登記と権利書の住所変更と違約金について

登記と権利書の住所変更と違約金について
東京・女性・40代

土地を売る時の質問です。
購入時に購入した土地の住所の登記簿謄本に住所変更をし忘れていました。
名義変更はしたのでそれで良いと思っていました。
10年位は住所変更をするのを忘れていて気が付いてからは変更はしました。
もし、地籍測量図を法務局で取って白紙だったら抹消されている事になりますよね?
権利証の住所はやはり購入時に住んでいた時の住所になっています。
その場合は、裁判所で申請すれば元に戻るのでしょうか?
10年とか20年とかで時効になってしまうことはないのでしょうか?
申請出来るとしたら1年~1年半位かかるかもしれないと言われましたが
本当にそんなにかかる物なのでしょうか?宜しくお願い致します。
契約を白紙にしなければならなくなったら、
誓約書=仲介手数料の金額記載、専任専属媒介契約書=売買代金記載、
売買契約書=売買代金記載(専任専属媒介契約書と同じ金額)と書類がありますが
仲介業者と買手業者にうん千万もの同じ金額を違約金として
3倍返しで払わなければいけないのでしょうか?
売買契約の期限がもう何日もありません。至急教えて下さい。


■アドバイス

不動産の売却時には印鑑証明書が必要で、その印鑑証明の住所と
権利証=登記簿上の住所が違っていると言う事でしょうか。

それで有れば、住所変更の登記を行えば良いだけです。
司法書士にもよりますが1万~2万円程度で可能な筈です。

ご自分でお近くの法務局で行う事も可能です。
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79.html

(高原開発・涌井さん)

地上権の抹消について

地上権の抹消について
千葉・男性・50代

5人で共有の土地があります。昭和44年に借地権設定して、家を建てました。
10年前に地主からの土地の買い求めに応じて、土地所有権を設定しました。
ところが、地上権設定もそのままです。
最近、その土地を売却することになったので、地上権をまず抹消したいと思います。
どのように地上権抹消手続きをすればよろしいでしょうか?


■アドバイス

地上権者の所在が解かり、同意が得られるなら、それ程難しくは有りません。
地元の司法書士にご相談されることをお薦め致しますが、
売却先が決まっているのなら、所有権移転登記を行う司法書士に、
併せてお願いするのも良いと思います。

また、ご自分でされる場合は、
・登記申請書
・登記識別情報
・不動産の表示
・登記原因証明情報
・代理権限証書(代理委任状)
等が必要です。
詳しくは物件所在地の法務局にお尋ね下さい。

(高原開発・涌井さん)


セットバック部分のみ共有になっている土地の売却について

相談内容 

私個人が所有している宅地を不動産業者を通じて売却することを検討中です。
以前、この宅地は、隣接する土地を合わせA氏と共有していましたが、
その後、分筆したために、現在は私単独の所有となっています。

一方、この宅地に接する道路(幅員3m)との境(生け垣)には
セットバックが設けられています。
この道路は建築基準法42条2項の私有地ですが、多くの近隣住民等によって、
公道として利用されています。

現在セットバック部分はA氏と私の共有になっています。
分筆する際に、セットバック部分についても分筆しておくべきだったのかも
知れませんが、当時はA氏も私もそのことに気付きませんでした。なお、これまで
A氏は、私がセットバック部分を無償で使用することを認めてきています。

このような状況で宅地を第三者に売却する場合、セットバック部分に
A氏の所有権が残っているままだと、売却の障害になるでしょうか?
一般論で結構ですので、ご教示いただければさいわいです。




□■アドバイス

私見ですが、セットバックは有効面積には入りませんが、
敷地(売り土地)の一部です。当然、売却の対象となりますので、
契約時にA氏の承諾が必要なのはもちろんですが、売主にもなります。
つまり、契約当事者となりますし、引渡し時には
印鑑証明や委任状への署名捺印も必要になります。

