相続した山林や原野、田畑の処分について

相続した山林や原野、田畑の処分について
岐阜・男性・50代

岐阜県の奥深い田舎に父親から相続した
山林や原野、田畑地目の不動産がありますが、
ここに戻り住むことはほとんど可能性が無く
かといって子供が相続することも全く考えられません。
ものすごい田舎なので田舎暮らしを希望される方も皆無と思われます。
私の動ける間に処分して子供たちに後々管理上で迷惑をかけたくないのですが、
買う人もありえないと思われます。
このように自己管理に限界がある場合の不動産処分はどうしたら良いのでしょうか。
例えば自治体に寄付するとか国に寄付するなどの方法は無いのでしょうか。


■アドバイス

私見ですが、以下の順番で処分をご検討されては如何でしょうか。

1、物件の地元の不動産業者に売却の相談をする。

2、山林・原野は地元の森林組合、田畑は地元の農業委員会に売却の相談をする。

3、地元の地縁団体・共有等の財産管理を行っている団体に寄付する。

4、地元市町村への寄付を相談してみる。

蛇足ながら、既に相続されてしまった様ですが、相続時に放棄すれば良かったとも思います。


(高原開発・涌井さん)

山林の処分について

相談内容 山林の処分について

茨城・40代男性
30年以上放置してある父親名義の土地(山林)の売却を考えています。
父親はかなり高齢なので、健在の間に土地を処分して、
父親と私の共有名義で建てた住宅の残債の何割かを返済しておきたく、
また、今後の両親の余生を少しでも安心させてやりたいと考えています。
売却の件は両親も納得していることです。

売却を検討しているのは、農地として耕作していた平坦地ですが、
長年放置していたため雑木林の様相です。
現在の地目は山林となっており、面積は4,200坪もあるので、
個人が簡単に購入するような土地ではありません。
まだ業者さんへの相談をしたわけではありませんが、
調整区域となっているため、売り難いとの回答を予想しています。

最近、家庭菜園用途の調整区域分譲のチラシをよく目にしますが、
多少安くても、まとめて早めに売却してしまいたいと思っております。
実際には、どのような方法があるでしょうか?
アドバイス、ご教示いただければ幸いです。


□■アドバイス:1

不動産登記簿上の地目は山林でも、
固定資産課税台帳上の地目は農地かも知れません。
課税地目が農地なら、農地法上の制限を受けることになります。
また、茨城県は、既存宅地制度の廃止に伴い、区域指定制度が創設されるなど、
調整区域に関する建築等に特殊な扱いがあります。
一度、地域の制度に詳しい専門家にご相談されることをお勧めします。
(SUCCESS-TC・米川信之さん)


■□相談者より

早速のアドバイスありがとうございました。大変参考になります。

少し調べましたところ、当市はまだ指定区域制度に移行していないようですが、
暫定的な措置のようです。既存宅地制度は随分緩くなっているようですね。

今後、指定区域制度に移行した場合に、
当地が該当する保証は全くないと思われますので、
やはり、早急な売却を希望します。

信頼できる業者さんを探したいと思います。
宅地を取り扱う不動産屋さんはたくさんあるのですが、
このような開発前提の土地を扱っていただける業者さんは、
どのように探したらよいのでしょうか?


□■アドバイス:2

そもそも不動産業者(宅建業者)は、薬店と同じです。
薬店は、風邪だと言えば風邪薬を、おなかが痛いと言えば胃腸薬を、
疲れたと言えば強壮剤を勧めてくれます。
もちろんビタミンドリンク製品を持ち込めば売ってもくれます。
  
しかし、庭に咲いた薬草を摘んで行っても、それを店頭には並べてくれません。
さらに薬草かどうかもわからない道端の草を持ち込んだら、
それを分析して臨床試験して商品化し、販売してくれることは、まず、ありえません。

本件の不動産(山林?農地?)について言えば、
やはり専門家による調査分析が必要ではないでしょうか?

