農地での家屋建築について

相談内容 

兼業農家です。調整区域に畑を4反所有しています。
自宅は市街化区域にありますが、車で片道20分ほどかかるので、
畑に家を建て、早朝・勤務後に作業ができればと思っています。
農地に家を建てることは可能でしょうか?
また、条件等がありましたら、教えてください。よろしくお願いいたします。




□■アドバイス

お住まいの地域がわかりませんが、調整区域の農地であれば、
基本的に都市計画法、農地法、また場所により、農振法の制限があります。
それぞれ、開発許可、農地転用許可、農振地区の除外手続が必要になります。

基本的にいずれの法律も、その立法趣旨は制限・禁止することにありますので、
ある一定の「やむを得ないケース」において許可されるものです。

農家であれば、いわゆる農家住宅として都市計画法上の
開発許可不要案件に該当する都道府県も多いです。
要件は兼業であるかどうかよりも農業経営の規模によるようです。

都市計画法では、都道府県により、また地域の条件等により、
許可不要になる場合や、許可ができるかどうかを審議する
対象となる要件が異なる部分も大きいですので、
受理窓口になるべきお住まいの市町村の都市計画課、
あるいは建設課、さらには農業委員会、農政課などに
確認されるのが間違いないでしょう。

なお、上記の申請手続を代理することを法律上許されているのは
行政書士のみですので、お近くにご存知の方がいらっしゃれば、
相談されると宜しいでしょう。

(川村行政法務事務所・川村淳さん)

路地状敷地に建てられないアパートについて

相談内容 

東京都の建築条令で、路地状敷地にはアパートなどの
特種建築物を建てることはできないとの条文があります。
路地状敷地の定義とは、そもそも何なのでしょうか?
路地状部分の幅が10m以上で接道しておれば、
アパートの建築は可能なのでしょうか?
また、L字型の敷地でも同様の制限がでてくるのでしょうか?




□■アドバイス

この条例は、外階段をつけた形式の共同住宅等を規制する物です。
階段を各室の部屋内にとった重曹長屋式アパートか、
従来の長屋式(メゾネットタイプ)の借家であれば建築は可能なはずです。

重曹長屋式アパートは大東建託・セキスイハウスが商品としては
豊富に持っています。変形土地であれば、ハウスメーカの商品よりも、
アパマンショップホームプランナーのデザイナーアパートが良いかもしれません。
ご参考下さい。

(アート不動産・吉田宏さん)




■□相談者より

吉田様、早速のアドバイス有り難うございました。
 整理すると、

  ・重層長屋方式であれば、一般の住宅と同様に2mの接道条件で建築は可能。
  ・外階段方式の共同住宅だと**mの接道(**mは路地状部分の長さによって
   変わってくる)で建築は可能。

 と言うことで宜しいでしょうか?

その場合、**m部分はどのように解釈すれば宜しいでしょうか?
4m以上とか10m以上とか様々な意見があるのですが…。




□■アドバイス:2

この制限は、万一火災等災害が起きた場合、道路が狭いと
緊急車両や消防車が入らないなど、救助・消火活動が遅れて
被害が大きくなる可能性があるためです。
様々な意見というのは敷地の現況により判断が異なるためでもあります。
従って、実際の敷地の資料を持参のうえ最寄りの役所(建築課等)で、
建築の事前相談をされてみてはいかがですか。

(ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん)




■□相談者より

香川様、ご回答有り難うございました。
ご助言の通り、確認してみます。

文化財保護法や砂防法のある土地について

■□相談内容

不動産屋から駅近の土地を勧められました。
場所の割りに価格は低めでなにがあるのかと思っていたら、
文化財保護法や砂防法が適用されているとのこと。

不動産屋は「業者が申請してちゃんと家を建てるから気にしなくてよい」
と言うのですが、それが理由で安くなっている土地だと思うとやはり気になります。
 
「将来増改築や外壁塗装をやりかえるときも工務店などが申請手続きをする」
と言われていますが、申請にかかる費用は当然こちら持ちですよね。
いったいどれくらいの金額を見ておけばよいのでしょうか?
  
