地に、1戸建てが建った自体は問題ないのですが
(むしろ我が家との間を沢山取って建てたので喜んでいたのですが)
この度、我が家の境界ギリギリからブロックを積み上げて
箱作の倉庫を建てようと建築中です。
(お隣さんは外構屋さんで、自分で建設しています)

この倉庫について、第1種低層専用住居地域でいうところの
住宅に付随するものと解釈すれば違法建築として、
工事差し止めを求めることができるのでしょうか。

おとなりさんは物件を探しているとき、私と話しをして隣に決めたと言ってますし、
普段は腰の低い良い方で、今後トラブルなくずっとお付き合いすると思いますので、
この件について何とかならないのか、困っております。
違法であれば強く言えるんですけど...よきアドバイスを御願いいたします。


■アドバイス

私見ですが、
倉庫の大きさによると思います。
確か、10㎡未満は建築確認許可が不必要で、
10㎡以上なら建築確認申請が必要だったと思います。

但し、条例が有る様子ですから、その条例を決めた県、若しくは市町村の建築を管理している
担当部署にご確認される事をお勧め致します。

(高原開発・涌井さん)

車庫前の車道の改造について

車庫前の車道の改造について
愛知・男性・50代

自宅に車庫を増設したいのですが,
車庫の前は,車道と段差が20cmぐらいある歩道になっています.
車の出入りのために,この歩道を車道に直行して斜めに改造する必要があるのですが,
どこに対して,どのような手続きを取ればよいのかわかりません.
またこの場合の改造費用は,自分で持つことになるのでしょうか.
アドバイスをよろしくお願いします.


■アドバイス

歩道の改修工事は、基本的に自己負担です。
地元の土木業者に依頼しますと、その業者が役所に対して、
必要な申請を行ってから、工事します。

(高原開発・涌井さん)

区画整理事業地での建て替えについて

区画整理事業地での建て替えについて
埼玉・女性・30代

区画整理事業施工地区内に住んでいるものです。
事業計画決定が平成9年、事業施工期間が平成9年度~平成26年度です。
進捗を市に確認したところ、全体の22%であり、
施工期間は平成26年度ではあるものの、
実際問題、移転はこの先10年程度はないであろう、とのことでした。

そこで、今の家が築30年であること、雨漏り等の老朽化も著しいこと、
社会通念上、築30年は立替時期でもあることから、
今の土地に新築へ立替をしてもよいかと相談をしました。

ところが、区画整理事業施工地区内においては、
地震などの災害で家が破壊されない限り、
新築への立替は不可能との回答でした(土地区画整理法に反するとのこと)。

しかし、法律を読んでみると(土地区画整理法第76条だと思うのですが)、
都道府県知事等に許可申請をすれば、新築の許可がおりるとの記載があります。
また、他自治体のHPにも許可申請や許可基準の記載等もありました。
正しい情報はどちらでしょうか?

なお、仮換地指定はされており、
『仮換地について使用または収益を開始することができる日』はまだ通知されていません。
もし、市の回答のとおり新築への立替が不可能だとすれば、
現在の家に少なくとも10年住み続けるのは現実的ではないと考えられます。
どちらに問い合わせをすれば分からず、こちらのサイトに相談をさせていただきました。
よろしくお願いいたします。


■アドバイス

土地区画整理法(以下法といいます)第百三条に規定された
仮換地決定後に建てるのは簡単ですが、まだみたいですね。

恐らく、仮換地前の従前の土地に既存建物が有り、
その建物を建て替えたいと言うご相談だと理解致します。
ご相談者の仰る通り、法第76条に規定されていますが、
土地区画整理事業に支障が有るかないかが大きな要素でしょうし、
また事業施工者の同意は必要不可欠でしょう。
これについては、同法同条2項から5項を良くご確認願います。

個人的な意見では有りますが、何時仮換地が決定し使えるようになるのか、
良くご確認されて、仮換地に建てるのが良いのではないでしょうか。

(高原開発・涌井さん)

傾斜地を利用した地下室建築について

相談内容 傾斜地を利用した地下室建築について

京都・30代男性
職場に近く、環境の良さが気に入って、
市街地の小高い丘にある建築条件付の土地を購入し、住宅を新築しております。
風致地区で建蔽(ぺい)率が40%と低いので、丘の斜面ということもあり、
鉄筋建築の地下室をつくることにしました(地上部分は木造2階建てです)。

建設会社の出した設計図は、斜面のため、地下室は半分近く露出しておりましたが、
狭い土地で変更できる点も少ないので、その設計図どおりに建設することにしました。

建築確認と風致地区の許可がおり、3ヶ月かかって、
やっと地下室と基礎部分ができあがりました。
しかし、棟上時、家族で喜んで見に行ったところ、近所の方5名ほどに、
  「これでは3階建てと同じだ。違法建築だ」
  と、苦情を言われ、うち1人は、
  「市役所の人を連れてきて、建築確認を取り消してもらう」
  とまで、言われてしまいました。