さらに売却処分する目的は、ご両親のために換金して、
住宅の残債返済とのことすが譲渡所得税の税務計画も必要かも知れませんし、
微妙にお父様の相続計画とも絡んでいるようです。

不動産というのは、滅多に動かさないから不動産なのです。
動かせば、様々な場面に影響を及ぼす資産です。
一度、お父様の相続計画も含め、本件不動産の処分計画を、
専門家を交えて、整理検討してみる必要がありそうです。

そして処分計画と売却ターゲットを絞り、その上で、
そのターゲットに強い不動産業者に商品化前素材、
または半製品として持ち込み、売却依頼するのが合理的な方法だと思います。
(SUCCESS-TC・米川信之さん)


■□相談者より

アドバイス、大変参考になります。
課税評価を調べたところ、山林扱いでした。
親に確認したところ、耕作をやめた際に杉を植えて、
永久転作したとのことでした。
現状では素材としての土地でしかあり得ないと思います。
まず、地元の状況に詳しい不動産業者に相談してみます。

田の地目変更と売却について

相談内容 

現在所有の土地と建物を売却する計画を進めておりますが、
媒介をおねがいした不動産会社さまから、
土地の数筆が田になっているとの連絡を受けました。
  
購入当初、重要事項説明書の地目には、
雑種地と私道とのみ書かれ、田という説明もありませんでした。
売却するときには、その田を地目変更しなければならいとの条件があり、
その費用負担を当時土地を売却した業者にもとめることは可能でしょうか?
また、そもそも田を売るという行為が宅地建物主任者に許されるものなのでしょうか?



□■アドバイス

購入した時点で地目が雑種地であれば現在地目が田で残っていることはありません。
田で残っていると言うことは買ったときは田を農地法第5条申請にかけて
買った以外は考えられません。その後貴方が地目変更登記をしなければ、
地目は田のまま残ることになります。この場合は地目変更をしないと
所有権移転登記ができませんので、そのままでは売買は困難です。

  > その費用負担を当時土地を売却した業者にもとめることは可能でしょうか?
  
通常その費用を業者に求めることは困難だと思います。
買ったときの条件に地目変更をして渡す
という条件が入っていれば出来ると思います。
通常売買の時は土地の登記簿謄本を添付するので、
地目が何であるかは直ぐ判るはずです。

  > 田を売るという行為が宅地建物主任者に許されるものなのでしょうか?
  
「田を売る」という言葉はあまり適当ではありません。
「地目田の土地を売る方法は?」というのが適当と思われます。
地目田の土地の売買は以下の方法により出来ます
(地目田の売買というのには2通りあります)。

   1.田の用途を宅地にするとか雑種地にするために売買する場合。
    この場合は農地法第5条申請をする必要があります
    (市街化区域の場合は第5条の届出)。

   2.農地として使う場合。
    この場合は買い手さんが農地を5反(1,500坪)以上(ところによっては3反
    以上)もっていないと買うことが出来ません。この場合は農地法第3条申請
    が必要です。自分の農地に自宅などを建てるときの申請は農地法第4条申請
    が必要です。

貴方の場合は多分5条申請により買ったものと思われます。
この場合は5条の許可証または届出済証を添付することにより
所有権移転登記が出来ますので、この方法をとって移転されたのでしょう。

貴方の持っている登記済権利証にも地目は田となっているはずです。
但し、5条の許可済みの土地は市役所の固定資産税の課税が
宅地並み課税されており、実質は宅地又は雑種地として取り扱われております。
よって売買する場合は地目変更登記をしないと売買できません。

(紀州不動産・森田喜美夫さん)




■□相談者より

森田様、早速の御回答ありがとうございます。
もう少し質問させて頂きたいと存じます。

  > 購入した時点で地目が雑種地であれば、
 >現在地目が田で残っていることはありません。
  
これは重要事項説明書の説明で、
田という説明が無かったので、実際に田が残っているという事は、
おかしい(説明の義務を果たしていない)と理解してよろしいでしょうか?

  > 貴方の場合は多分5条申請により買ったものと思われます。
  
お恥ずかしい話しですが、当時全く農地法の事は存じませんでしたし、
その申請にかけたという行為は私は一切行っておりません。

  > そのままでは売買は困難です。
  
これは当時私が購入した時に、売る側で地目変更をしないとという意味でしょうか?

