売却の査定希望金額について

長崎・女性・50代

今住んでいる家を売るつもりです。
不動産業者に査定前に希望金額を聞かれたので、希望金額より、控え目に言いました。
たとえば、1千5百万円と言いたかったのですが、1千万円と言って良かったかどうか?
希望金額は、高めに言ったほうが、良いのでしょうか?


■アドバイス

不動産業は顧客の売却相談については、
業者のほうから相場を提示すべきなのです。
その提示金額に対して、顧客の希望を聞いて金額を上下させて決めていきます。
早く、売却したければ金額を低めに設定し、余裕があれば高めに設定します。
だいたいの相場はインターネット等を利用して把握できますので、ためしてください。

(ヤマダエステート株式会社 山田高志さん)

長引いた立退き後の、入居者への売却について

京都・男性・60代

平成6年にある業者と不動産売買契約を結んだのだが、
入居者の内残り2件の内1件が立退いた後に契約を履行する
とあったが、立退きの話し合いが折り合わず、
この契約が長年そのままになっていたのだが、
この度入居者の方から物件を買いたいとの打診があり
入居者へ売ろうかと検討中なのですが
平成6年に結んだ契約はそのまま有効ですか?

契約が有効な場合この契約を解除し、
入居者へ売るにはどういう手続きが必要ですか?

尚、売値の1割を手付金として受け取っています。

アドバイスをお願いします。


■アドバイス

私見ですが、
契約の消滅時効に関するご相談と理解致します。

民法第166条に規定されている訳ですが、
第1項には『消滅時効は、権利を行使することができる時から進行する。』
と規定されています。

本件の場合『入居者の内残り2件の内1件が立退いた後に契約を履行する』
と明記されているとしたら、時効の開始(起算点)はそのまま、
2件のうちの1件が立退いた後から、計算されると考察されると思います。

時効の期間は、所有権移転の請求権だと仮定しますと、
債権の10年が該当するのではないでしょうか。
つまり、契約の相手側は、『入居者の内残り2件の内1件が立退いた後から
10年間は、契約履行を、貴方に請求する権利が有る。』と推測致します。

但し、所有権に関する契約と解すると、時効消滅自体の対象外となり、
永久に契約は消滅しない可能性も御座います。
一般的に業者の使う契約書は、権利の種類に『所有権』と明記致します。
従って、消滅時効の対象とはならず、単に特約条項等に、
履行開始の時期を明記したに過ぎないと解される可能性が高くなると思います。
この点については、契約書の内容を良くご検討願います。


この期間前に契約を解約する場合若しくは所有権の場合は、
契約書の内容にもよりますが、受領済みの手付金の倍返しが普通です。
但し、損害賠償条項等が有る場合は、そちらにもご留意下さい。

尚、末筆なが、法的解釈の問題が含まれておりますので、実際の詳しい判断は、
弁護士等法律の専門家にご相談される事をお勧め致します。
揉めた場合は、当然民事調停・民事裁判となる可能性が有る事を事前にご承知下さい。
(高原開発・涌井さん)

建築条件付土地の売却と手数料について

建築条件付土地の売却と手数料について
静岡・男性・30代

土地の売却の件で伺いたくメールさせていただきました。どうぞ宜しくお願いします。 
建築条件付きの土地を購入し、既に決済した後 
転勤の内示を受けてしまい、土地を手放すことになしました。
建物の請負契約は まだしていませんが、間取りの打ち合わせに
工務店さんには時間を頂き、申し訳なく思っています。
工務店さんの話では 
①当方売主の仲介として手数料3%で売却
②当方の代理として手数料6%で売却
③土地を工務店に買ってもらう。
と言われました。ちなみに土地は2000万です。
一番負担の少ない方法を選択したいのですが、
③は工務店が銀行から借り入れをする為 負担が多いと言われ、
できれば①でいきたいのですが、『建築条件付き』とできないので②にして欲しいようなのです。
3%と6%では負担が差が大きいので悩んでいます。
①を選択する事はできないのでしょうか?
又 全く違う業者さんに頼む事はできないのでしょうか?
教えて下さい。 どうぞ宜しくお願いします。