どうも工事業者が雑な対応をしているらしく、また、棟上工事の音が
丸2日続いたことに対する苛立ちもあったせいとも思われますが、
わくわくして見に行った私たち家族は、結局、3歳の子供と妊婦の妻までも
立たされたままで1時間半ほど苦情を聞かされ、気分はどん底まで落ち込みました。

確かに地下が一番露出している部分からは
工事の垂直の足場がひょろ長く見え、言われれば圧迫感はあります。
ただ、地下室の周りは植栽にて覆い隠すよう指示が出てるので、
問題になるほどとは思えません。また、その土地の以前の持ち主も、
今ほどの圧迫感はないものの、同じように建てていました。

現在は社宅で手狭で、3ヵ月後には赤ちゃんも生まれます。
出産までに引っ越したいと思い、購入しました。
何よりも、あと2ヶ月以内で完成するということでしたから、
現在の住まいも出る予定になっており、次の入居者も決っています。

私は悪意をもって建築契約をしたわけではありません。
また、建設会社側も誠意をもって対応しており、
法的にも問題はないと思うのですが、近所の方曰く、
  「以前に、その地域では、マンション建設を中止させたことがあるし、
   引っ越してきても住みにくいわよ!」
とのことでした。

果して、本当に建築許可を取り消されてしまい、
違法建築になってしまうことはあるのでしょうか?
万一、建築許可が取り消されたり、建築確認が下りなかった場合、
私たちは住めなくなってしまうのでしょうか?
また、この先、どのように対応すべきなのか、アドバイスお願いします。


□■アドバイス:1

私見ですが、違法建築かどうかは、建設会社にご確認下さい。
想像ではありますが、おそらく法的な部分は全てクリアした上で、
建築確認はおりていると思われます。
風致地区ということですと、色々な制限は付くと思いますが、
それらもクリアしているのではないでしょうか?
ところで、もう上棟が終ったという事は、当然、建築確認はおりているはずですから、
その点の心配は必要ないと思いますが、いかがでしょうか?

地域住民がマンション等の建設に反対することは時々ありますが、
このような反対運動の要素として大事なことは、
地域住民の権利を侵害しているかどうかだと思います。
貴方の家が地域住民の権利を何らかの形で侵害しているのなら、
反対運動が起きれば難儀はするでしょう。

しかしながら、分譲や賃貸を目的とし業として建設するマンションと、
住民として居住することを目的として住宅を建設するのでは、
全く目的が違いますので、正規に手続きを踏んでいるとしたら、
住宅建設は正当な権利に基いた建築というべきだと思います。
この辺り、その地域住民には若干の勘違いがあるとも思われます。

もし、貴方の住宅建設が、明確に地域住民の権利を犯しているのであれば、
その障害を取り除くように努力する必要があると思います。
しかし、いわれの無い苦情や、単なる嫌がらせの場合は、逆に、相手の地域住民
(おそらく、ごく一部)に対して、不法行為(貴方の正当な権利を侵害したこと)
を理由に、損害賠償を求めることも可能かも知れませんね。

  私であれば、今後は次のように対応します。
   1.建設会社に法的に問題があるかどうか確認をする。
   2.文句を言ってきた住民の住所・氏名を確認する。
   3.地域の代表者宛で、どのような権利侵害があるのか、××さんが文句を言っ
    て来た理由や、地域としての考え方(地域の代表者として文句を言ってきた
    のかどうか)を、書類で提出して頂く。
   4.その書類に対しての貴方の考え方を、地域の代表者宛に提出する。
   5.同時に、貴方に非が無く、一部住民の嫌がらせの場合は、逆に損害賠償を請
    求する可能性もあり、謝罪を要求することを、同時に書類として提出する。

どこの地域にも、文句を言って、嫌がらせを言う人はいます。
そのような人に直接話しても、うるさいだけでしょう。
貴方に非が無いことの確認さえ取れれば、その地域の代表者や
役員等の地域をまとめる力のある実力者と直接交渉された方が良いと思います。
交渉相手を見誤らないことが大事だと思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井さま、さっそくのお返事、ありがとうございます。
昨晩悩んで眠れなかったのですが、大変心強い回答、ありがとうございます。

まず朝一番に、不動産屋に電話をし、確認いたしました。
「もちろん、建築確認はとれているし、街並みを壊さないための風致の許可なども、
 強引にではなく、ちゃんととりました」
とのことです。
実際に施工している工務店の方の対応が少々悪いこともお伝えし、
連絡していただけるようにしました。