  > 買ったときの条件に地目変更をして渡すという条件が入っていれば
  
残念ながら、田という認識が当時無いため、そういった条項をもとめる事すら
しませんでしたし、全くわかりませんでした。もし一言でも
田という言葉があれば(説明があれば)、求めたかもしれません。

  > 田の用途を宅地にするとか雑種地にするために売買する場合。
  
これは、この土地を販売した業者が、販売を前提(宅地販売)とするために、
農地を購入することが、宅地建物主任者として認められているという事でしょうか?
逆に、すべて田を地目変更する事が前提でなければ、
宅地開発や売買はできないと理解してよろしいでしょうか?
素人ゆえの的を得ない質問ばかりですみません。



□■アドバイス:2


 > 説明の義務を果たしていない
  
重要事項説明書で各地番毎の地目は書いてなかったのでしょうか?
また、売買契約書に売買物件の表示がなされ契約されたと思いますが、
そこで気が付きませんでしたか?業者責任ばかり
追及されようとしてるみたいに受け取れるのですが。

  > 当時全く農地法の事は存じませんでしたし、その申請にかけたという行為は
  > 私は一切行っておりません。
  
農地法申請は売主と買主両方の印鑑が必要です。
申請にかけたのを知らないと言うのはちょっと理解できません。

  > 売る側で地目変更をしないとという意味でしょうか?
  
購入した時点では地目変更は必要ありません(金融機関から借入をして購入する
場合などは買った後、地目変更するように言われる場合があります)。

  > 田という言葉があれば(説明があれば)、求めたかもしれません。
  
通常は農地転用申請をして買う場合は、買った方が後で
地目変更をするのが普通の取引です。地目にこだわっているようですが、
所有権移転する時に司法書士さんからも物件の確認があるはずですが、
どのようにして所有権移転登記をしたのですか。

  > 逆に、すべて田を地目変更する事が前提でなければ、宅地開発や売買は
  >できな いと理解してよろしいでしょうか?
  
まず第一点、貴方は宅建業者から仲介ではなくて直接物件を買われたのですか?
買った物件の権利証はお持ちでしょうか?

何故このような質問をするかと言えば、貴方の質問が
理解しかねるところがあるからです。買われた土地に自分で家を建てられる場合、
地目変更はあまり問題になりません。何故なら、5条申請の許可が下りると、
その許可書を添付して建築確認が下りるからです。農地法第5条申請というのは、
第三者が農地から農地以外の用途に使う為に所轄官庁に
農地転用許可申請する方法です。地目変更するしないは買った方が決めることで、
地目変更が前提でないと売買できないわけではありません。
農地転用を前提に売買するわけですから。

農地転用許可が下りたものは地目変更しないと売買が出来ない、
正確に言うと、売買は口頭でも成立する訳ですが、第三者対抗要件である
所有権移転登記が地目変更しないと出来ないと言うことです。

  > 素人ゆえの的を得ない質問ばかりですみません。
  
インターネットで検索すれば農地法がどんなものか判ります。
一度調べてみると良いでしょう。

(紀州不動産・森田喜美夫さん)




■□相談者より

森田様、情報が不足していてすみません。いくつか補足事項がございます。

   1.この物件は宅建業者からその業者が宅地開発したものを購入しております。
   2.権利証は所有してございます。

正確には購入したのは私の母親で、私はその物件の上に建物を建てて
約10年生活しており、この度、その物件(土地+建物)を売却し、
引越しをする事になったのです。その売却の際、
売却をお願いした不動産業者様から田のままの地番が幾つかありますとの
指摘を受けたのです。その物件希望者へ引き渡す際、地目変更が条件になっております。

売却をしなければ、恐らく田であることは気がつかなかったと思います。
農地法申請は、宅地開発する再、売り主(田の所有者)と買い主(宅地開発をした業者)
が、森田様の「売主と買主両方の印鑑必要」という説明から、
その双方でやったのではないかと思います(間違っていたらすみません)。
再度重要事項説明書を母親に確認します。




□■アドバイス:3

現時点の登記簿はご覧になったのでしょうか?
正式な手続きが行われて購入された物ならば、宅地となっているはずです。
開発した宅地ならばなおさら宅地になってないのが不思議ですね。

当時のことも重要ですが、まずは現状だと思いますので、
登記簿謄本を確認して欲しいと思います。指摘した業者も含めて、
どこで誰がミスしているか分かりません。
権利書と謄本の番地をもう一度見直した方が良いように思います。

(西日本地所・山本秀樹さん)




■□相談者より

山本様、御回答ありがとうございます。
権利書についておりました登記簿の写しを見ますと、
所有権の移転はされ母名義になっておりますが、地目は田となっております。

指摘しました業者に電話でこの旨を話しますと、(適切な言い方ではありませんが)
「田を売った」とはっきり言いました。加えて、
「田を売った後に、通常は買い主かまたは
 建物を建てた業者が地目の変更を行うものだ」と言いました。