■アドバイス

私見ですが、まず、代理の場合は3%でも可能です。
6%の場合は、差の3%を売買価格に上乗せすれば良いだけでしょう。
また、仲介であろうが、代理であろうが、建築条件付で売りだすには、大差無い訳です。

尚、私個人は、建築条件付の契約は、民法で禁止されている抱き合わせと思っています。
然し、現在は、一定の表示を行う事により、建築条件付契約を認めるのが、
不動産公正取引協議会の立場となっております。

(高原開発・涌井さん)

家賃を払わず競売を薦める不動産業者について

家賃を払わず競売を薦める不動産業者について
神奈川・男性・40代

弟(30代)の話ですが、お知恵を貸してください。

2007竣工の建売新築1戸建4LDKで、都心より30Km強の郊外市です。
購入は2008年、約3000万とのこと。しかし弟嫁がその地域に馴染まなかったのか、
体の不調を及ぼすようになり、精神的におかしくなり、やむなく実家へ引き上げたのが、
2009年春頃。1年しか住まなかったのです。

2009年より、S不動産にて売出と賃貸公募しましたが、売れません。
駅からバス15分の不便さも影響と思いますが、真剣さが無い為変更しました。

今は、弟嫁の要望で別マンションを借り、年収500万程度で重複した家賃を支払い、
仕事の他に、休日もパートへ出る日々、体を壊したら終わりの無計画です。

そして今の不動産屋の提案は、家賃支払いを3ヶ月程止め、
銀行が出てくるようにして、競売にてより高く売ってもらうという計画らしいのです。
私達家族の注意も聞かなくなり暴走しています。

本当にそんな方法がより良い方法なのか???
家族としては疑問でならないのです。想像では、安くしか売れず、
残金が2000万程残り、財産も無くなり、賃貸マンションも払い続けるのでは、
私達家族には自己破産にしか見えないのです。

銀行競売なのか?売れるまで待つか?
その他良い方法があるのか?お知恵を貸して頂きたくお願いします。


■アドバイス

私見ですが、ご想像の通り、その方法ですと、
残債の請求(多分保証協会から代位弁済による請求)は続く事になるかと思います。

ただ、競売で落札されない場合は、残債も確定しきせんので、長期化したり、
場合によっては保証協会等からの歩み寄りは有るかも知れません。

また、年収500万ですと、
ちょっと自己破産は難しいと思いますので、残債の返済を行う訳ですが、
恐らく、毎月の返済額については、かなり減る事になるかと思います。
例えば、毎月1万とか2万とか。
生活しつつ、返済可能な金額で交渉する事になるでしょう。

ですから、残債は残りますが、恐らく金利は民事調停もしくは交渉で停止し、
元金だけの返済を長期間に渡り行う事になろうかと思います。

ローンを返済し続けるよりは、金利の停止も有り得るので、
かなり負担は減る可能性がありますので、それはそれで、一つの手段かも知れませんね。


(高原開発・涌井さん)

売却予定地下に入っていたコンクリート基礎杭について

相談内容 売却予定地下に入っていたコンクリート基礎杭について

佐賀・男性・20代
木造2階アパートを解体して売地として出すことになったのですが、
アパートの下にコンクリート基礎杭が入っていることが分かりました。

もし、売買となるとコンクリート基礎杭は必ず撤去しないといけないものでしょうか?
また、次に新しく建築する際は支障が出るものなんでしょうか?