街並みについては、前の建物よりは一回り大きくなりましたので、確かに、
もとあった家ほどの景観はありません。しかし、街並みが台無しになるほどの
高さであるとも思えません。今現在、工事中ですので、壁やコンクリートが剥き出しで
足場もあるので、異様に見えるかもしれませんが、足場を除いて外装が整い、
植栽すれば、街並みに充分溶け込めるのもと考えています。

その土地は、もともと70坪の土地を二分割にしたものが、
建築条件付売り土地として販売されていました。
35坪の土地で建蔽率が40%であるので、広さを確保するのに
地下室の設計を提示したものと思われます
もとの土地のグランドラインをそのままにして、前の家の掘り込みガレージ部分
を広げて、地下室を低予算にて作れたのだと思います。

いまとなって考えるなら、もう少しグランドラインを下げればよかったのかな…
とも思いますが、当然、設計図からそこまでとは素人は考えられず、
どのみち、苦情は言われたようにも思います。
隣家を見下ろす形になるのは傾斜地の宿命だと思うのですが、隣家との幅も、
いずれも3m以上離れており、日当りなどに問題はないと思われます。

近隣の方が騒音などで感情的になるのも仕方ない部分もあるとは思います。
私自身、そのことで今誰かを憎んでいるわけではなく、ただどうすればよいか、
おろおろするばかりです。
今後はどうすればよいか話し合って、お互い譲歩していければ…とも思うのですが、
中には1名、聞く耳を持たない方もおられましたので、すんなりはいかないと思います。
あまりにひどい場合は、もちろん、損害賠償なども視野に入れて対応していこうと思います。

私としては生まれてくる子供のために、早く転居したいのが希望であり、
当初、近所づきあいの雰囲気が悪くなろうとも、
それは時間をかけて誠意を見せていけば…と思います。


□■アドバイス:2

私見ですが、法的に不備が無いのであれば、それほど悩む必要は無いと思います。
工事の騒音等については、常識のある建設会社であれば、タオル等を持参して、
事前に近隣に挨拶に伺っているでしょう。
もし、建設会社が工事の挨拶に伺っていないとしたら、
今からでも挨拶廻りをするようにして頂いた方が良いでしょう。

その地域と上手く付き合うのには、やはり、最初にその地域の代表者に
挨拶に伺うのが一番良いでしょう。
そして、他には誰のところへ転居の挨拶に伺ったら良いのかを、
その地区の代表者に指導して頂けば良いと思います。
その時に、うるさい方に対しての対応もご相談されれば良いと思います。

投稿内容を見る限り、非常識と思われるのは、
貴方に苦情を言ってきた住人の方だと思います。
どこの地域にも、うるさい人はいます。
住民の大多数と上手く付き合っていければ良いことでしょう。
2~3人程度、いや、たとえ5人程うるさい住人がいたとしても、
他の住人と仲良く付き合っていければ良いと思います。

全ての住人と仲良く付き合っていくのは、理想ではあるのでしょうが、
かなり難しいことだと思います。法的に問題が無いのにもかかわらず、
あまり真剣に悩むのは、家族に対しても良い影響が出るとは思えません。
家族には、悩んでいる姿は見せない心構えも必要だと思います。
貴方は、(たぶん)一家の長なのでしょうから、家族を安心させるためにも、
新しい住まいを持つにつけ、もっと自信を持って、率先して近隣との付き合いを
していくべきだと思います。頑張って下さい。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

お返事ありがとうございます。
不動産屋に問い合わせましても、「工事のたびに挨拶にはいっている」とのことでした。
多少、工務店が雑な仕事をしてるようなので、それには注意しています。

地域の代表者には、もちろん挨拶しにいくつもりですが、引越し後でよいでしょうか?
今はその苦情を言ってきた人が、代表者に言ってるような気がするので、
住宅が完成するまでは不動産屋に任せておいたほうがいいのかな…と思っています。
もちろん、転居後は代表者とも充分話して、地域に溶け込むべく努力いたします。

涌井様のお返事で、もやもやした気分が、ずいぶんと楽になりました。
これからもいろいろあるんだと思いますが、自信を持って対応していこうと思います。


□■アドバイス:3

私見ですが、揉めごとを抱えているのであれば、
心情的な印象の問題もありますので、地区の代表者へのご挨拶は、
多少の手土産を持参の上、引越し後とは言わず、
早い時期にに伺うのが宜しいかと思います。

人付き合いというものは、より丁寧な挨拶をしっかり行う人に対して、
印象が良いのは当然のことですから、挨拶等の礼儀については、
しっかりした心掛けが必要かと思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

いつもお返事ありがとうございます。
遅れまして申し訳ございません。
代表者には時期をみて、挨拶に伺おうとおもいます
法的に問題ないのならば、多分に心情的な問題であると思うので、
慎重に対応していかなければなりませんね。