これが通常の不動産取引きなのかどうか判断しかねておりますし、
地目変更費用に筆数が多く、概算で7万から8万かかると事務所の先生から言われており、
この費用負担に納得がいかず、こちらに相談申し上げたのです。

前にも書きましたが、念のため、権利書と登記簿、重要事項説明書を再度確認を致します。




□■アドバイス:4

行政書士兼不動産賃貸業の川村淳と申します。
概ね森田さんの回答されている通りで間違い無いと思います。
  
また、農地を農地法上許可(届出)を得て宅地造成した土地を購入されたようですが、
その段階では宅地に地目変更されていない事については、特段の約定が無ければ
不動産業者さんに落ち度は無いと考えられます。

宅地造成されただけでは、不動産登記法上地目変更の登記申請をして
一度受理されても、現況調査の段階で取り下げを命じられる事が多いようです。
ではいつならOKかと申しますと、私自身の経験並びに地目変更のプロでもある
土地家屋調査士さんの情報では、建築物の基礎工事完了または
柱の一本との説もあります(まあこれはプロには裏技もあるようですが…)。

そこで「通常は買主が行うものだ」の主張になるのでしょう。
建築業者にしても、請負契約の内容に特約事項として含まれていなければ、
業者の費用負担で、あくまでも「好意で」地目変更してくれる事は
無いのではないかと思いますが…。

また、購入時、金融機関の抵当に入れる場合に金融期間から
地目変更を要求される場合も確かにありますね。
「担保価値の無い農地に金は貸せない」と言うわけです。
でも、金融機関によります。

もし費用負担がそれほど気になるなら、御自身で勉強のつもりで
申請されてみてはいかがでしょう?地目変更登記など実は驚くほど簡単ですし、
たとえ筆数が多くても、同じ雛型に書きこむだけですから、関係ありません。
  
管轄法務局の窓口でお聞きになられれば、本人申請用雛型もあり、
親切に(?)指導もしてくれる筈です。ついでに筆数が多いなら
合筆の登記も簡単です。但し全て出来る訳ではありませんが…。

やってみると7万円も払うのは馬鹿馬鹿しいとお気づきになられるでしょう。
以前と異なり法務局と言う役所は親切ですよ(笑)。

私は各種の申請業務の代理人を生業としていますが、基本的には
どのような申請も本人申請が原則と理解しています。裁判すらもです。
もし法務局で不親切を感じたら「上司を呼べ!」でも宜しいかも
(あ、ちょっとこれは不謹慎!)。

添付書類も住民票と農地法の許可証(届出書控え)ですし、
現況調査にも当然耐えるでしょうから。

(川村行政法務事務所・川村淳さん)



■□相談者より

川村様、森田様、山本様、回答ありがとうございます。

念のため確認をしましたが、やはり重要事項には、代表番地(筆)と
地目くらいしか記載はされておりませんでした。

が、今回の川村様の回答である程度納得がいきました。
買う側の理論(要望)からすれば、田の説明と、
地目の変更はそちらでという説明がほしかったと思います。

余談ですが、この不動産業者とは、排水の別件(共有私道部分を勝手に売ってしまい、
共有している排水をその買い主が止めてしまった)で6年以上も、
もめた事があり、今回売却することで、「またか」という気持ちもございました。

農地転用売買について

相談内容 

所有地の田んぼを宅地にしたいと思っています。農地転用して
3~4区画ぐらいに割って売りに出したいと考えております。
ある知人が畑(菜園)をやってもいいのなら買ってもいいといっているのですが
(小さな小屋もほしいとのこと)、ほかの区画は家を建てるのが目的で、
1区画だけ菜園と小屋を建てるということはできるのでしょうか?
その際1区画だけ造成しない(畑目的)ということはできるのでしょうか?




□■アドバイス

相談者さんは、宅地建物取引業の免許をお持ちでしょうか?
免許を持たない者が不特定多数に不動産の売買を行う事は
法律で禁止されています。もし、免許をお持ちでない場合、
法律に違反しますので、違法行為に対してお答えできません。

上記法律に対してご不明な点がございましたら、
お住まいの都道府県の宅建業課へご相談下さい。

(アットホーム・香川文人さん)




■□相談者より

早速の回答ありがとうございます。売る場合は業者に頼むつもりです。
まだその段階まできていないためご相談いたしました。
回答よろしくお願いします。




□■アドバイス:2

念のため。
「販売を頼む=仲介」と見受けられますが、
業者が仲介しても相談者さんが売主として
不特定多数に継続反復して販売は出来ません(違法行為です)。
造成した土地全てを一括で不動産会社に売却する場合は適法です。