撤去費用が相当かかると思いますので現時点での撤去は避けたいと思っております。
何か良い方法を教えて下さい。宜しくお願い致します。


□■アドバイス

私見ですが、恐らく、軟弱地盤なのでしょう。
アパートの場合は撤去費用に500万以上かかる事も想像されます。

取り敢えずは、『コンクリート基礎杭が残っています』
と言う事で売りに出される方法もあるかと思いますが、
戸建住宅用地とする場合、最近は不同沈下の責任問題も有り、
設計士・建設業者にとって地盤調査及び地盤改良は
必要不可欠となっています。
昔ならいざ知らず、最近では既存の杭は撤去し、
新規地盤改良等行う事が前提となりつつ有ります。
立地等にもよりますが、撤去費用分や地盤改良費は
値下げする必要が有ると思います。

(高原開発・涌井さん)

資産価値の無い土地の売却と税金について

相談内容 資産価値の無い土地の売却と税金について

東京・男性・30代
三重県鳥羽市に父親が10年以上前に購入した約170坪の土地があるのですが、
更地の上、資産価値も無く、売却の目処もつきません。
市役所にも相談しましたが、引き取ってはくれないとのこと。

父親自体が病気で寝たきりになってしまい、
当時やりとりをしていた現地の不動産屋もかなり前に倒産しており、
今後の処理について悩んでいます。

このまま、固定資産税を払い続けるしかないのでしょうか?


□■アドバイス

三重県鳥羽市及び周辺の複数の不動産業者に、
買い取り、売却媒介の依頼をされては如何でしょうか。

(高原開発・涌井さん)

3年売れない別荘地について

相談内容 3年売れない別荘地について

長野・女性・50代
長野県の別荘地に定住しています。
両親の死後相続し、8年前から定住しています。
3年前に隣地が売れて購入した若夫婦がセルフビルドを始めました。
一年を過ぎても終わる気配がなく、
おまけに工事中に私どもの家に木が倒れてきて、屋根を破損してしまいました。

たまり兼ねて、近隣に引っ越す事に決め、土地を購入。
しかし折からの不況で、務めている会社の経営状況が悪くなり、
融資を受けられなくなってしまいました。

現在住んでいるところと新しく購入した更地の管理費、
それぞれの固定資産税が払えなくて困っています。
更地の方は売り出して3年になりますが売れません。

現在住んでいるところを購入したとき、業者は
『隣地には家が建たないのでお買い得です』と言っていたのですが。。。
新しく購入した土地は『ここは価値が上がります。お買い得です』と言われたのに。
どちらも同じ業者です。管理も同じ業者です。
住んでいるところは仕方がないとしても新しく購入した土地を売る方法はないでしょうか?
(一般仲介になっています)
せめて管理費を払わず住む方法はないでしょうか?


□■アドバイス

私見ですが、
兎に角、不必要な物件の売却を急ぐしか無いと思います。

一般媒介ということですから、
もっと複数の業者に依頼してみては如何でしょうか。

(高原開発・涌井さん)

違法建築の家の売却について

相談内容 違法建築の家の売却について

東京・女性・30代
今住んでる家を売りたいのですが、ここに来て違法建築であることがわかりました。
3階建てですが2階で申請されていました。
工務店は施主である私が違法建築でもいいと言ったと申しています。
そんな事は言っていませんが水掛け論で・・・。
この家を売る方法はあるのでしょうか?
現在この工務店は倒産しています。


□■アドバイス

私見ですが、
1、売却を断念し、貴方が住み続ける。
2、賃貸物件とし、借主を探す。
3、違法建築で有ることを承知して、格安で購入してもらえる希望者を探す。
4、親族・友人等に、違法建築で有ることを説明して、格安で売却する。
5、建物を取り壊して、更地にして売る。
6、建物を適正な状態に改修して売る。
以上の方法が考えられると思います。

(高原開発・涌井さん)