売りに出す場合は、取りあえず、
A氏の承諾を書面で貰っておくと良いと思いますし、
不動産業者と売却のための媒介契約書を締結する時は、
基本的にはA氏の署名捺印も必要になるかと思います。
(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

涌井様、早速のご回答ありがとうございました。
ご意見を総合的に判断した結果、宅地の売却に先立ち、
A氏と話し合ってセットバック部分も分筆してしまうほうが
後々もすっきりするのではないという考えに傾いています。

異なる名義の土地の合筆について

相談内容 

東京・40代男性
2つの土地が並んで接しています。
1つは私名義、もう1つは私と姉の共有名義です。
私名義の土地は私が住んでいます。
共有名義の土地には築50年以上の家があり、今まで人に貸していましたが、
老朽化がひどく壊すことになりました。
共有名義の土地は1.8mの私道にしか面しておらず、
売却したり、改めて賃貸住宅を建てることは困難と思われます。

このままでは共有名義の土地が更地となり、
高い固定資産税を払い続ける必要がでてきます。
  
そこで私名義の土地と共有名義の土地を合筆し、私の住宅がある土地として
固定資産税を低減したいと思うのですが、異なる名義である以上、
このような合筆は不可能なのでしょうか。

それとも土地交換等により合筆する手段があるのでしょうか。
ご回答よろしくお願いいたします。



□■アドバイス

複数の土地はたとえ並んでいても、以下のような場合は合筆はできません。

   ・所有者が違うとき
   ・地目が違うとき
   ・内容の違う抵当権等がついているとき
   ・地役権の要役地であるとき
   ・字違い、町名が違うとき

ご相談のケースでも、このままでは合筆はできません。
それから、仮に合筆して一筆の土地としても、
それだけで合筆後の土地の全体について固定資産税の低減の特例が
適用になるわけではありませんので、注意が必要です。

   1.住宅用地の特例
     専用住宅の敷地となっている土地
    (住宅の床面積の10倍の面積を限度とする)については、
    その土地の固定資産税評価額の3分の1の額が固定資産税
    の対象になります(店舗併用住宅、アパートなどは、別の基準あり)。

   2.小規模住宅用地の特例
     住宅用地全体のうち、面積が200平方メートル以下の部分については、
     さらに上乗せで、固定資産税評価額の6分の1の額が
     固定資産税の対象となります。

従いまして、あなたの場合、
この利点が生かせるかどうかも検討の材料とされることですね。

(川村行政法務事務所・川村淳さん)




■□相談者より

川村行政法務事務所御中、さっそくご回答くださり、
本当にありがとうございます。やはり合筆は難しそうですね。

両方の土地はそれぞれ40坪程度なので、合筆できれば、
固定資産税の低減が受けられると考えていました。
この面積でも、更地として固定資産税を払うとなると、
サラリーマンにはかなり重荷です。
姉から譲渡してもらうと譲渡税が払えそうもありません。

共有名義の土地(更地になる予定)を売却するには、
1.8mの私道しか面していないので、かなりたたかれるのは目に見えています
(私名義の土地は公道に面しているため、両方を合わせると
 ある程度は価値があると思い、売るに売れない状況です)。

例えば、共有地の姉の分25%と私名義の土地25%を土地交換し、
両方を私75%、姉25%とした後、合筆するなんてことは許されないのでしょうか。
  
また、こういうことを相談するのは、税理士、司法書士、
土地家屋調査士等、どなたに相談すればよいのでしょうか。

お忙しい中、何度も申し訳ありませんが、
もしご意見をお聞かせいただければ幸いと思います。




□■アドバイス:2

再度、行政書士・川村です。
「合筆できれば、固定資産税の低減が受けられると考えていました」は、
なるほど、先ほどご説明した要件を満たしているのですね。
であれば、理論的には大丈夫でしょう。