市街化区域内の開発許可を受けた土地や造成工事完了後の土地を
購入した者が家庭菜園程度を行うことは可能です。
作業小屋を建てる事も都市計画法及び建築基準法を守れば可能です。
なお、基礎を必要としない物置程度を置く事でしたら建築基準法も関係有りません。

農地転用については最寄りの農業委員会へお尋ね下さい。
また、ご不安が有れば農業委員会へ事前にご相談下さい。
建物についてはお住まいの市区町村の建築課へご相談下さい。

(アットホーム・香川文人さん)

農地法5条の届出について

■□相談内容 

登記上(畑)現況(私道)の市街化区域内の土地(30平米)を
売買するに当り、農地法5条の届出をする場合、
転用の目的は宅地の延長として問題ないのでしょうか?
又、買主の宅地と接面しているため工事着工時期及び
工事完了時期は記入しないで問題ないのでしょうか?
宜しくお願い致します。


□■アドバイス

農地転用届けはその地域の農業委員会により書き方が異なるようです。
管轄の農業委員会にご相談される事をお勧めいたします。
  例)例えば現況がどうで有れ休耕と記入しないといけない地域
    売買するのみで転用目的が無くてもても宅地と記入する等
(アットホーム・香川文人さん)

農地と私道の売却について

■□相談内容 

初めてご相談させて頂きます。何卒よろしくお願いいたします。

早速ですが、売却希望の対象物件は、
不動産登記済権利証書に記載された山口県にある約150坪です。
名義は私の母になっております。現在は農地になっている様です。

元々は、母の姉(故人)が、所有していたのですが、
生前と死後に複数の兄弟に贈与また相続され込み入った形になっております。
母が以前に個人からの引合いに応じて手放そうとした時に一般道路に通じる
私道の権利を廻ってトラブルとなり売却を諦めた経緯があります。

その私道は、昭和60年に隣接地を所有するA氏の引合いで、
当時の所有者であった母の兄(故人)が、母を代理人として、売却したものです。

売却の際に、条件として、将来、今回の物件が売れた際には、
新たな所有者が相当分を、A氏に支払う事で、私道の利用を認める
というA氏が署名捺印した確認書なる書面が存在します。

母も年を取り、自分で私道を廻ったトラブル処理をするのが、
辛いようで私に処分を託した様です。背景の説明が長くなり恐縮です。

要するに、曰く因縁付の土地を処分したいと言うことです。
無知な私の希望だけを列挙させて頂くと、
宅地申請したうえで市場の妥当な価格で売却したい。
出来るだけ簡便な方法で済ませたい。
隣接する所有者との交渉は第三者に委託したい。
この手の処理に実績があり良心的なプライスで
対応して頂けるプロフェショナルを見つけたい。
私道の利用に関する確認書の有効性を評価して頂きたい。
トータルの収益を見積って頂きたい。
過去に測定した際の書類等の有効性を評価して欲しい。
決着するまでの間タイムリーなアドバイスが欲しい。
母を安心さてやりたい。以上のように願っております。
よろしくご指導下さいます様お願い申し上げます。


□■アドバイス:1

大変、具体的且つ複雑なご相談ですし、
現実的な売却をご希望の様です。

山口県の宅建協会のホームページをご紹介します。

   http://www.ymg-takken.or.jp/

地元の業者の名簿等が頂けると思いますので、
地元の信頼出来る業者さんにご相談する事を御薦め致します。

一般論ですが、免許番号の()の中の数字が大きい会社が、
営業年数が長く、経験も豊富だと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、早々にアドバイスを頂き有り難うございました。
心からお礼を申し上げます。

早速、ご紹介いただいたHPへ行ってみます。
また、何か解らない事がありましたら、ご相談させて頂くやも知れませんが
その節は、何卒よろしくお願い申し上げます。


□■アドバイス:2

私は広島市で不動産業を営んでおります。
先ず、山口県だけでは市場性がある地域なのか、
また、営業エリアの範囲なのか判断が着きません。
山口県は広く広島市へ近い地域で有ればお手伝いできるかもしれません。

また、営業エリア外であっても、市場性がある地域で有れば
知り合いの不動産会社をご紹介できるかもしれません。
場所が明記されていれば、他の方で近隣の方がいらっしゃれば、
手助けを申し出ていただけるかもしれませんよ。
従って、所在地をはっきりと明示(市、町名まで)していただければ幸です。
(アットホーム・香川文人さん)