また、その土地には古家がついたままなのですが(更地引渡し)、
広い土地にも関わらず庭が作られていません(敷地の半分以上が更地のまま野ざらし)。
これは、造園などする際にも役所の許可がいるということなのでしょうか?
このような土地に関する注意事項やアドバイスがございましたら、
よろしくお願い致します。




□■アドバイス

費用は依頼する工事の見積を見るほかに確認する方法がありません。
許可等につきましては、管轄の都道府県や市町村役場で調べられます。

以下参考資料です。

  ■砂防法とは
    http://www.internetclub.ne.jp/MRIKAI/region/syu/3-3/3-5-1.html
   (三菱総合研究所さんの運営する「自治体チャンネル」
     http://www.internetclub.ne.jp/MRIKAI/region/ 内より)

  ■文化財保護法とは
    http://www.town.yagi.kyoto.jp/gyousei/skyouiku/iseki/iseki3/h3.htm
   (京都府船井郡八木町さんの運営する「Eco-townやぎ」
     http://www.town.yagi.kyoto.jp/ 内より)

(アットホーム・香川文人さん)




■□相談者より

香川さま、ありがとうございました。役所に尋ねた結果、
費用より先に電気やガスをかなり遠くから
引きこまなければならない土地であることがわかりました。
不動産屋には「それもこちらに任せておけばよい」と言われましたが、
引き込み工事費の概算を尋ねても答えられなかったので
「金額がわからないのでは契約できない」と断わりました。
そういう営業スタイルの会社なのでしょうが、
私には信用しかねる態度ですので、
こことは今後は一切取引しないつもりです。
家を建てるのは、本当に難しいですね…。

別荘の登記と建築確認と火災保険について

■□相談内容 

お忙しい所申し訳ございません。友人からの相談ですが、
登記済みの土地に建築確認を取って建物を立て
(役所から見に来たそうです)そのままでいいと思っていたそうです。
  
でも、火災があったとき、火災保険が降りるか、
また、売却しようとした時に権利書が要るのではと考えたようです。
私は登記はするべきだと答えたのですが、そこの近くの村では、
建築確認も取らず、自由に建築できるそうです。そんなこと出来るのでしょうか。


□■アドバイス

全国には建築確認がなくても建設できる町村はたくさんあります。
例えば山梨県北巨摩郡小渕沢町は確認が必要ですが、
お隣の長坂町などは不要です。ただし役場への届出は必要です。
確認申請書副本がなくも図面があれば表示登記や保存登記は可能でしょう。
地元の土地家屋調査士と相談してください。
火災保険と登記とは関係ないとおもいますが、
書類、図面などは保管しておいた方がいいでしょう。
(シマダ企画・嶋田尚芳さん)

自宅改装による商業活動の許可申請について

■□相談内容 

第1種住宅地にある自宅を改装して、
パン作りの教室とコーヒー豆の店を考えておりますが、
商業活動に関する制約や手続きで何か必要なことはないか教えてください。


□■アドバイス:1

第一種住宅地というのはありませんので、
第1種低層住居専用地域のことでしょうか?
この場合は、店舗部分は、50平米までです。
一応、保健所をたずねて許可等を必要か聞きましょう。
(ハビット・小谷さん)


□■アドバイス:2

   1、第一種低層住居専用地域
   2、第一種住居地域
  
では全く違います。

また、3、第一種中高層住居専用地域
という地域もあります。1と2の中間のような地域です。

パンの教室程度のものなのか、それとも工場に該当する規模のものかどうか?
例えば、電気も動力を使うのかどうかによっても違いが有ります。
1の場合は、かなり厳しい規制がかかりますが、2の場合は、規制が緩やかです。

地元の役所(建築課・都市計画課等)で良く確認して下さい。
改築を建築事務所や建設業者に依頼するつもりであれば、
業者に調べて頂くという手もあります。
遠慮せずに聞いてみては如何でしょうか?
(高原開発・涌井さん)

建築条件付土地売買契約について

■□相談内容 建築条件付土地売買契約について

建築条件付宅地の売買契約の買い手として、
土地売買契約と建設工事請負契約を
12月1日に結んだ件についてお聞きします。

土地売買契約が約3100万円、
建設工事請負契約(外溝工事等含む)が約1800万円です。
契約数日後(12月13日)、売り手に確認したところ、
売り手は建設業の許可を得てないことが判明いたしました。
売り手は、建設業の許可を得ていないどころか、
建設業を営む能力も持ち合わせていないようで、
契約の時点で自分が工事を請負えないことを認識していました。
実際の施工等は関連会社が実施しているということです。
その関連会社が建設業の許可を得ているこかどうかは分かりません。