ただ、この点は予め市町村の資産税課などに確認されるのが宜しいでしょう。
と申しますのも、私自身もこの周辺の役所での事務的取り扱いの詳細は、
知識が確実ではありません。
例えば、合筆してもそのことについて当該担当役所に通知が行かなければ、
従来通り課税されてしまう可能性などについて、ちょっと気になります。

共有名義の土地に関しては、現地での状況を確認しないと何ともいえませんが、
買値をたたかれる以前に、そもそも売れない可能性が高そうですね。

土地交換で名義が共通化するのであれば、合筆自体は可能かと思います。
もちろん、他の要件が満たされていることが前提です。
それと土地の元番が異なる場合も法務局へ相談確認が必要と思います。

しかし、そうすることにより、将来、権利関係が複雑になり、
次世代以降の方々が困りはしないでしょうか?
相続問題の専門家としては、お奨めはしたくないケースですね。

それと固定資産税がそれほど気になるというからには、
評価額が高い土地にお住まいと拝察申し上げますが、
仰る土地の権利交換により登録免許税や、不動産取得税が発生します。
もちろん、司法書士に依頼するなら、この報酬もあります。
このあたりのバランスが問題ですね。
そこまで無理するくらいなら、もっと別の手段があるような気がします。

合筆は何と申しましても、家屋調査士さんの専管業務ですが、
本件では確かに税理士、司法書士の専門分野の知識も必要になりますね。

(川村行政法務事務所・川村淳さん)




■□相談者より

行政書士・川村様、
再度すばやいご回答くださり、ありがとうございます。
おかげさまで現在かかえている問題が明確になったように思います。
目先の出費にとらわれ、
川村様がご指摘されている相続まで考慮していませんでした。
もう一度、頭の中をよく整理し、最適な方法について考えてみたいと思います。
本当にありがとうござました。

共同所有分の売却について

相談内容 

子ども4人が父の土地家屋を相続することになりました。
最初は売却して等分に分けるという話でしたが、途中から2人の子どもが、
土地家屋は売却せず、共同所有にして残しておきたいと主張し始めました
(意図は不明です)。

この場合4分の1の相続分だけを切り離して売却することはできるでしょうか。
もしできない場合、相続できるのは共同所有権だけで、
実質的相続は永久的に不可能ということになるのでしょうか。
なお、私は50歳代後半の女性で独身です。よろしくお願いします。




□■アドバイス

このようなご相談事例はよくある事でもありますが、
この場合、特に「共同所有にして残しておきたいと主張する意図」
が気になるところですね。

亡きお父様の土地家屋にこの後どなたかがお住まいになるのか、
また、あなたは既に別の場所にお住まいであり、
また、あなたがこの後も独身のままでお子様がいらっしゃらないのであれば、
もし、この後あなたが亡くなられた段階では、
他のご兄弟もしくはその子らにあなたの持分も相続されることになり、
最終的にご質問の「実質的相続」が得られる事は無いとの予測が成り立ちます。

従いまして、現在の状況では、土地家屋を売却しないにしても、
あなたの相続分は、代償分割という形で他のご兄弟にご協力頂いて、
現金や流動性の高い資産などに、実勢価額で分けていただく事が
望ましいのではないかと拝察いたします。

共同持分は、単独で処分(売却)も可能ですが、実質的に買い求める方は、
他の共有者以外は殆ど不可能に近いのではと推測できますが、
不動産業者でありませんので、残念ながらデータは持ち合わせておりません。
詳細なご事情がわかれば、より的確なアドバイスもできるかもしれませんが…。

 (川村行政法務事務所・川村淳さん)

分筆登記している土地の売買・名義変更について

相談内容 

従姉妹2名、実母、実兄、実妹と私の合計6名で所有している土地
(現在、実妹が家を建て居住中)を、この度、売買によって、
従姉妹2名の所有分を実妹に移転することにしました。

売買契約から名義の変更までのプロセス、その際のステップ毎に必要な書類、
名義変更後の手続き(税金など)について、大まかに知っておきたいのです。
教えていただけないでしょうか。

また、分筆登記している土地の売買は、
通常、路線価の6割~8割の値段という話を聞いた事があるんですが、
従姉妹達への売買代金の支払は、路線価の6割でOKなんでしょうか?