今 夜10時に工事現場を見に行ってまいりました。
今までは、仕事帰りや休みの日に、家族で工事の進行状況を見に行くのが
楽しみだったのですが、また、長時間苦情を聞かされてはたまらないので、
自分の家をこっそり見に行かなければならない状況に無念を感じます。
落ち着いたころに、また、隣家の人にも挨拶にいこうかと思います。
これもこれからの地域社会への溶け込む課題の一つなのだな…と思いました。

また、何かありましたら、ご相談させていただくかもしれません。
いつもご丁寧なお返事、ありがとうございました。

農地を敷地面積に加えることについて

相談内容 農地を敷地面積に加えることについて

福井・30代女性
確認申請を提出するにあたり、
農地転用の面積と敷地面積は同じになるべきなのでしょうか?
施主は、固定資産税のことを考え、農地のままの部分を残したい考えです。
たとえば、500平米の農地のうち、300平米のみを宅地とした場合の
確認申請の敷地面積は、500平米でもかまわないのでしょうか?
よろしくお願いします。


□■アドバイス:1

私見ですが、農地は宅地ではありませんので、
建築確認の敷地面積には算入はできないと思います。

ところで、農地転用ということは、
   ●市街化調整区域・旧無指定(非線引き)区域・市街化区域外
のどれかの区域だと思うのですが、
それであれば、農地転用の届出にも、建物の配置図や平面図は
添付する必要があり、建蔽率や容積率を満たしている必要はあります。

   ※農振除外が必要であれば、当然、そちらにも図面の添付は必要です。
    そして、農転の許可が出た土地を対象にして、農転の図面に準じて、
    建築確認の申請を出して、建物を建てて(通常は上棟時の頃)から、
    地目変更を法務局に申請するという順番になるかと思います。

そういう順番から考えると、いまいち、質問の主旨が解りかねるのですが…。
既に農転の許可が出ているのであれば、その土地は全て宅地にすべきだと思います。
(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:2

敷地とは、建物をたてる土地を言い、
農地とは農作物を作るところを言いますね。
登記上の地目は現況ですし、
敷地は何であれ、建物を建てるための土地となります。
農地転用規制は、農地法のことで、建物を建てるための土地は、
敷地(地目が雑種地や山林や農地の場合もあります)となります。
結果、その建築に違法性が無く、現認されたとき、地目は宅地に変ります。
  
これは、申請以外にも登記官の専任事項として措置されます。
また、農地転用申請中でも、建築確認手続き上、OKかは、
特定行政庁次第ですが、多分無理でしょう。
  
もちろん、確認不要の場所や建物も農地転用規制外の
(地目は農地でも、農地法の農地でない)農地もありますが…。
つまり、完全に矛盾した農地のままの敷地は、
例外的に形式上一時期ありえますが、
実態としては、恒常的にはありえないことになります。
(グッドカラーステッション・中尾正文さん)


■□相談者より

中尾様、早速の回答ありがとうございました。
やはりどう考えても、農転をかけた面積が敷地面積ですよね。
ちなみに昨日、施主に農転の状況を確認したところ、
当初、敷地としていた面積すべてを農転にかけるとのことでした。
深く悩んでいたのに…。しかし、そのおかげでこのサイトを知りました。
今後もよろしくお願いします。

涌井様、回答ありがとうございます。
まだ、農転の申請はしていない状態です。ちなみに農転の申請時には、
採光計算などは考慮して許可を出しているのでしょうか?
また、農転の申請に添付した配置図や平面図と、確認申請時の図面は、
必ず同じじゃないといけないのですか?
あくまでも仮定の話ですが、建蔽(ぺい)率、容積率ともにクリアした上で、
採光が取れないような農転の状態なんていうのはないのでしょうか?
そんな状態にならないように、農転をすべきなんでしょうが…。


□■アドバイス:3

農転の前に農振除外が必要かどうか確認して下さい。
農振除外が必要な場合は、
それなりの日数(約半年~10ヶ月)が必要になります。
「農振除外→農転」の順番になります。

地域による差があるかどうかは解りませんが、
農振除外・農転共に提出する書類は、以下の通りです。
   ・各申請書(所定の用紙に記入)
   ・代理人の場合は代理委任状
   ・土地の登記簿謄本
   ・土地の公図
   ・隣接地の承諾書
   ・(場合によっては)地元集落の代表者の承諾書
   ・(造成する場合は)造成図
   ・建物の平面図・配置図

その他、土地の使用目的によって、
各種書類の提出を求められる場合があります。
最近では、
   ・駐車場の配置図
   ・(資金計画によっては)残高証明
の、提出を求められたケースもありますので、
この辺りはケースバイケースだと思います。
(申請書の資金計画には、自己資金よりも「借り入れ」と書いた方が
 良いかも知れません、下手に「全額自己資金」と記入すると、
 残高証明の提出を求められるケースもあります)