売り手は、
「建築確認申請を取得した時点で、
 土地・建物売買契約に差替えるので問題ない」といっていますが、
現時点では、建設業法第3条に違反しているのではないでしょうか。
以下についてお教えください。

  1 建設業法第3条に違反することを前提とする
    この建設工事請負契約は有効ですか。
  2 建設工事請負契約が無効の場合、土地売買契約も無効となるのですか。
  3 建設工事請負契約が有効の場合、
    建設業法第3条違反を理由に解約できますか。
  4 3の場合、土地売買契約はどうなりますか。
  5 土地売買契約、建設工事請負契約それぞれの手付金は
    無条件で戻ってきますか。
  6 違約金はどうなりますか。
  7 そもそも建設業を営む能力を持合せない会社が
    建設工事請負契約を締結できるものなのでしょうか。
  8 土地・建物売買契約を前提とした建築条件付土地売買契約
    というのはありえないと思うのですが、どうですか。

実際の契約書等を見ないことには正確には答えられないと思いますが、
よろしくお願いいたします。


□■アドバイス

建設業許可がないとありますが
まず建設業法の許可は次のいずれかにも該当する場合必要です。
(建設工事一式の請負で木造住宅の場合)

   1.延べ床面積150㎡以上
   2.契約金額が1500万円以上
  
ミソはいずれも該当する場合の工事を請負う場合に
建設業の許可が必要ということなので請負金額は抵触しますが
建設面積はどのくらいか判りません。
相談者さんの請負契約を確認されることです。
ですからこれに触れなければ
建設業の許可が無くても契約は出来るということです。
(ネスト・古屋さん)

許可が下りず、契約前のストップについて

■□相談内容 

今度、義父の家を売って、夫と義父と一緒に住む家を購入することになりました。
希望どおりの土地を見つけて、手付を払って契約という前日に、
仲介の業者から、
 「市役所から認可が下りないから、契約はちょっと待ってくれ」と言われました。
それから二ヶ月が経ちます。

市役所からのストップの理由ですが、
元々、売主が、販売計画を一定以上の規模ですると、
販売計画の申請に時間とお金がかかるため、
1期と2期に分けて申請していたのです。ですが、私達が二世帯住宅を建てるために、
2軒つなげて売ってもらう事になった土地が、2期側の土地だったのです。

でも1期は、3軒中真中の1軒が売れていて、
もう1軒には引き合いが入っているので、1期は後1軒しか残っていません。
ですが、市役所は「1期が終わっていない」と言って、許可を出してくれないそうです。
こんな事ってあるんでしょうか?なんだか信じられません。

義父の家には買う家が決まった時点で同じ仲介業者に頼み、
もう買い手がついているので、早く引き渡し期日を伝えないといけないのに、
新居の方がメドが立たない状態なのでどうしようもなく困っています。

これって、仲介業者、売主には責任はないのでしょうか。
契約していない以上、仲介業者にはなんの非もないのですか?
結局、この話が流れたらそれで終わりなんですか?
仲介業者は、お手上げ状態のような雰囲気です。
手付金を下ろして、後は渡すまでの段階まで行っていたのに信じられません。
どうしたら良いのでしょうか。


□■アドバイス

契約前なので、買う方はどうしようも無いと思います。
逆に許可の下りないので契約が出来ないと、きちんと言ってくれるのは
比較的しっかりしている業者だと思います。
唯、契約の前日に連絡が有ったのは、ちょっと?と言う感じはします。

売りと買いの仲介業者は別なのですか?
もし同じ業者なので有れば業者を責めれば良いのですが、
違う業者だと売りの業者には良く事情を説明する必要が有ると思います。

又、1期の真ん中が先に売れているとの事ですが、
もう、建物は建ち始めているのですか?
まだであれば、真ん中の買主と交渉する様に、
業者にお願いしてみる手も有る事も可能だと思います。
(高原開発・涌井さん)

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