□■アドバイス

 売買の流れは、
   1.売買契約の締結
   2.売買代金の授受
   3.所有権移転登記
   4.確定申告
  になります。

3月7日から不動産登記法が変わりました。トラブルを避けるため、
登記に必要な書類等は最寄りの司法書士にお尋ね下さい。
登記代は、登録免許税と司法書士への報酬と実費です
(登録免許税は土地の評価額の1%です)。

  > 分筆登記している土地の売買は、通常、路線価の6割~8割
  
そんな決まり事はありません。
路線価より価格が低いと、その差額は贈与と見なされる事があります。
最寄りの税務署、又は税理士に相談して下さい。

(アットホーム・香川文人さん)

兄弟での共有名義物件の売却について

相談内容 

親が3年程前に他界し、マンションを兄弟で1/2ずつの名義で相続しました。
住んでいるのは私です。姉には80万ほどお金を貸しています。
また、国民金融公庫の300万の連帯保証にもなっています。
マンションが抵当になっています。

姉の結婚相手は外国人なので、お金を借りたり、
保証人に名前などは使えないそうです。姉は公庫の支払いも遅れがちで、
たびたび私に連絡が入り、嫌な思いをします。
貸したお金も一向に戻ってこないうえ、いつまた貸して欲しいと言われるか
わからないくらい、借金で首がまわっていないようです。

私も最近はかなり精神的にくたくたです。返済を求めても逆ギレされて
話にならないからです。当事者での話し合いでは解決できないくらいもめています。
姉は将来借金がひとくぎりしたら、このマンションに住みたいようで、
売却を嫌がっていますが、将来的に私にマンションを買い取るお金を払うとは思えず、
このままでは納得できないので、売却なり賃貸にするなりしたいと考えています。

説明がとりとめなくなってしまいましたが、あまりもめるなら訴えたいくらい
頭にきています。誰に相談し、どのようにしたら良いか
アドバイスをいただけませんでしょうか。




□■アドバイス

川村行政法務事務所の行政書士、川村です。
詳しく伺わないと何とも言えませんが、私どもでお役に立てるかもしれません。

お住まいの地域がわかりませんが、とりあえずメールで御相談頂けます。
立ち入った事情をも伺わないといけないと思いますので、
宜しければ、私どものサイトのメール相談コーナーから、直接、御相談下さい。

(川村行政法務事務所・川村淳さん)

共有物件の売買について

相談内容 

初めてご相談させていただきます。4名で共有しております土地を
売却しようと思っています。殆どの地権者は保有する土地の近くに住んでおりません。

そこで質問ですが、売買の契約書を交わす際は、買い主と地権者全員が揃って
行うのでしょうか。それとも、代表で良いのでしょうか。
  
もし代表者でよい場合、売却代金の受け渡しはどのように行うのでしょうか。
代表者が全額受け取ってくることができますか? それとも、持分にあたる代金が
地権者個々の銀行口座等に振り込まれるのでしょうか。

不動産売買について、無知です。お手数おかけして申し訳ありませんが、
教えてください。よろしくお願い致します。




□■アドバイス

こんにちは! 岡本です。まずは売買契約の締結をする場合ですが、
基本的には土地共有者4名が各自、売買契約書に署名捺印をして頂く必要があります。
ただ、土地共有者の中に契約の場に立会いができない人がいる場合ですが、その場合
は相談者さんや契約場所に立ち会える方を受任者として、委任状を用意します。
委任内容としては、下記の事項について明記してあれば良いと思います。

   ・受任者の表示(住所及び氏名)
   ・委任者の表示(住所・氏名・電話番号・生年月日)
    ※委任者の印鑑証明書を添付してください。
   ・売買対象不動産の表示
   ・委任内容
   ・委任した日付
   ・委任状の期限