また、採光計算などを考慮して許可を出しているわけではなく、
そこまで正確な図面は必要無いと思います。
農転の許可は、最終的には農業委員会で決まるのですが、
農業委員は、はっきり言うと、
農家の代表者(選挙で選出)の集りですから、
そこまで知識のある方はいらっしゃらないと思います。
私が知っている限りだと、平面図だけで大丈夫です。

なお、図面に関しては、実際には変更は可能だと思います。
農転に提出する図面等は、あくまでも農地の転用を許可するかどうかを、
農業委員会が判断するための資料です。
一方、建築確認を提出するのは、農業委員会ではなく、
一般的には都道府県になります。つまり、提出先は全く別になりますし、
お互いにチェックしあうということは、まず、ありません。

全く用途が違う場合は問題となりますが(実際には、これもかなりあります)、
そうでなければ、平面図の変更(間取りや建築面積の変更)は可能だと思います。
しかし、実際には図面を引きなおすのも手間だし、余分なコストもかかるので、
当初から、それなりの図面を作成するのが、一般的だと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

大変参考になりました。ありがとうございます。
今後に役立てたいと思います。


□■アドバイス:4

注意すべき点としては、竣工後に農業委員会が視察に来ることもあります。
その場合、農転時に提出した図面と違う場合は、
図面通りに戻すように要求されたりすることもございます。
  
特に、用途変更と目される場合は厳しい指導が入ることもあります。
また、立面図を要求されるケースも良くあります。
その場合は、当初より正確な図面を作成しておく必要がございます。
このあたりのことは、地域差もあるかと思いますので、
地元の農業委員に確認しておく方が良いとおもいます。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

ご指導ありがとうございます。農業委員会のほうに確認してみます。

違法建築と既存不適格の違いについて

相談内容 違法建築と既存不適格の違いについて

愛知・30代男性
先日、No.4429、
   http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=4429
で相談させていただいたものです。

競売物件である土地付き中古住宅の購入を考慮しております。
その物件の建築当時に、隣家との関係で、
隣の土地との間のごく狭い細長い隙間の土地(0.8坪)が分筆されています。
  
しかし、その部分には抵当権が設定されていなかった関係上、
この0.8坪だけが前の持ち主の名義のまま残ってしまっています。

細かいことになりますが、その時点では、
  「その土地がなくなっても、建坪率、容積率、壁面後退等は問題がなさそう」
と書いたのですが、その後、きちんと計測してみたところ、
その0.8坪の土地がなくなると、建物の壁面から土地境界までの距離が
規定の1.5mに満たないことがわかり、かなり迷った末、購入を見合わせておりました。

ところが、その後もなかなか売れないらしく、
かなりの額の値引きを提示されましたので、再考中です。

仲介の不動産業者に言わせると、「違法建築ではなく、既存不適格です」
とのことなのですが、いろいろとサイト上で調べていると、
既存不適格というのは、法律の変更などにより(もともとは適合していた建物が)
適合しなくなってしまったような事例のことのようです。

そこでお伺いしたいのは、このような(行政の都合ではなく、個人の都合での)
不適合というのも、既存不適格になるのでしょうか?
あるいは違法建築の扱いとなるのでしょうか?
また、既存不適格の際は、増改築をしない限りは建物を手直しする
法的な義務はないとのことですが、この場合の「増改築」には、
建物面積のかわらないような屋内のリフォーム等も含まれるのでしょうか?
(購入後にキッチン等の配置の手直しを考えているため、
 これで「増改築」と判断されて、不適合の是正を求められると困ってしまうので…)

質問ばかりで、すいませんが、ぜひ、ご教示ください。


□■アドバイス:1

法的なことは別として、経験上での実際の行政官の対応は、
一般的には、
   ●現状の状態での使用、および、建築確認の対象とならない改築リフォームに
ついては、そのまま使用可能であると思います。

増築の場合で建築確認が必要な場合は、確かに問題となると思います。
3坪(6帖)以内の増築であれば、建築確認は必要有りませんので、
リフォーム程度であれば、建築確認は必要ないと思います。
なお、この場合、複数年に渡って数度の増築を行う場合は、
建築確認の対象となりますので、注意が必要です。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

たびたび、ありがとうございました。
お答えいただいた内容からすれば、「GO」なのでしょうが、
正直、まだちょっと迷っています…。
家や土地の購入って、「勢い」も必要ですね…。