古家付土地の売却について

相談内容 古家付土地の売却について

兵庫・40代女性
建物としての価値は、ほとんどない古家です。
古家付のまま売却し、解体は買主様側でしていただくつもりで、
不動産会社に仲介の依頼をしましたが、

 「そのままだと売れにくいので、解体業者は紹介するので、
  売主側の負担で更地にしてから売りに出すほうがよい」
と言われました。

解体費用を負担して更地にしたところで売れるとは限らないですし、
こちらとしては手間も費用もかかるので、できれば解体費用分くらいは
安くしてそのままの状態で売りたいと考えています。

古家付のままか、更地にするか、どちらで売りに出すべきか、
アドバイスよろしくお願いいたします。
また、古家付で売る場合と売主側で解体して更地にしてから売る場合、
解体費以外の諸費用(税金や登記費用)に違いはありますか?


□■アドバイス

私見ですが、解体が前提の建物であれば、解体して
上下水道等の設備をきちんと行い(古屋の場合は水道管が細かったり、
下水道が引き込まれていないケースがございます)、
かつ、境界の隣地所有者による立会確認、地積更正登記
(これは引渡し時まででOK)は、売主の負担で行った方が良いと思います。
  
業者に売却する場合で、
かなりの低価格(業者価格)で売却するのであれば別ですが、
一般消費者に解体費用の値引き程度の相場価格で
古屋付土地を売るのは、かなり売れ難いと思います。
  
建物付で売った場合は、建物の所有権移転登記費用や取得税、
建物の解体費用、建物の滅失登記費用が買主の負担となりますが、
費用以外の時間的なロスや解体工事に伴う近隣への挨拶
(トラブルが予想されるかどうか)などの精神的な苦労を考えますと、
一般消費者にとっては、やはり負担が大きいと思います。

私の実務上の経験では、業者に格安で売却する場合や、
リフォームが可能な建物である場合を除いて、
解体前提の古屋をつけて相場価格から解体費用だけ値引いて売って、
購入者に解体をして頂くと言う契約を行ったことはありませんし、
その様な売り方で簡単に売れる様であれば苦労しません。

逆に購入者の立場で考えてみて下さい。
一般消費者が、基本的にすぐに建物の建設が可能な
設備の整った更地を希望するのは、当然のことだとは思いませんか?
もし、古屋が付いていて解体の手間もかかる物件を購入するのであれば、
よほど立地の良い魅力的な物件であるか、かなり割安感がなければ
購入しようとは思わないと思いますが、いかがでしょうか?

なお、業者に格安で売る場合は、
建物の所有権移転手続きを行わず、売主の名前で建物の解体工事を
買主負担で発注し、滅失登記も売主が行ったことにして、
費用負担は買取業者が負担する手法はよく取られます。
この場合は、売買契約書にそれなりの特約条項を入れることになります。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

早々のお返事ありがとうございました。おっしゃるとおり、
売りたいのであれば、購入者が買いやすい状態にするべきですね。
アドバイス、参考にさせていただきます。

売却情報の保護について

相談内容 売却情報の保護について

東京・30代男性
不動産を売却しますと、おそらく、どなたでもその事実を調査できるはずです。
悪意のある人々が、調査して、おそらくは、かなりの現金をもっているはずの
その人のところに、妙なセールスや、最悪、強盗などでおそってこないのでしょうか。
安全対策を考え、不動産売却(譲渡)の情報の保護はできないのでしょうか?
また、保護できない場合に有効な安全対策をアドバイスいただければ幸いです。


□■アドバイス

売買の場合には必ず新しい所有者になる方がいらっしゃいます。
ですから、100%秘密にしておくことは、まず不可能でしょう。
取引に関係して、業者等には、当然守秘義務はあるのですが、
新規の持ち主にまで守秘義務を強制するのは無理があると思います。
安全対策については、ネットに公開すれば、その時点で
有効な対策とはならなくなる恐れもありますので、申し訳ございません。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

ご返答ありがとうございます。
私が気にしすぎているのかもしれません。愚問だったのかもしれません。
どうもありがとうございました。

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