  委任状の記載例を下記に書いておきます。


                 委 任 状

                            住所
                            氏名

  私は上記の者に下記のことを委任する。

                   記

   1.私が所有する下記不動産物件の表示欄に記載する土地を金○○○円にて売却
    する次の権限

    (1)売買契約の締結
    (2)手付金の受領及び領収書の発行
    (3)これらに付帯する一切の権限

    【不動産物件の表示】
     (土地)愛知県○○○市○○町○○番 
      地目:宅地  地積:○○○平米
          (上記表示は登記簿による)

   2.本委任状の有効期限 平成○○年○○月○○日迄

  上記委任の意思を明らかにする為署名押印致します。

                           平成○○年○○月○○日

                            住所
                            氏名
                            生年月日


この委任状には、必ず契約当日に来る事ができない土地共有者本人に署名して頂き、
実印を押してもらい、印鑑証明書を添付してもらう方が良いでしょう。
この委任状を用意する事により、受任者(例えば相談者さん)が委任者に代わる
代理人として契約の締結等をする事ができます。
 
なぜこのような事をするかと言うと、相談者さんが土地の買主だったと
仮定してください。土地共有者が4人いて、そのうちの1人が
「俺が代表で契約しに来た」と言っています。ただこれだけで、
ほんとに他の共有者3人に土地を売る意向があるか確認できますか?

中には親族の財産を勝手に処分する輩もいます。不動産の受渡しが終わった後に、
契約に来られなかった土地共有者が、「俺は土地を売る契約書にサインもしていないし、
委任もしていない」と言い始めたらどうします? 想像して頂ければわかると思います。

また代金(手付金や売買代金)の受領ですが、これも委任状を上記の通り作成し、
受任者が委任者の代金も含めて一括して受領するか、受領する本人が記名捺印した
領収書を事前に用意しておき、代金の受領と同時に代金の支払いをした者に対して、
領収書を発行すれば良いと思います。代金の支払い方法に関しては、
小切手・現金・振込み等を指定できると思います。

最後に不動産物件の受渡しの件ですが、土地共有者全員が受渡し当日に来れなくても
できますが、その場合でも事前に書類の準備が必要になるでしょう。
この受渡しに関してはおそらく、資格者である司法書士が立会います。
間違いなく売買対象になる不動産物件が買主に対して所有権移転登記(受渡し)が
できる書類が揃ってるかどうかを確認すると思います。

もし受渡し当日に来れない土地共有者がいると分かってる場合は、
司法書士が事前にその土地共有者本人が売却の意思があるかどうかを確認し、
不動産物件を売渡す書類(売渡証書)に本人の署名捺印を求めると思います。

受渡しをするまでに、この署名捺印した書類を、受渡し当日に
立ち会う司法書士に事前に渡しておき、司法書士が
「契約当日に来なくてもいいですよ」と言う確認だけはとっておいてください。

(岡本静子不動産・岡本さん)



■□相談者より

岡本さま、大変丁寧に説明していただき、よくわかりました。
また、お忙しい中、早くご返信くださったことにも感謝しています。
ありがとうございました。
こちらのHPを利用させていただいたこと、大変感謝しています。

共同購入した土地の処分方法について

■□相談内容 

30年前に、3人で共同購入した土地の処置に困っています。
仲介してもらった不動産屋は解散してしまい、
現在仮登記のまま放置してある状態です。
   売ることは出来るのか?
   売るためにはどのような手続きが必要なのか?
   またその費用は?
   値段が付く土地なのか?
など、わからない事だらけなのです。

このような事を相談するには何処へいけばよいのでしょうか。
実は、土地が千葉県なので、土地の側の不動産屋に相談しに行きましたら
「そんな土地うれるわけねえだろう」などとすごい対応をされてしまい、
自宅近くの不動産屋に相談したところ、「調べておきます」といわれ
1年が経過してしまいあてになりません。