□■アドバイス:2

お邪魔させていただきます!
確かに運・縁・タイミングは重要な要素かと思いますが、
あまり「勢い」で買わない方が良いですよ。
  
おそらく、相談者さんが迷われているのには、
相応の理由があるでしょうから、じっくりと検討なさるべきかな…と。

ちなみに、例えば、こんな方法もあると思います。
   1.この価格だったら買うと言う金額を伝える。
   2.本当にその価格になったら購入。ならなかったら諦める。
    (または、ならなくても、価格によっては、再検討)

ただし、「1」の価格に関しては、妥協した金額ではなく、
本当に自分にとっての「即決価格」である必要があると思います
(=なので、ある程度の価格相場などを、ご自身で知っておく必要がありますね)。

という感じで、主導権を自分に持ってくると、決断しやすくなりますよ。
(わんえるで~おー・前野)


■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
そうなんですよね。迷っている理由は自分でもわかっていて、
立地や広さは全く満足しているのですが、
間取りが100点満点というわけではないことと、
それと大きく関係しているのですが、
更地に自分たちで家を建てるということに、
まだ、未練があることなんです。

ただ、なかなか探していても、「これは」という土地がなくて、
ちょっぴり焦っているのかもしれません。

宅地造成の許可について

相談内容 宅地造成の許可について

東京・20代男性
宅地の一部分が斜面です。
この斜面を埋め立てて、周りを3mのコンクリート塀で囲みました。
造成部分は、1人暮らしの祖母が、将来、息子家族が家を建てるときのために、
知り合いの業者に頼んで工事したそうです(現在はただの平地です)。

宅地には祖母の家が建っていて、最近、老朽化してきたので、
解体して新しく家を建てる計画をしました。
しかし、役所から、
  「造成した部分の申請がなされていないので建てられない」
と言われました。

実際の建築位置は造成した部分にはかからないのですが、
造成した土地には何も置けないみたいです。
宅地造成許可を得るには、検査で数十万円かかるらしいのですが、
祖母も宅地造成申請があるなんて知りませんでした。
また、工事業者からも何も言われておらず、図面も無いみたいです。
どうしたら良いのでしょうか?


□■アドバイス:1

個人の土地の宅地造成の許可というものは、基本的にはございません。
但し、元々の地目による規制や、各自治体による条例や
各種指定地域等による規制はございます。

その必要な許可の内容が解らなくては、お答えはいたしかねます。
許可申請の内容について、役所にもっと詳しく聞いた上で、
再度、ご相談をお願いします。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

アドバイス、ありがとうございます。
調べたところ、調整区域だということで、申請が必要だったみたいです。
家を建てる場合は、造成した場所の番地を変えるか、
工造検査をするしかないと言われたらしいのです。
工事経過を写真で記録していたのですが、許可されませんでした。
工事を委託した業者に内容を話して、話し合いをしているみたいです。

今、役所とのやり取りをしているのは私の父なのですが、
念願のマイホームを立てられる矢先のトラブルで、頭を悩ませている状況です、
父も息子に迷惑を掛けまいと、私にはあまり語らないので、
何か手助けできたら良いと思っています。


□■アドバイス:2

調整区域内の地目は何でしょうか?
畑でしょうか、それとも、山林でしょうか?
おそらく、造成した所は宅地や雑種地では無いと思うのですが…。
地目によっても、申請の内容は違うのですが…。
それから、もう一点。
建て替えは、今現在建っている場所で行うつもりでしょうか?
それとも、新規に造成した場所で行いたいのでしょうか?
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

建て替えは現在建っている場所に行います。

昔からの宅地の斜面を整地して枠組みしたみたいです。
先ほど工事を施工した業者さんから連絡があり、
設計は知人の設計士さんに依頼したらしいのですが、
設計図を見せてもらうにはお金がかかるらしく、
設計士さんの所在は教えてくれないようです
(最近の姉歯事件のように、騒がれると大変だからでしょうか…)。

父の撮った写真を使って、業者が図面を書くと言っているみたいです。
業者が設計士さんに設計を依頼した時は、家を建て替えする予定は無く、
駐車場や物置場所に使用すると話したと言ってます。

なんだか業者も怪しい気がしますが、昔からの付き合いがあるみたいで、
父もなかなか突っ込んで話をしずらいようです。
自分の土地なのに、造成した場所に家を建てるわけでもないのに、
なぜ問題になるのかが分かりません。
私も父と電話先で話した程度なので、深いところまで知らず、
説明不足になり、ごめんなさい。


□■アドバイス:3

「建て替えは現在建っている場所に行います。
 昔からの宅地の斜面を整地して枠組みしたみたいです」
だとすれば、変ですねぇ…。
  
規制の内容を市町村の建設課にお尋ねになったら、いかがでしょうか?
がけ崩れ等の危険のある地域では規制のあるところもありますが、
宅地造成の規制区域なのでしょうか?