■□RTJサポートチーム
 
  > 所在地をはっきりと明示(市、町名まで)していただければ幸です。

最初の相談者さんの投稿には、完全な所在地や
相手方の実名などが記載されておりましたが、
その部分は削除させていただきました。

詳細に関しましては、相談者さんと直接連絡が取れるように、
必要に応じて、皆さんの連絡先などを記事投稿いただければ幸いです。

(現在、メールアドレスに関しましては非表示になっておりますが、
 本文中に意図的に入れられたものに関しましては、
 そのまま掲載させていただきます)
  
  例)当方、××県エリアの不動産を得意としております。
    詳細をお伺いしたいので、ご興味がございましたら、
    以下までご連絡ください。
     ●●不動産 担当△△△△
      〒***-**** ××県××市×× *-*-*
              電話番号 ****-**-****
              ファックス ****-**-****
              メール ****@****.**.**
       ホームページ http://****.****.**.**/

農地売却と土地交換と税金について

■□相談内容 

知人が私に、農地を売ってくれないか?と言って来た。
私も条件しだいでは売ってもいいかなと思うのですが、
売れば税金がかかります。
しかし以前、お互いの土地を交換すれば
税金はかからないとある人が教えてくれたことがあります。
その知人は土地も持っていますしお互い同意すれば
交換して税金はかからないのでしょうか?
教えてください。


□■アドバイス

涌井と申します。
さて、お尋ねの件は属に言う等価交換についてだと思います。

その前に、農地の売買、交換には農地法3~5条等が関わってきます。
   3条申請は農地のままでの売買、
   4条申請は自分が農転する場合、
   5条申請は農転して賃貸、売買する場合、
  条文は「法庫( http://www.houko.com/ )」さんの下記ページを参考にして、
  地元農業委員会にお尋ね下さい。
   http://www.houko.com/00/01/S27/229.HTM

相手の方も、地元農業委員会が認めている農家なのでしょうか?
相手の方に農家資格が無いとすれば、農地(地目が畑・田)のままでの、
売買や交換は出来ません。5条申請が必要になります。
市街化区域内の場合は届出だけで約1週間後には地目変更が可能です。
調整区域の場合は地目変更はかなり難しくなります。
 (不動産業者や行政書士の力を借りても簡単では有りません)
無指定地域の場合は変更は比較的楽ですが、
農振地域の場合は期間が約半年~1年位必要です。

等価交換については下記の通りです。

  ★1年以上所有していた土地、建物を他の者が
   1年以上所有していた同種類の固定資産と交換して、
   所得資産を譲渡資産と同一の用途に供した場合において、
   以下の要件の全てを満たす時は譲渡がなかったものとみなされ、
   譲渡所得税は課税されない。
   また20%以内の差金が授受された場合も特例の適用があるが、
   この場合には、譲渡資産のうち、受け取った差金に相当する部分は
   譲渡所得とされる。

  ★要件
   1、土地と土地、建物と建物というように、同じ種類の資産の交換である事。
   2、自分の土地や建物、相手の土地や建物のいずれもが固定資産である事。
     業者の棚卸資産は特例を受ける事はできない。
   3、1年以上前から所有していて、交換の為に取得したものでない事。
   4、交換後、原則として翌年3月15日までに、
     交換する直前と同じ用途に供する事。
   5、自分の土地又は建物と相手の土地又は建物との価格差が、
     高い方の20%以内である事。

  ★この交換の特例の適用を受けるためには、
   確定申告書の二面の特例適用条文欄に「所法58条」と記入し、
   その申告書に譲渡所得計算明細書を添付して
   税務署に提出しなければならない。

  ★注意点
   1、この特例の適用を受けた長期譲渡所得について
     100万円の特別控除の適用を受ける事ができる。
   2、二種類以上の資産を同時に交換した場合には、土地は土地と、
     建物は建物との交換があったものとする。
   3、交換に要した費用を「譲渡費用」と「所得費用」に区分する場合で、
     その区分が明らかでない時は、50%づつをそれぞれの費用とする。
   4、交換と売買部分が混在している場合は、全部が交換として、
     売買部分の代金は、交換差金とみなされる。

  ★一般的には、地目も同じで有る事とされていますので、
   畑は畑との交換とされているようです。

詳しくは、会計事務所や税務署等に相談される事をお勧め致します。
(高原開発・涌井さん)

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