こちらで相談を受けていただけるようでしたらお願いしたいと思い、
また、何処か相談に乗っていただける所をご紹介いただければと思い
投稿させていただいた次第です。何卒ご回答をお願いいたします。


□■アドバイス:1

ご相談内容がもう少し解らないと判別できません。

(森田住販・森田喜久雄さん)


■□相談者より

再度すいません。
土地の売買について相談できるところを教えてください。お願いします。


□■アドバイス:2

売買については、確かな事としていえるは、「物件知覚の不動産屋」でしょう。
ただ、貴方の抱える問題がどのようなものか書きつらいのでは?
お役に立つことが出来るなら「考えてみましょう」と思いmailを入れました。

【RTJサポートチームより注意】
  個別にご記入いただきましたメールアドレスは、
  itinobe@yahoo,co,jp
  になります。
  なお、個別にご相談される場合、当センターは一切の責任を負いかねますので、
  あくまでも当事者間の責任でお願いいたします。

(森田住販・森田喜久雄さん)


□■アドバイス:3

貴方の住んでいる地域の宅建協会が毎月「不動産無料相談」を開催しています。
××県宅地建物取引業協会へTELすれば開催日と場所を教えてくれます。
そこへ行ってご相談なさると良いでしょう。
又、業者の紹介もしてくれると思います。

【RTJサポートチームより注意】
 こちらの森田喜美夫さんは、森田さんとは別の方です。

(紀州不動産・森田喜美夫さん)



■□相談者より

森田様、森田喜美夫様、遅くなりまして申し訳ありません。
ご回答有り難うございました。宅地建物取引業協会に相談してみます。
不動産の知識がまるで無いので助かりました。ありがとうございます。

離婚した場合の共有登記と売買について

■□相談内容 

はじめまして、土地と建物の売買で悩んでいます。
共有登記をしているのは父と母なのですが
11年前に離婚し、建物、土地もそのままになっています。

今は誰も住んでいない状態なので、お金も入用になり売りたいと思うのですが、
共有登記されている場合、一度名義を父か母にして売るのでしょうか?
それとも共有登記のまま両方の了解があれば売ることが出来るのでしょうか?
また登記の方は建物半分、土地半分というゆうに分けているそうです。

まったくどうしていいのか分からないので、教えてください。
よろしくお願いいたします。



□■アドバイス:1

共有不動産の売却は所有者全員が売却に同意すれば可能です。
従って、ご両親の意思を確認することが重要です。
双方が売却に同意されれば、そのまま売却できます。
当然売主として売買契約書への署名等が必要です。

離婚は関係なく、勝手に片方の名義に移転は出来ません。
離婚されている場合は共有財産の分割について話し合いがされており、
名義の移転などの分割方法が決定していれば、
その分割方法に従って名義の移転が可能です。

上記のように双方に売却の意志が有れば、
わざわざ名義の変更をする必要はありません。
(アットホーム・香川文人さん)


□■アドバイス:2

この場合は両親の姓や現住所が違う登記と違うだけです。
共有物件を事前に一方の名義にすると贈与税がかかります。

売買契約は原状のままで、仲介業者や買主に
離婚し氏名が変更したことを説明するだけでOKでしょう。
引渡の際の売買登記時に氏名や住所の変更登記をすればいいわけです。
もちろん、事前に登記しておけば万全ですが。

書類は住民票、戸籍謄本などですが、詳しくは司法書士と相談してください。
(シマダ企画・嶋田尚芳さん)


□■アドバイス:3

つい先日も同様の売買に携わりましたが、共有者全員(離婚された父母)
の意思が、共に売却ということであれば売却可能です。

相談者さんが、ご両親から委任を受けられ
売却の手続きを進められてはいかがですか。 
所有権移転移転手続きを行う司法書士が、
事前にご両親と面談して売却の意思確認を行います。
(丸善プランニング・善見育弘さん)

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