「設計図を見せてもらうにはお金がかかるらしく、
 設計士さんの所在は教えてくれないようです」
というのも、当地方では通常は考えられません。
  
昔の図面がどこにあるのか解らないということは確かにありますが、
図面を見るのが有料というのは、理解に苦しみますし、
再度、図面をおこす必要があるという理由もよく解りません。

  「父の撮った写真を使って、業者が図面を書くと言っているみたいです。
   業者が設計士さんに設計を依頼した時は、家を建て替えする予定は無く、
   駐車場や物置場所に使用すると話したと言ってます」
ということであれば、その時点で許可は取ってあったはずだと思いますよ。
なぜ、再度必要なのか…を、業者に確認して下さい。

貴方の投稿を読む限りでは、かなり怪しいというか、無知というか…。
素人に毛の生えた程度の業者か、詐欺師の様な業者かのどちらかに思えます。
  
最初に言いましたように、市町村の建設課に直接確認された方が良いでしょう。
それと、もし最初の造成工事の時点で許可を取ってないとすれば、
それは、その業者の手落ちですから、今回の許可申請にかかる経費は、
当然、業者がもつべきであると主張すべきだと思います。
(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:4

涌井様の丁寧なアドバイスの通りに従えば大丈夫…だと思うのですが、
それ以前に、投稿された相談内容が、推測だったり、伝聞だったり…と、
貴方自身が状況を正確に理解されていない部分が多々あると思います。

  「父も息子に迷惑を掛けまいと、私にはあまり語らないので、
   何か手助けできたら良いと思っています」とおっしゃいますが、
とにかく、まず、じっくりと、
お父さんとコミュニケーションを取ることが大切だと思います。
一緒に、相談の投稿文を作成するぐらいの信頼関係が無い限り、
特に、お父さんと付き合いのある工務店との関係も考えますと、
連携が取れていない状況で、勝手に動くことで、
手助けのはずが、事態を混乱させてしまうこともあります。

手助けをしたいのであれば、お父さんにきちんと貴方の気持ちを伝え、
まず、家族会議などを開いて、今までの状況説明や、
今後の対応の方向性などを、しっかりと話し合ってください。
(わんえるで~おー・前野)


■□相談者より
                       
涌井さん、親身になって返答下さって、ありがとうございました。

前野さんのおっしゃる通り、私が父とじっくり話し合う必要がありますね。
私も土地に関する法律などはまったくの無知でして、
一人で先走ってしまったみたいです。

父が3月3日に、合同庁舎の建設指導課で話し合いをすると聞いたので、
私もいっしょに詳しい話を聞いてきます。
とてもあいまいな質問で、申し訳ありませんでした。

宅地造成規制法区域の物件について

相談内容 宅地造成規制法区域の物件について

神奈川・40代女性
私が所有している土地に関して、よろしくお願いします。
宅地造成規制法区域で、造成された土地なのに
許可番号がないことがわかりました。
重説は、宅地造成規制法というところに丸がしてあるだけで、
特に説明もありませんでした。
売主の仲介不動産屋に聞いたところ、
  「ここは、宅地造成規正法に抵触しないやり方で許認可を得ている」
と言うことでした。
意味がわからず聞いてみると、
  「確認申請を出し、こういう風に作るとか説明をして、
   建築確認をもらって、許認可を得るやりかたで合法」
と言いました。
そして、
  ●私が土地を買い、私の家を建てるときには、
   売主(造成主)が出した建築確認を取り下げ、
   売主の建築確認の図面を基本に、
   こちらの図面に変更するという届けを出す
  ●そして、新たに私たちの家の建築確認がおりたら、
   もともとの私たちの図面通りの位置と建物にする
 という形になるので、問題ないといわれました。

私は、売主の建築確認証と、いつでも出せるようになっている取り下げ証が、
私たちの工務店に渡っていることも知りませんでした
(この工務店とは、すでに請負解除済みですが、
 そのときにかかわっていた工務店のセールスマンは、
 私たちの契約後、すぐ辞めてしまっています)。

この土地は、工務店が探して買った土地です。
すべて調べて問題なかったと言われていました。しかし、新たに家を建てたり、
土地を売ったりするのに問題になるのではないかと思いますが、どうなのでしょうか?


□■アドバイス:1

詳しい内容がはっきりしていないのですが、とりあえずは、
事前に工務店の了解を取った上で、市町村の建設課等に、
疑問の点についてご確認に行かれることをお薦め致します。
工務店に事前に了解を得ておくのは、何らかの特殊な手段によって
(はっきり言うと嘘の申請を出して)建築確認を取っていることが想像できるからです。

それと、大事なことは、
   ●宅地造成規制法区域は、一般的には災害やがけ崩れが起きやすく、
    宅地として適さない地域を指定する場合が多い
ということです。
家が無事に建築できたとしても、
理想的な宅地とは言えないはずだと思うのですが、立地等に問題は無いのでしょうか?
そちらの方が、気になるのですが…。

 参考(宅地造成等規制法第1条)
  (目的)
   第一条 この法律は、宅地造成に伴いがけくずれ又は土砂の流出を生ずるおそ
       れが著しい市街地又は市街地となろうとする土地の区域内において、
       宅地造成に関する工事等について災害の防止のため必要な規制を行な
       うことにより、国民の生命及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉
       に寄与することを目的とする。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

お答えいただき、ありがとうございました。
確かに、誰でも、家は建てさえすればよいと思って買う人はいないと思います。
私も安全な家に住みたいと思っています。
確認申請と宅地造成許可は別だと思うのですが、不動産屋は、
「前の売主さんの建築確認が下りてるのだから、家を建てるのに問題はない」
の一点張りです。
お金と時間がかからないように、一般の企業がやる普通のことだと言います。
うちは2m70cmの壌壁があり、雛壇になっています。
建築確認が取れれば、宅地造成の許可がないことを事前に、
買主に言わなくて良いのでしょうか?


□■アドバイス:2

神奈川県という他県のことですから、確実なことは言えませんが、
実際には、ある程度の危険が考えられる土地であることは間違いないと思います。
もっとも、危険な地域だから宅地造成規制法区域に指定されているはずです。

しかしながら、建築確認が取れるということは、建物が建つと認められた
ということになりますので、違法とまではならないでしょう。
また、私が知っている範囲では、宅地造成の許可というものはございません。
一定規模以上の分譲地の場合には、都道府県等の開発行為の許可が
必要な場合がありますし、市町村によっては指導指針があるところもあるだけです。
いずれにしましても、重説には宅地造成規制法区域であることは
明記されていたわけですから、その点についても違法とは言えないでしょう。

 宅地造成規制法区域につきましては、あくまでも、
   ●住宅地としては危険な地域であるという指定がされているということ
 で、ご理解して頂ければ良いと思います。
 絶対に建物が建たないということではありません。

なお、詳しいことは、該当土地のある市町村等の建設課等に
ご確認なさることが宜しいかと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

たびたびお答えいただき、ありがとうございました。
お話で、だいぶわかりました。
さっそく、建築課にも確認してみます。

親族間での無許可建築について

千葉・30代男性
はじめまして。誰に相談してよいか分らず、ここへたどり着きました。
早速相談なのですが、私の父名義の土地に、
兄夫婦が母の許可も取らずに勝手に家を建て始めました。

工事はすでに始まっていますが、
父は「家を建てても良い」などと一言も言っておりません。

兄夫婦とは折り合いが悪いのですが、父の許可なくしても
家は勝手に建てられるものなのでしょうか?
家を建てるにあたって必要な書類を準備する時に、
土地の持ち主である父の署名捺印などは必要ないのでしょうか?

アドバイスお待ちしております。宜しくお願いします。




□■アドバイス:1

建築基準法上問題が無ければ、建物の建築は出来ます。
建築の承諾の有無は親族間の問題ですので、
最寄りの弁護士さんか無料法律相談などを
ご利用して相談されることをお薦めいたします。

(アットホーム・香川文人さん)




■□相談者より

香川文人様、お返事ありがとうございました。
さっそく弁護士さんに相談することにいたしました。
親・兄弟で話しても埒が明かないようなことなので、
弁護士さんに全てをお任せするしかないようです。
財産争いというのは恐ろしいですね…。




□■アドバイス:2

一つ付け加えます。建物を登記して、表示がなされますと、
逆に土地は大変な制約を受けます。

まず、土地への出入りを物理的に制限する措置をとること
(有刺鉄線のようなものを張るなど)が大切です。
そして、それを壊しても勝手に入ったとの実績を作ることです(写真も有効)。

不動産上の他人が勝手に入る事を知っていながら、看過しては不利になります。
これらの措置を至急とられてから、時間掛け、お兄さんに譲るならの
そ条件交渉をすることです。

手遅れなら、建物の登記が出来ないよう行政手続や仮処分なども
視野に入れた迅速な行動をお勧めします。

(グッドカラーステッション・中尾正文さん)




■□相談者より

中尾正文様、お返事ありがとうございました。
両親は土地を譲る気持ちは全くありません。
父名義の土地を勝手に使用しているのに、家を建てる相談も無く、
工事も進めています。

すでに基礎工事が始まっています。
自分名義の土地ではないのに家を作るのは可能なのでしょうか…。
無知な私は分らないのですが、書類などに名義人の印鑑、
署名などはいらないものかと腑に落ちない点がたくさんあります。

まずは弁護士さんに相談することになりました。

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